Msnvi' 81altt-8idliotkv!c. ^ K544I ^ Q». - - >» . - X < v'^>< ^ >- D PrÄrt^schÄ Führer durch die österreichische Gesetzgebung Der Mieterschutz Die Vorschriften über das Verbot von Wohnungskündigungen und Zinssteigerungen Erläuterungen samt Gesetzestext -------- von Dr. Fritz Winter -------- Zweite, verbesserte Auflage «. dts 1V. Tausend. Preir 60 Heller öieu 1818 v Verlag der Wiener Volksbuchhandlung lg. Braud ä Men vi/i, Gumpeudorferstratze 18 gnhaltsverreichnir. Varrede zur ersten Auflage. . Vorrede zur zweiten Auflage Einleitung. Der Mieterschutz. Wesen der Verordnung. Wirkungskreis der Bero Beschränkung des L Kündtgungsgründe. Der Zinsrückstand. Die Zirwerhöhung . .. DaS Wohlverhalten . AufhebungSgründe. Die Uebernahme der ^ Das Verbot der Zin . .. . : . Die a . . . . .. DaS AuSmatz der Erhöhung . Der ZinSnuchlaß. Die SnSerhAhuag de- Eingerückten .... Die Abwehr einer Zinssteigerung. DreMietümter .. . . DaS Verfabren vor dem Mietamt. Die Verordnungen über den Mieter Die erste Mieterschutzoerordnung. Die »veite Mieterschrtzverordnung. Die DurchßührunaSverordnung. Verzeichnis der Vollzugsverordnungen.. 47 Verzeichnis der geschützten Orte .47 Beispiel für eine Einwendung gegen eine Kündigung ... 4k Die ^ Die -g Praktischer Führer durch die österreichische Gesetzgebung IX. Der Mieterschutz Die Vorschriften über das Verbot von Wohnungskündigungen und Zinssteigerungen Erläuterungen samt Gesetzestert -------- von Dr. Fritz Winter . . Zweite, verbesserte Auflage 6. bis 10. Tausend. Preis 60 Heller Wien 1918 v Verlag der Wiener Volksbuchhandlung Ig. Brand L ko., Wien vi/i, Gumpendorserstraße 18 Vorrede zur ersten Auflage. Während des Krieges ist eine ganze Unmenge neuer Gesetze entstanden und täglich entstehen neue. Auch ganz neue Gedanken werden in den Gesetzen zum Ausdruck gebrockt, ganz neue Rechtsanschauungen werden verwirklicht. Maßnahmen, an die vor dem Kriege niemand gedacht hat oder die nur auf Kongreßen und in Programmen gefordert wurden, erhalten nun wirkliche Geltung. Eine der Hochburgen des Eigentums war immer im Frieden der städtische Hausbesitz. Insbesondere in Oesterreich galt der Mietzins als ein Heiligtum, an dem nicht gerührt werden durfte. Den Zins schuldig zu bleiben, galt als das erste Zeichen der Verarmung und als ehrenrühriger Vorwurf. Diese Anschauungen waren eine Folge der Tatsache, daß zu wenig kleine Wohnungen vorhanden waren und daß diese wenigen Wohnungen für die Verhältnisse derjenigen, die sie bewohnen mußten, zu teuer waren. Daher beherrschte der Hausherr den Mieter. Da er das Recht batte, dem Mieter jederzeit die Wohnung zu kündigen, so konnte er mit der Drohung der Kündigung durchsetzen, was er wollte, sei es eine Zinssteigerung, sei es eine Ausbesserung der Wohnung, die nach dem Gesetz dem Hausherrn oblag. Der Krieg hat auch hier die Verhältnisse geändert. Der am Beginn des Krieges aufflackcrnde Gedanke der Zusammen- i* 3 gehörigkeit aller Staatsbürger, der sogar den Klassengegensatz zeitweise überlohte, ließ es als unanständig erscheinen, der Frau eines Kriegers die Wohnung zu kündigen. Die mit dem Fort- schreitcn des Krieges notwendige staatliche Bewirtschaftung aller Lebensmittel ließ es als selbstverständlich erscheinen, auch das Bedürfnis nach Wohnung staatlich zu schützen. So entstand — gegenüber den Versuchen einer ganzen Reihe von Hausbesitzern, die Erträgnisfähigkeit ihrer Häuser auch im Kriege aufrechtzuerhalten — der Gedanke an einen staatlichen Schutz der Mieter. Dieser Gedanke mutzte allerdings sich erst langsam durchringen, und so kam es, datz erst jetzt ein Gesetz geschaffen wurde, das ihn zu verwirklichen bestrebt ist. Es ist dies die Verordnung des G e s a m t m i n i st e r i u m s vom 2 6. Jänner 1917, R.-G.-Bl. Nr. 34, über den Schutz der Mieter. In dieser Verordnung werden zwei Gedanken zur Tat. Es ist dies das Verbot der Kündigung der Wohnung und das Verbot der Zinssteigerung. Allerdings sucht die Verordnung, statt sich ausschlietz- lick dem Mieterschutz zu widmen, einen Ausgleich zwischen den Interessen der Mieter und Lenen der Hausherren zu treffen. Sie ist daher nicht vollständig gelungen. Immerhin stellt sie aber einen bedeutenden Fortschritt in der Ausbildung unseres Privatrechtes dar und verschafft den Mietern, die bisher rechtlos waren, doch einigermaßen Waffen gegen allzu arge Zumutungen der Hausbesitzer. Die Kenntnis dieser Verordnung liegt daher im Interesse jedermanns, und Liese Kenntnis zu verbreiten, soll der Zweck dieser Schrift sein. Tie neue Verordnung verweist wie selbstverständlich die Erledigung des Kampfes zwischen dem Mieter und dem Haus- berrn in den Gericktssaal. Dieses Büchlein soll nun die Wege weisen, wie dieser Kamps erfolgreich durckgeführt werden kann. Wien, im Februar 1917. i* Vorrede zur zweiten Auflage. Wenn ein halbes Jahr nach dem Erscheinen der ersten Auslage bereits eine zweite notwendig wurde, so beweist dies am besten, welches Interesse der Mieterschutz in der Bevölkerung findet. Tie zweite Auflage unterscheidet sich von der ersten jedoch nur dadurch, daß in ihr die Ergebnisse der Rechtsprechung, die mittlerweile den Mieterschutz ausgebaut bat, verwertet sind. Allerdings mehren sich bereits die Versuche, die ersprießlichen Gedanken, die die Verordnung enthält, wieder totzuschlagen. Diese Versuche sind nur möglich, weil der ganze Mieterschutz auf einer aus der Zeit des Absolutismus stammenden Verordnung ruht. Möge das Abgeordnetenhaus im Interesse der Bevölkerung dem Mieterschutz die ihm notwendige gesetzliche Grundlage verschaffen. Wien, im Oktober 1917. Einleitung. Tie Rechtsverhältnisse, die sich an das Mieten einer Wohnung knüpfen, sind in unserem Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch vom 1. Juni 1811 im 25. Hauptstück in den Htz 1090 bis 1121 geregelt. Sie gelten heute in der Fassung der kaiserlichen Verordnung vom 19. März 1916, R.-G.-Bl. Nr. 69, der sogenannten dritten Teilnovelle zum Bürgerlichen Gesetzbuch. Das Gesetzbuch nennt den Vertrag, durch den eine Wohnung gemietet wird, Bestandvertrag. Es sagt, daß ein solcher Vertrag dann vorhanden ist, wenn jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält. Daraus ergibt sich, daß zur Miete einer Wohnung notwendig ist, daß die beiden vertragschließenden Teile, der Hausherr (im Gesetz Bestandgeber genannt) und der Mieter (im Gesetz Bestandnehmer genannt), einverstanden sind über den Gegenstand der Miete (Bestan-d- gegenstand), also darüber, welche Wohnung gemietet werden soll, dann über die Tauer der Miete (Bestandzeit) und den Preis der Miete (Mietzins, Bestandzins). Aus dem Abschluß des Mietvertrages folgen nach dem Gesetz für beide Teile gewisse Rechte und Pflichten. Tie Bestandgeber (Vermieter) sind ver- 6 pflichtet, die Wohnung auf eigene Kosten im brauchbaren Stand zu übergeben und zu erhalten. Sie sind verpflichtet, den Bestandnehmer (Mieter) in dem Gebrauch der Wohnung nicht zu stören. Die Mieter wieder sind berechtigt, die Mictstücke zu gebrauchen und zu benützen, sie haben auch das Recht, die Wohnung einem Tritten weiterzuvermieten, wenn dies nicht im Mietvertrag ausdrücklich untersagt wurde und ohne Nachteil des Eigentümers geschehen kann. Sie sind verpflichtet, für die Benützung der Wohnung Zins zu bezahlen. Dieser Zins ist, wenn nichts anderes vereinbart wurde oder ortsüblich ist, n a ch Ablauf der Mietdauer zu entrichten. Allerdings hastet dafür, dast der Zins pünktlich entrichtet wird, das gesamte in die Wohnung eingebrachte Eigentum des Mieters und seiner Familienmitglieder, die mit ihm im gemeinschaftlichen Haushalt leben. Ter Hausbesitzer hat an allen diesen Gegenständen schon durch die Tatsache allein, daß sie in der Wohnung stehen, ein gesetzliches Pfandrecht. Er kann sich, wenn der Zins nicht bezahlt wird, allerdings nur im gerichtlichen Wege, durch gerichtlichen Verkauf dieser Sachen bezahlt machen. Durch die Miete der Wohnung entsteht zwischen dem Hausherrn und dem Mieter ein dauerndes Verhältnis. Der Mieter hat das Bestreben, möglichst lange in einer Wohnung zu verbleiben, weil er die Kosten des Umzuges in eine neue Wohnung scheut und weil die Wohnung so innig mit seinem und dem Leben seiner Familie verknüpft ist, daß schon deshalb ein Wechsel der Wohnräume unleidlich erscheint. Nach den gewöhnlichen Grundsätzen des Privatrechtes hat aber jeder Vertrag zwischen zwei Parteien nur eine bestimmte Tauer. Er hört aus, wenn die Zeit verflossen ist, für die er geschloffen wurde, er kann ausgelöst werden, wenn beide Parteien es wollen. Das innige Verhältnis des Mieters zum Hause, beziehungsweise zu der von ihm bewohnten Wohnung und damit zum Eigentümer des Hauses zwingt jedoch das Gesetz, die Auslösung des Mietvertrages unter bestimmte Formen i zu stellen. Das Gesetzbuch hat nun die Auflösung des Mietvertrages in der Weise gestaltet, daß es annimmt, jede Miete sei aus eine bestimmte Zeit abgeschloffen. Diese Zeit kann ausdrücklich vereinbart sein. Man kann eine Wohnung ausdrücklich für eine Reihe von Jahren mieten. Dann endet die Miete mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit. Die Zeit der Miete kann aber auch stillschweigend vereinbart sein. Da nimmt das Gesetz an, daß die Zeit der Miete sich aus dem Maß des Zinses ergibt. Wenn ich einen Monatszins bezahle, so habe ich die Wohnung auf einen Monat gemietet. Wenn ich einen Vierteljahreszins bezahle, so wurde die Wohnung aus ein Vierteljahr gemietet. Nun reibt sich gewöhnlich bei der Miete ein Monat an den anderen, ein Vierteljahr an das andere, ohne daß die Parteien jedesmal einen neuen Mietvertrag schließen. Das Gesetz nimmt au, daß der Bestandvertrag sich von selbst stillschweigend erneuert, und zwar dann, wenn nach Ablauf der Mietzeit, also des Monats oder des Vierteljahres, der Mieter fortfährt, den Bestandgegenstand zu benützen, ohne daß der Hauseigentümer dagegen Einspruch erhebt. Wenn der Zins also immer am Ersten eines jeden Monats bezahlt wird, so ist die Wohnung für den ganzen Monat gemietet. Ist der Monat abgclaufen, so beginnt die neue Miete auf den nächsten Monat von selbst, wenn der Mieter am Ersten des nächsten Monats die Wohnung weiter benützt und der Hauseigentümer dagegen keinen Widerspruch erhebt. Erhebt er Widerspruch, dann gilt das Bestand- Verhältnis als aufgelöst. Diese Ordnung der Auflösung des Mietvertrages gibt sonach einem der Vertragsteile das Recht, gegen den Willen des anderen das Bestandverhältnis aufzulösen. Der Hausbesitzer kann den Mieter gegen seinen Willen aus der Wohnung entfernen, der Mieter kann gegen den Willen des Hausherrn die Wohnung verlassen. Weil sonach ein solches Pertragsverhältnis bloß durch den Willen einer Vertragspartei aufgelöst werden kann, hat das Gesetz diese einseitige Auflösung, 8 durch die sehr leicku die Rechte der anderen Vertragspartei verletzt werden könnte, mit besonderen Vorsichtsmaßregeln umgeben. Es ist bestimmt, daß derjenige, der den Mietvertrag nicht mehr erneuern will, dies dem anderen Teil rechtzeitig bekanntgeben muß. Diese Erklärung, daß der Bestandvertrag nicht mehr erneuert werden soll, heißt Kündigung. Die Kündigung ist also die Erklärung eines der beiden Vertragsteile, in der ausgesprochen wird, daß der Kündigende den Mietvertrag an jenem Tag beendigt wissen will, den er in der Kündigung als solchen bezeichnet. Um den Gekündigten vor Nachteilen zu schützen und um anderseits die Räumung einer Wohnung rechtzeitig durck- zusetzen, hat das Gesetz bestimmte Punkte aufgestellt, die eingehalten werden müssen, damit eine solche Erklärung oder Kündigung rechtsgültig sei. Das erste Erfordernis ist, daß die Kündigung dem Gekündigten in der richtigen Form und zur rechten Zeit zugestellt wird. Die rechte Zeit ist im Gesetz ausdrücklich vorgeschrieben. Monatswohnungen müssen in Wien mindestens 14 Tage vor Ablauf des Zinstermins gekündigt werden. Wenn also jemand den Zins am Ersten bezahl:, so kann er ordnungsmäßig nur 14 Tage vor dem Letzten gekündigt werden. Kündigungen für die Zeit vom Ersten zum Fünfzehnten sind nur dann gültig, wenn der Zins am Fünfzehnten bezahlt wird. Vierteljahreswohnungen können nur in den ersten 14 Tagen des Monats Februar, Mai, August und November für das nächste Viertel gekündigt werden. Andere Kündigungen sind nur dann gültig, wenn sie den für den betreffenden Ort von den Behörden festgesetzten Kündigungsterminen entsprechen. Dabei ist notwendig, daß die Kündigung dem Aufgekündigten vor Ablauf des genannten Zeitpunktes zur Kenntnis kommt. Um nun sicher feststellen zu können, daß dies geschehen ist, gestattet das Gesetz, für die Aufkündigung die Hilfe des Gerichtes in Anspruch zu nehmen. Dies geschieht in der Weise, daß dem Gericht die Erklärung, daß man die Wob- 9 iiung anfkündigen will, in drei Exemplaren, die völlig gleiw lauten müssen, übergeben wird. Das Gericht nimmt dann die Zustellung dieser Kündigung vor, indem es ein Exemplar bei Gericht läßt, eines dem Gekündigten und eines dem Kündigenden zustcllt. Die Zustellung an den Gekündigten muß nach den strengen Vorschriften der Zustellung einer Klage erfolgen, das beißt, die Kündigung muß dem Gekündigten eigenhändig vom Postboten übergeben werden. Sonst hat die Kündigung keine Gültigkeit. Anderseits kann eine Kündigung auch ohne gerichtliche Zustellung erfolgen. Sie kann auch mündlich geschehen oder durch einen gewöhnlichen Brief. Eine solche außergerichtliche Kündigung hat aber den Nachteil, daß der Kündigende, wenn der Kündigung nicht Folge geleistet wird, nicht sofort die gerichtliche Hilfe zur Räumung in Anspruch nehmen kan», sondern neuerlich klagen muß, um auf Grund des ergangenen Urteils die. gerichtliche Räumung der Wohnung durchzusetzcn. Es ist daher die Form der gerichtlichen Kündigung die gewöhnliche geworden. Das Gesetz sagt nun, daß dann,.wenn der Gekündigte gegen die Kündigung durch eine bestimmte Zeit keinen Widerspruch erhebt, die Kündigung als angenommen gilt. Ist kein Widerspruch erhoben worden, dann chat der Kündigende das Recht, bei Gericht zu verlangen, daß am Ende der Kündigungszeit und noch durch 14 Tage nach Ablauf dieser Zeit der Gekündigte zwangsweise unter Beistand eines Gerichtsdicners aus öer Wohnung geschafft werde, welchen Vorgang man mit einem Fremdwort „Delogierung" und verdeutscht „Enthausung" nennt. Wenn also jemandem eine Kündigung zugestellt wird, so ist er verpflichtet, sich innerhalb der vom Gesetz bestimmten Zeit gegen die Kündigung auszusprechen, wenn er nicht aus- ziehcn will. Die Zeit, in der ec das kann, beträgt, wenn die Kündigungszeit 14 Tage oder länger ist, acht Tage, sonst drei Tage von der Zustellung an gerechnet, wobei der Tag der Zustellung in die Frist nicht eingerechnet wird. Der Widerspruch geschieht dadurch, daß der Gekündigte zu Gericht geht und dort in der Gerichtskanzlei angibt, daß er mit der Kündigung nicht einverstanden ist, und die Gründe ansührt, weshalb er nicht einverstanden ist. Die Gerichtskanzlei schreibt diesen Widerspruch, der nach dem Gesetz Einwendungen gegen die Kün digung heißt, aus und übergibt ihn dem Richter. Der Richter verfügt dann, daß eine Abschrift der Einwendungen dem Kündigenden zugestellt werde. Gleichzeitig erhalten beide Parteien eine Vorladung zu einer Verhandlung. In dieser Verhandlung wird dann darüber gesprochen, ob die Einwendungen, die der Gekündigte erhoben hat, nach dem Gesetz berechtigt sind oder nicht. Findet der Richter, daß die Einwendungen berechtigt sind, so spricht er durch ei» Urteil aus, daß die Kruidigung aufgehoben werde. Kindel er, daß die Einwendungen nicht berechtigt sind, so spricht er aus, daß die Kündigung bestehen bleibt und der Gekündigte die Wohnung zum Kündigungstermin, oder wenn dieser verstrichen ist, sofort zu räumen habe. Dieses Urteil - wird beiden Teileil per Post schriftlich zugestellt. Die Räumung durch das Gericht kann jedoch erst verlangt werden, wenn acht Tage nach -Zustellung des Urteites verflossen sind, denn erst dann ist das Urteil rechtskräftig. Innerhalb dieser acht Tage hat derjenige, der den Prozeß verloren hat, also bei bestätigter Kündigung der Gekündigte, bei aufgehobener Kündigung der Kündigende, das Recht, beim Bezirksgericht eine Berufung einzubringen, das heeßt ein Schriftstück einzureichen, worin er auseinandersetzt, warum das Urteil nicht richtig ist, und verlangt, daß das dem Bezirksgericht übergeordnete Gericht, in Wien das L a n d e S g e r i ch 1, sonst das Kreisgericht, aussprechen soll, daß das Urteil unrichtig sei und abge ändert werde. Diese Berufung mutz aber von einem Advokaten versaßt werden. Nur in jenen Orten, wo nicht mehr als zwei Advokaten wohnen, kann die Berufung auch zu Protokoll bei Gericht gegeben werden, das heißt die Gerichtskanzlei 11 ist verpflichtet, die Bedeuten gegen das Urteil lnlfzuschreiven. Diese Berufung wird dem Gegner zugestellt. Dieser bat daun eas Recbt, innerhalb acht Tagen nach Zustellung eine Antwort zu geben. Hieraus werden die Akten vom Bezirksgericht an das Landesgericht geschickt, das Landesgericht ladet die beiden Parteien vor und verhandelt nunmehr über die Berufung, das heißt darüber, ob das Urteil richtig ist oder nicht. In seinem Urteil spricht es dann aus, ob daH Urteil des Bezirksgerichtes aufrecht bleibt oder geändert wird. Hält es das Urteil aufrecht, dann verfügt es, wenn das Urteil die Kündigung aufrechterhalten Hai. daß die Wohnung sofort zu räumen ist. Bestätigt es das Urteil nicht, daun kann gegen das Urteil des Landesgerichtes von demjenigen, der beim Landesgericht den Prozeß verloren hat, eine Revision an den Obersten Gerichtshof eingebracht werden, und zwar innerhalb acht Tagen nach Zustellung des laudesgerichtlicheu Urteilcs. Die Revision ist wieder eine Ein gäbe, in der gesagt wird, warum man das Urteil des Landes geeichtes für unrichtig hält. Sie muß ebenfalls von einem A dvokateu verfaßt sein. Dem Gegner wird sie zugestellt, dieser hat das Recht, mit einer Eingabe zu antworten, dann wandern die Akten zum Obersten Gerichtshof in Wien, der nun endgültig darüber entscheidet, ob die Kündigung aufrecht bleibt oder nicht. Dies ist nun ein sehr umständliches Verfahren, das viel Zeit, gewöhnlich drei bis vier Monate, erfordert und es Parteien, die nicht ausziehcn wollen oder können, möglich macht, die Miete zu verlängern. Allerdings muß man dabei verstehen, wie ein solcher Prozeß zu führen ist und setzt sich der Gefahr aus, nach Verlust des Prozesses sämtliche Kosten bezahlen zu müssen. Für Leute, welche nicht imstande sind, die für die geeicht lichen Eingaben und Urteile vorgeschriebenen Stempel zu be zahlen oder sich einen Advokaten zu nehmen, ermöglicht die Ein richtung de? Armen recht es es, den Prozeß zu führen, ohne 12 daß sie Auslagen im voraus habe». Das Arineu recht givi ihnen das Recht, tvährend des Prozesses keine Stempel zn zahlen und wenn es borge schrieben ist, einen unentgeltlichen Vertreter druck' das (Bericht beigestellt zn erhalten. Ilm dieses Recht zu erlange», muß man sich in Wien von den Bezirksämtern, außerhalb Wiens durch die Bezirkshauptmannschaftcn ein Zeugnis ausstellen lassen, in dem bestätigt wird, daß die Vermögensverhältnisse derartige sind, daß man Prozeßanslagen nicht tragen kann. Dieses Zeugnis ist dem Gericht borzulegen; nach Prüfung des Zeugnisses bewilligt daun das Gericht das A r m e » r e ch t. Dadurch also, daß man gegen die Kündigung Einwendungen erhebt, beginnt man einen Rechtsstreit. Doch können nach dem geltenden Gesetz Einwendungen nur in der Richtung erhoben werden, daß entweder die Kündigung nicht rechtzeitig zugestellt wurde; daß der Kündigende zur Kündigung nicht berechtigt ist, weil er nicht der Vermieter war; daß die Kündigungsfrist eine andere ist, als sie in der Kündigung angegeben war; oder daß die .Kündigung nicht ordnungsmäßig ausgcfüllt wurde. Wenn der Kündigende alle Formborschriften einhält, so ist es zwecklos, gegen die Kündigung Einwendungen zu erheben. Dann bewirkt die K ü ndig u ng bo n s e l b st, daß das M i e t b e r h ä l t n i d a u f g e l ö st w ird und daß in a n auüziehen muß. Ein .Kündigungsprozeß hat für gewöhnlich wenig Zweck. Denn der Kündigende kann, statt den Prozeß zu führen und sich in den Streit cinzulassen, einfach zum nächsten Termin oder, wenn er Zeit hat, noch zum selben Termin eine neue Kündigung einreichen, die richtig berfaßt und zugcstellt ist, um damit wieder das Ausziehen zu erzwingen. Daher ist ein Vermieter in der Lage, wenn er alle Formen einhält und genau nach dem Gesetz borgeht, jeden Mieter aus der Wohnung z» bringen, wann er will. Dieses Recht bietet auch die Grundlage, ganz willkürliche Zinsstcigerungen borzunehmen. Der Zins ist als ein Bestandteil des Mietvertrages natürlich zn verein- b a r e n. Ohne Z n st i in m nng des Mieters k a n n d e r Hausherr den Zins nicht erhöhen. Wenn also ein .-Gniccherr dein Mieter schreibt, das; er vom nächsten Termin an einen höheren Zins zn bezahlen habe, so hat diese Erhöhung in- solange keine Wirkung, als der Mieter nicht zugestimmt hat. Stimmt der Mieter zn, so hat er deli höheren Zins zu zahlen. Stimmt der Mieter nicht zu, so kann der Hausherr ihn kündigen und die Wohnung, wenn sie leer ist, an den neuen Mieter um den gewünschten höheren Zins vermieten. Die Furcht vorder drohenden Kündigung erzwingt daher gewöhnlich die Zinssteigerung. Denn es ist besonders im Auge zu behalten, das; der Hausherr das Recht, jederzeit zn kündigen, auch dann hat, wenn gar kein moralischer Grund für die Kündigung vorhanden ist. So sind nach dem Gesetz die Mieter der Willkür des Hausherrn vollständig ausgeliefert. Diese Willkür zn brechen, ist Allsgabe der neuen Verordnung. Wir werden nun sehen, wie diese Aufgabe erfüllt wird. ver Mieterschutz. -Lesen der Verordnung. Die Verordnung enthält für den Schutz des Mieters zwei Gedanken und die Schaffung einer neuen Behörde zur Durchführung des einen Gedankens. Die Verordnung verbietet die Steigerung des Zi Ilses. Alle Zinse, die heute bestehen, sollen für die Dauer der Verordnung bestehen bleiben. Nur ausnahmsweise, in jenen Fällen, die die Verordnung ausdrücklich anführt, darf ein Zins gesteigert werden. Die Verordnung verbietet auch das willkürliche Kündigen der Wohnung. Sie g e st a t t e t einc Kündigung n u r, w e n n ein wichtiger Grund vorhanden ist. Sie schafft das M i e t- a m t, in dem unter Teilnahme von Mietern und Vermietern entschieden werden soll, ob eine Zinssteigcrung gemäß den Vor- 1 l schriften der Verordnung vorgenoninten wurde oder nicht. Die-? die Gedanken der Reforlu. Wie diese Gedanken zur Durchführung gebracht ivurde». zeiget, die Einzelheiten der Verordnung. Wirtnngstreis der Verordnung. Die Verordnung gilt nur für b e st i m m te Orte Oesterreichs, nämlich für jene, für welche sie durch eine Verordnung des Justizministeriums in Vollzug gesetzt wird. Bisuün wurden ungefähr MO Orte unter den Mieterschutz gestellt. Ein Verzeichnis dieser Orte und der Verordnungen findet sich nuf Seite 48. Die Verordnung gilt weiters in diesen Orten nicht für alle Wohnungen, sondern nur für Wohnungen mit einem bestimmten Hochstzins. Dieser Zins beträgt bei Räumlichkeiten, die bloß für geschäftliche Zwecke verwendet werden, in Wien 2000 Kr., bei anderen Räumlichkeiten, die als Wohnungen oder als Wohnungen und Geschäfte verwendet werdet,, 3000 Kr. Die Höchstgrenze für die übrigen Orte richtet sich danach, in welche Klassen der Aktivitätszulagen der Staatsbeamten der Ort eiu- gereiht ist. Sie bezieht sich jedoch nicht auf Vermietungen, die im Betrieb des Gewerbes der Beherbergung von Fremden vorgenommen werden. In jeder der Verordnungen, die Orte unter den Mieterschutz stelleu. ist auch der Zeitpunkt angegeben, von wann an Bestandverträge unter der Wirkung der Verordnung stehen. Beschränkung des Kündigungsrechtes. Die Verordnung bestimmt im H 7, daß der Vermieter nur aus wichtigen' Gründen den Mietvertrag kündigen kann. Diese Bestimmung bedeutet nun nicht etwa, daß jede Kündigung, die ohne Grund erfolgt, schon von selbst ungültig ist. So weit ist- die Verordnung, sehr zum Schaden ihres Wertes, leider nicht gegangen. Die Bestimmung bedeutet nur, daß der Mieter gegen eine sonst ganz formgerechte Kündigung, gegen die ei dar der Verordnung erfolgreich nichts unternehmen lonrnc. E i n tv e n d u lt g c n erheben kann, in denen er rittführt, daß für die Kündigung kein wichtiger Grund vorliegt. Auch heute aber gilt noch, das; eine Kündigung, die ordnuugs gemäß zugestellt wurde, dem Hausherrn das Recht zur Enthausung gibt, wenn der Mieter gegen die Kün digung Einwendungen n i ch t e r h e b t. Es müssen daher alle Mieter, die gekündigt wurden, wenn sie nicht freiwillig ansziehen wollen, Einwendungen erheben. Tonst müssen sie auSziehen. Diese Einwendungen haben nichts anderes zu enthalten, als daß angeführt wird, daß kein wichtiger Grund zur Kündigung vorlicgt. Es wird dann so wie früher vom Gericht eine Verhandlung anzuordnen sein. In dieser Verhandlung wird dann der Hausherr anzusühren haben, warum, aus welchem Grund er gekündigt hat. Kann er keinen Grund angeben, so wird die Kündigung auszuheben seilt. Gibt er einen Grund an. so muß er ihti auch beweisen. Er muß Schriftstücke vorlcgen, Zeugen angeben, durch die erwiesen wird, daß der angegebene Grund wirklich besteht. Erst wenn erwiesen ist. daß der Grund besteht, hat der Richter dann zu erwägen, ob dieser Grund ein wichtiger ist. Nur wenn der angegebene Grund wirklich erwiesen ist und auch vom Richter als wichtig angesehen wird, kann die Kündigung ausrechterhalten werden. Andernfalls ist sie aufzuheben. In der Verordnung ist nicht angegeben, wann der Haus- berr den Grund, warum er kündigt, anzugeben hat. Es steht dort nicht, ob der Grund schon in der Kündigung oder erst in der Verhandlung über die Einwendungen angegeben werden muß. Erwägt man jedoch, daß die Verordnung ein Schutzgesetz ist; daß der Mieter kein Recht hat, Einwendungen nach Ablauf der Einwendungsfrist vorzubringen; daß die Grundlage des Urteils und der Verhandlung lediglich die Kündigung und ihr Inhalt bildet, so ergibt sich daraus mit Sicherheit der Schluß, 16 dast der Vermieter seine Gründe schon in der Kündiget n g a n z u g e b e n h a t. 15s ergibt sich weiter der Schlust, dast jede Kündigung, in der der Grund nicht ungegeben ist, schon deshalb, weil sie keine Gründe eilt hüII. unfzuheben ist. Es ergibt sich weiter, dast der Huusherr alle seine Gründe ans einmal ungeben must, duh er nicht, wenn er in der Verhandlung sieht, dast er mit dem angegebenen Grund nicht dnrchdringt, einen anderen, neuen sucht und diesen beweisen Willi). Da nun alles, was an Gründen vorgebracht wird, Veranlassung zur Kündigung gewesen sein must, so können auch nicht Vorfälle, die nach der Kündig u n g vorgekommen sind, zur Begründung der Kündigung hcrangezogen werden. Es must weiter sestgehalteu werden, dast alle Vorfälle, die als Begründung der Kündigung angeführt werden, in der letzten Ziiisperiode vorgefallen sein müssen. Alles, was vor dem der Kündigung unmittelbar vorausgcheuden Kündigungstermin vorgefallen ist. kann einen Grund zur Kündigung nicht abgebeu, weil ja sollst schon früher bättc gekündigt werden müssen. Ein Grund, der früher nicht verwendet wurde, kann nicht so wichtig sein, weil sonst eben früher gekündigt worden wäre. Er gilt als v e r z i e h e n. Kiindlgu »gsgründc. Die Verordnung führt die Gründe, aus denen gekündigt werden kann, nicht an. Sie spricht nur von „wichtigen" Gründen. Sic überlästt damit der Willkür der lsdauSherreu in der Anführung voll Gründen freieil Spielraum und überlästt es dem Richter, in i) Diese RechtSauschauung, dast scholl in der Kündigung der Grund anzugeben ist, ferner daß Kündigungen, die keine Angabe des Grundes enthalten, zurückzuweiseu sind und dast alle Gründe auf einmal anzugeben find, ist leider sehr zum Schaden des Mieterschutzes in der Rechtsprechung nicht durchgedrungen. jedem einzelnen Fall zu beurteilen, ob der Grund wichtig isr oder nicht. Dies ist ein, Grundsatz, der sehr zu begrüßen ist, weil ec- dadurch möglich ist, jeden einzelnen Fall gesondert zu beurteilen und sich ganz den Bedürfnissen des einzelnen Falles anzupasseu. Es wäre wohl gegenüber der Mannigfaltigkeit des Lebens kaum möglich, alle wichtigen Gründe schon in der Perordnung an- zusühren. Demnach wird zu erwägen sein, welche Gründe als wichtig anzusehen sind; welche Richtschnur für die Beurteilung der Wichtigkeit der angeführten Gründe anzulegcn ist. Da erscheint uns nun als Maßstab das Richtige zu sein, von dem Wesen des Mietvertrages auszugehcn. Das Bestandverhältnis ist ein Vertrag. Dieser Vertrag legt dem Mieter gewisse Verpflichtungen auf. Das Gesetz will diesen Vertrag in einen möglichst dauernden verwandeln. Es wird nun das zweckmäßigste sein, als Grund zur Kündigung nur jene .Handlungen und Vorfälle anzusehen, durch die der Mieter die ihm durch den Mietvertrag auferlcgten Verpslichtun g e n gröblich verletzt. Wenn das Gesetz dem Vermieter die Pflicht auferlegt, den Vertrag unter allen Umständen aufrechtzuerhalten, so kann ihm dies wohl nur dann nicht zugemutet werden, wenn der Mieter selbst seine Pertragspflicht nicht eiu- hält. Es wird daher festzuhalten sein: Ein wichtiger Grund zu r K ü ndig u u g i st nur dann vorhanden, wenn dem Mieter eine gröbliche Verletzung seiner Pflichten aus dem M ietvcrtrag n achgk w iesen werden kan n. Das Gesetz hat sich nun nicht damit begnügt, bloß den Grundsatz aufzustellen, daß nur aus wichtigen Gründen gekündigt werden kann, sondern hat auch einzelne Fälle im Gesetz selbst als wichtigen Grund bezeichnet. Im allgemeinen folgen diese Gründe der von uns ausgestellten Regel. Sie gehen aber leider auch darüber hinaus. Der Zinsrückstand. Das Gesetz sieht als wichtigen Grund nn. «nenn der Mieter mit der Bezahlung des Mietzinses über die nlckiche Nachfrist hinaus im Verzug ist. Da die Zinszahlung zn den Pflichten des Mieters gehört, so ist der Zinsrückstand tatsächlich ein wichtiger Grund znr Kündigung. Doch muß diese Gesetzesstelle mit Rücksicht ans die .Kriegsverhältnisse richtig verstanden werden. Das Gesetz spricht vor allein davon, dast der Mieter „iin Verzug ist". Darunter ist zu verstehen, das; er den Zahlungstermin nicht eingehalten hat. Es kann sich jedoch, da es sich hier um ein Schutzgesetz handelt, wohl nur um die Frage handeln, ob den Mieter bei der Säumnis ein Verschulden trifft oder nicht. Es wird insbesondere bei einem Zinsrückstand einer Krieger- fran zn berücksichtiget! sein, ob dieser Zinsrückstand durch ihr Verschulden entstanden ist; ob sie bei Ausnützung aller Möglichkeiten des Erwerbs dennoch nicht imstande war, den Zins aufzu- bringen. Diese Auslegung des Gesetzes rechtfertigt sich insbesondere mit Rücksicht auf die Bestimmung des tz ö desselben Gesetzes, wonach Zinserhöhungen dann ausgeschloffen sind, wenn Leute, die Ilnterhaltsbeitrag beziehen, durch die Erhöhung in ihrem Unterhalt gefährdet wären. Unter Zinsrückstand ist aber insbesondere nicht zu verstehen jener Zins, der der .Kriegcrfrau feit Friedenszeitcn vom Hausherrn gestundet wurde. Wenn jemand im Frieden für eine Böohnung 30 Kr. monatlich bezahlt hat und der Hausherr bisher einreritanden war. daß die Frau des Eingerückten vorläufig bloß Kr. '..^ablt, so kann wegen dieser ausgelaufenen restlichen I«) Kr. monatlich eine Kündigung aus diesem Grunde nicht vor- gcnommcn werden. Ebenso werden unbezahlte kleine Zinsteile nicht als Zinsrückstände nusgefaßt werden können. Das Geseg spricht auch von einer üblichen Nachfrist. Lib es üblich ist, mit der Zahlung des Zinses znzuwarten, das hat der Richter zn ent scheiden. Jedenfalls ergibt sich aus diesem Zusatz, daß die Per- 19 säumnis von einigen Tagen den Hausherrn gewiß nicht berechtigt. eine Kündigung vorzunehmen. Es ergibt sich weiter daraus, das; der Zinsrückstand vor Einbringung der Kündigung unter einer angemessenen Frist für die Nachzahlung eingemahnt worden sein muss. Wenn durch eine Reihe von Monaten gestattet wurde, den Zins in Teilzahlungen, zum Beispiel je einen Teil bei Empfang der Raten des Unterhaltsbeitrages, zu bezahlen, so kann die Tatsache, dass am Monatserstcu nicht der ganze Zins bezablt wurde, nicht als Zinsrückstand angesehen werden. Tic Zinscrhöhuug. Das Gescy lässt unter gewissen Voraussetzungen, die wir weiter unten besprechen werden, eine Zinserhöhnng zu (siche Leite 35). Ist eine Zinserhöhung zulässig und der Mieter weigert sich, den erhöhten Zins zu bezahlen, so sieht das Gesetz dies als einen Grund zur Kündigung an. Infolgedessen muss bei einer Zinserhöhnng, um eine Kündigung zu vermeiden, folgender Vorgang eingehakten werden: Jeder Zinserhöhnng, die der Hausherr verlangt, ist zuzustimmen, um ihm den Vorwand einer Kündigung zu benehmen. Hat man dann der Zinssteigerung zugestimmt, so ist über die Frage, ob die Ziusstcigerung zulässig ist, beim Mielamt eine Entscheidung einzuholcn. Entscheidet das Mietamt, dass die Steigerung zulässig, daun muss die Steigerung weiterbezalüi werden. Entscheidet das Mietamt, dass die Steigerung nicht zu lässig ist. dann kann man die weitere Zinserhölmng verweigern und die bereits bezahlten Betrüge zurückverla'gen, ll"brigcns sicht das Gesetz auch im H 18 vor, dass in dem Fall, wenn der Streit in der Verhandlung über die Einwendungen um die Zulässigkeit der Zinserhöhung geht, das Gericht verpflichtet >st, die Untersuchung der Zulässigkeit der Erhöhung Vurch das Mietamt zu veranlassen und das Verfahren über die Kü 'd'.gnng zu unter brechen. Es ist jedoch nicht gut, die Sache auf diese Weise zu ordnen, »veil dnn» immerhin, wenn das Mletauu die Steigerung für zulässig erklärt, ansgezogeil werden mug Das Wohlverhalten. Als eineil wichtigen Grund zur Kündigung sieht die Verordnung auch un, wenn der Mieter „durch beharrliche Ileber- tretung der Hausordnung oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Wohnen inr Hanse verleidet". Dieser Grund fällt nur teilweise unter Verletzung der Vertragöpflichtcn, aber er wird, richtig ausgelegt, Wohl kaum ausznschalten sein. Er beinhaltet im Wesen die Vorschrift, daß die Hausparteien einander mit der nötigen Zuvorkommenheit nnd Rücksicht auf die allgemeinen Interessen entgegenkommen sollen. Die Hausordnung ist eine vom Hausherrn erlassene einseitige Verfügung über das Verhalten im Hanse und die Behandlung der Wohnungen durch den Mieter. So lange sie nicht vereinbart ist, bindet sie den Mieter nur insofern, als sie eine Ausführung des Gesetzes darstellt. Wenn in der Hausordnung zum Beispiel steht, daß die Wände, die Küchen und dergleichen geschont werden müssen, so ist dies eine Altordnung, die mit der Pflicht des Mieters, von dein Be- standgcgenstand nur einen ordnungsmäßigen Gebrauch zu macheil, übereinstimmt. Wenn daher der Hausherr als Grund der Kündigung die Beschädigung der Wohnung angeben wird, so wird der Richter zu untersuchen habeil, ob das, was als Beschädigung der Wohnung bezeichnet wird, zum gewöhnlicheil Gebrauch der Wohnung gehört oder diesen überschreitet. Hingegen wird eine Bestimmung der Hausordnung, die auf bloße Liebhabereien des Hallsherreil zurückzuführen ist, und mit den Pflichten des Mieters nichts zu tun hat, auch dann nicht als wichtiger Grund angesehen werden können, wenn diese Bestimmung beharrlich übertreten wird. Wenn die Hausordnung zum Beispiel verordnet, daß die Mieter ieinc Hunde halten dürseii. 21 so ist das getviß eine Sache, die mit dem Wohnen nichts zn tun lxit, eine Willkür des Hausherrn darstellt und nicht als ein Grund zur Kündigung ungesehen werden kann. Auch bei der Beurteilung des Verhaltens zu den Mitbewohner-» wird das Gesetz sehr streng ausgelcgt werden müssen. Die Art, wie die Häuser mit Kleinwohnungen gebaut sind, die gemeinsamen Aborte, die gemeinsame Wasserleitung am Gang, die gering- sügigen Vorrichtungen zum Waschen und Aufhängen der Wäsche bringen naturgemäß unter den Parteien, die sic benützen müssen. Reibungen hervor. Diese Reibungen führen bei manchen ringe- zügelten Temperamenten zu gegenseitigen Ehrenbelcidigungcn. Ein solcher Streit an sich wird gewiß keinen Grund zur Kündigung bilden dürfen. Denn das Gesetz spricht ausdrücklich von einem „Verhalten", also von einem länger dauernden Zustand, und spricht weiters davon, daß durch dieses Verhalten das Wohnen im Hause verleidet wird. Es wird also immer zu untersuchen sein, aus welchen Ursachen die Reibungen entstanden sind, auf wen das Verschulden fällt, und keineswegs werden einzelne Vorfälle geringfügiger Natur einen Grund zur Kündigung abgeben dürfen. Aufhcbungsgründe. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann ein Mietvertrag auch ohne Kündigung aufgehoben werde». Doch kann dies nur geschehen, tuen» bestimmte, im Gesetz genannte Gründe vorhanden sind. Diese Gründe enthält der 1118 a. b. G.-B. Diese Gründe bezeichnet das Gesetz auch als Kündigungsgründe. Die Anfhebnngsgründe sind nun folgende: .>) Well» der Bestandnehmer einen erheblichen nachteiligen Gebrauch von der Bestandsache macht, I») wenn der Mieter nach geschehener Einmahuung mit der B-.zablung de- ZinP-'s deig->t,Ut säum».; ist, daß er mit Ab- laus des Termins deii rückständigen Bestandzins nicht voll ständig entrichtet hat; e) w^nn ein verinietetes Gebäude neu aufgeführt »verden muß. Da das Gesetz von einem erlseblich nachteiligen Gebrauch spricht, so wird eine' Kündigung nur zulässig sein, wen» die Gefahr bestünde, daß durch den Gebrauch die Wohnung voll ständig entwertet wird. Wenn also jemand eine Wohnung da durch benützt, daß er dort Maschinell anfstellt, durch die der Fußboden oder die Wände vollständig beschädigt werden, so wird man dies als einen erheblichen nachteiligen Gebrauch ansehen müssen. Ändere Beschädigungen jedoch, die leicht auögebesserl werden können, gewiß nicht. Der zweite Aufhebungsgrund beschäftigt sich wieder mit dem Zinsrückstand. Er steht daher in einem gewissen Zusammen Hang mit dem als ersten wichtigen Grund angeführten Kün digungsgrund. Nach der Bestimmung des 8 1118 jedoch ist wegen Zins rückstand eine Auflösung nur dann zulässig, wenn der rück ständige Zins vorher eingemahnt wurde. Ist dies nicht geschehe», dann kann der Grund nicht verwendet werden. Das Gesetz vcr langt weiter, daß der Zins bis zum Ablauf des Termins rückständig geblieben sein muß und dies wenigstens zum Teil. Daraus folgt, daß eine Auflösung wegen Zinsrückstand nur dann erfolgen kann, wenn bis zum Ende des Miettermins de, Zins nicht vollständig berichtigt ist. Da aber ani Ende des Miel termins sofort ein neuer beginnt, so folgt daraus, daß die Auflösung wegen Zinsrückstand nur dann berechtigt ist, wenn zwei Zinszahlungstagc, nämlich der am Anfang und der am Ende des Termins verstrichen sind, ohne daß der Zins vollständig bezahlt wurde. Diese Bestimmung scheint im Widerspruch uni dem ersten Kündigungsgrund zu stehen; da im Gesetz ein Wider spruch jedoch nicht vorhanden sein darf, so kann der Punll l »es 8 ? >"n' so ausgelegt werden, das; die dort erwähnte übliche Nachfrist länger als ein Zinstermin sein muß. Es wird sich di.her, bezüglich der Regelung der Frage, wann wegen Zins riukstand gekündigt werden darf, der Grundsatz ergeben, daß eine Kündigung wegen Zinsrückstand frühestens dann erlaubt ist. wenn zwei aufeinanderfalgende Zinsraten im Rückstand sinkä). Ist jedoch eine noch längere Nachfrist in dem betreffenden Lrt üblich, dann kann auch nicht bei Ablauf von zwei Zinsraten, sondern erst bei fruchtlosem Ablauf der üblichen Nachfrist gekündigt werden. Die Neuausführung eines Wohngebäudes kann erfolgen müssen, weil ein behördlicher Auftrag wegen Baufälligkeit vorliegt. Dann ist eine Kündigung gestattet. Dcr-bloße Wunsch des Hausherrn, das Haus umbauen zu wollen, ohne daß hiezu in dem Zustand des Gebäudes selbst eine Notwendigkeit vorliegt, sann einen Kündigungsgrund nicht abgeben, weil das Gesetzbuch überdies ausdrücklich bestimmt, daß der Mieter nur verpflichtet ist, notwendige, daß er aber nicht verpflichtet ist, auch nur nützliche, geschweige denn willkürliche Hauänderungen zu gestatten. Die Uebernahmc der Wohnung durch den Bermieter. Das Gesetz gestattet eine Kündigung auch dann, wenn „der Vermieter den Mietgegenstand selbst benötigt". Dieser .Kündigungsgrund dürfte wahrscheinlich am häufigsten verwendet werden. Er muß daher seinem Sinn und Zweck nach ganz streng ausgelegt werden. Das Gesetz hat offenbar den Sinn, die Beeinträchtigung der Eigentumsrechte des Vermieters durch das Verbot der Kündigung dann aufzuheben, wenn der Bermieter sein Haus selbst zu benützen gezwungen ist. statt es zu vermieten. Es kann daher dieser Kündigungdgrund nur dann vorliegen. ') Diese Anschauung ist in der Rechtsprechung nicht durchgedrungen. 21 wenn der Vermieter selbst die gekündigte Wobnung für fich de anspruchen tvill. Die Absicht, sie irgendeinem Verwandten, einem Sohn oder einer Tochter znm Wohnen zu überlassen, bildet gewiß keinen Grund zur Kündigung. Da das Gesetz überdies dom Benötigen spricht, so mutz auch nachgetvicsen werden, datz für den Vermieter ein Zwang dorliegt, die Wohnung für sich in Anspruch zu nehmen. Sein blotzer Wunsch hiezu oder irgendeine Verbesserung seiner Lage wird nicht berechtigen, den Mieter zu tnndige». Ueberdies eröffnet dieser Kündigungsgrund die Möglichkeit, das Gesetz zu umgehen. Es kann leicht ein Vermieter diesen Kündigungsgrund ansühren, seine Kündigung durchsetzen, und dann seinen Entschluß, die Wohnung selbst in Anspruch zu nehmen, wieder ändern und sie an einen anderen vermieten. Deshalb wird, um derartige mögliche Umgehungen des Gesetzes hintanznhalteu, gefordert werden müssen, daß der Vermieter, wenn er diesen Grund als Kündigungsgrund anführt, genau Nachweise, daß er tatsächlich nicht nur gezwungen ist, die Wohnung in Anspruch zu nehmen, sondern auch, daß er bereits nicht mehr abänderbare Vorbereitungen zur Uebernahmc der Wohnung getroffen habe. In diesem Sinne hat auch der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung vom 5. Juni. 1917, G. Z. Nv I 226/17 (veröffentlicht in den „Juristischen Blättern" vom 1ü. Juli 1917) entschieden. Das Verbot der Zinssteigernng. Neben der Beschränkung des Kündigungsrechtes verbietet das Gesetz auch willk ü rliche Zinse r h ö h u n g. Es gebt von den« Grundsatz aus, daß die Zinserhöhung nur insoweit gestattet sein soll, als die Ausgaben, die den Hausbesitzer treffe», sich gesteigert haben. Eine Zinssteigernng lediglich zu dem Zweck, den Ertrag des Hauses zu erhöhen und das Einkommen des Hausbesitzers zu steigern, ist verboten und unzulässig. Eine Zinssteigernng ist daher nur gestattet: 1. Wenn seil Beginn des .Krieges eine Erhöhung der regeliuäßigen jährlichen Auslagen für Erhallting und Ver ivaltung des Hauses einschließlich der Wassergebühren, der .Eanalisieruugsgebührcu oder dergleichen sonne für Beistellung non Licht oder Heizung eingetreten ist; 2. »nenn die öffentlichen Abgaben, die Nom Haus zu entrichten sind, also Steuern, Zuschläge lind dergleichen erhöht werde»; 2. »nenn der Zinsfuß oder sonstige Nebeugebühren der auf dem Hause lastenden Schulden erhöht wurden. Doch wird auch gleichzeitig im Gesetz den Darlehensgebern eine Erhöhung dieser Zinsen in gewissem Sinn verboten. Nur in diesem Rahmen darf eine Erhöhung eintreten. Das Gesetz hält sohin an der Anschauung fest, daß das Hausnermieten ein Geschäft ist, bei dem der Verkäufer der Wohnung einen Gewinn zu machen flicht, es beschränkt ihn nur in der Höhe seines Gewinnes aus jenes Maß, das er im Frieden hatte, es hält aber leider all dem Grundsatz fest, daß der Hausherr berechtigt ist, alle seine Lasten, sogar die Stellern, die Nom Haus vorgeschriebe,, werden, auf den Mieter zu übcrwälzeu. Doch wird auch hier, bei der Beurteilung der Zulässigkeit einer Zins- stcigerung, mit einer strengen Auslegung des Gesetzes Norzugehen sein, weil das Gesetz ja ein Schutzgesctz für Mieter sein soll. Tic Hänsln,slnstcii. Zu einer Erhöhung berechtigt nur eine Steigerung der regelmäßigen jährlichen Auslagen. Es kann daher eine Auslage, die der Hausherr zum Beispiel deshalb hat, weil irgendein Unwetter oder sonst ein Vorfall das Haus beschädigte und es ausgebesscrt werden muß, nicht auf den Mieter überwälzt und zu einer Zinssteigerung verwendet werden. Ebenso kann eine Steigerung der Verwaltungsauslagen nicht Anlaß zu einer Zins- sleigerung bieten. Es wird namentlich die Tatsache, daß ein 2i: — Hunsherr es aufgibl, das Halls selbst zu verioalten und sich dafür jemand anstellt und diesem ein Honorar bezahlt, »Mit zu» ,'iinssteigeruug verivendet iverden können, uwil dies uu möglich als eine regelmäßige Vcrwaltungsausgabe angesehen werden kann und Anlaß zu einer Umgehung des Gesetzes bilden könnte. Denn das Einschieben eines Verwalters zwischen den Hausherrn und den Mieter könnte bloß zu dein Zwecke geschehen, um diesem zun» Schein ein Honorar auszusetzen, die Verton! tungsauslagen auf die Weise zu erhöhen, ii» Wirklichkeit aber das Honorar nicht auszuzahlen. Dies ist am leichtesten möglick», wenn der Ehemann oder die Ehefrau oder sonst ein Verwandter als Verwalter eingesetzt wird. Es wird auch darauf zu sehen sein, daß die Steigerung der Auslagen ai» sich begründet ist. Der Hausherr wäre sonst in der Lage, mit den Handwerkern, die er für sein Haus regele mäßig besckxiftigt, ein Abkommen zu treffen, wonach sie ihm in ihre Rechnungen höhere Preise entstellen, ihm aber diese Preis elböhntig in irgend einer Form wieder oergüten. Wenn also das Gesetz von einer Erhöhung der Auslagen für die Verwaltung des Hauses spricht, so wird zu prüfen sein, ob diese Erhöhung durch die Verhältnisse an sich gerechtfertigt ist oder ob der Hans- besiger sie, sei es aus Absicht, sei es aus Unverstand, unbegründet zngestanden hat. Zn einer Erhöhung des Mietzinses wird also nur dann ein Grund Vorliegei», wenn die Auslage n e r h ö h n »» g durch die allg e m eine»» Verhält u > s s e, nicht aber durch di e V e r s ä u m n isse de S b etreffende n V e r in ieters gerechtfertigt w a r. Auch die Anschauung, daß der Hausherr berechtigt sei, einen Mietzins zu erhöhen, weil er regelmäßig in einigen Jahren Ausgaben für die Ausbesserung des Hauses habe, ist unrichtig, wenn sie auch in einein Znstizministerialerlaß enthalten war. Den» derartige.Renovierungen sind keinesfalls regelmäßige Verwaltungsauslagen Die Steuererhöhung. «Line Erhöhung der Steuern gestattet eine Znisstcigerung nur dann, wenn die Steuern seit Kriegsbcginn höhere geworden sind. Nun gilbt es eine Reihe von Hausern, die steuerfrei sind, weil sie neu gebaut wurden und die während des Krieges durch den Ablauf der Zeit die vom Gesetz zugestandene Steuerfreiheit vertieren. Dadurch tritt für das betreffende Haus natürlich eine Erhöhung der Abgaben ein. Eine solche Erhöhung, die nur das einzelne Haus trifft, bietet keinen zulässigen Eirund zur Zins steigerung, die Verordnung schließt dies ausdrücklich aus, es darf nur eine allgemeine, alle Häuser des betreffenden Ortes treffende Erhöhung zur Steigerung verwendet werden. Tie Zinscncrhöhung. Das Gesetz verbietet den Darlehensgeber», die aus einem Vaus ein Darlehen sickrergejtellt haben, die willkürliche Erhöhung der Zinsen. Es gestattet eine solche Zinssußerhöhung nur, wenn dies durch allgemeine Aenderungen des Zinsfußverhältnisses oder mit Rücksicht auf Verpflichtungen des Gläubigers, die er vor Beginn der Wirksamkeit dieser Verordnung eingegangen ist, notwendig erscheint. Dabei tverden Erhöhungen von anderen Rebcngebührcn oder die Vereinbarung einer übermäßigen Pro Vision den Zinsfußerhöhungen gleichgestellt. Wird ein Zins für ein Darlehen erhöht, so erhält der Hausbesitzer das Recht, die Entscheidung einer Kommission anzurufe», die zu diesem Zweö von der Verordnung geschaffen wird und die zu entscheiden bat. ob eme solche Erhöhung berechtigt ist. Auf den Mieter darf nun nur jene Erhöhung überwälzt tverden, die nach Entscheidung der Kommission als eine berechtigte erscheint. Ist die Zinsfuß- ,'ihöhung unverechtigt, so hat der Hausherr das Recht, die zu tuet gezahlten Zinsen zurückzuverlangen. Wenn also eine Mrei- zniserhöbnng mit der Erhöhung der Darsehenszinsen begründet wird, so wird vor allem zu unlersuctwn sein, ob die Zinsiuß 28 erhöhung berechtigt war, bevor entschieden werde» kann, ob die Mietzinserhöhung berechtigt ist. Das Ausmaß der Erhöhung. Das Gesetz schreibt auch vor, in welcher Weise die zulässige Erhöhung der Mietzinse sür die einzelne Wohnung zu erfolgen Hut. Die Erhöhung darf bei sedcr Wohnung nur in senein Verhältnis steigen, in dem der gesamte Zins des Hauses gestiegen ist. Hiebei sind die Wohnbestandteile, die nicht vermietet sind, mit ihrem Mietwert genau so eiuzusetzen, wie dies bei der Steuervorschrcibung berechnet wird. Wenn daher ein Hausherr in seinein Haus selbst wohnt, so muß seine Wohnung bei der Berechnung der Mietzinse ebenso in Anschlag gebracht werden, wie wenn er in seinem Haus ein Geschäft hat. Die Zinssteigerung muß dann jede Wohnung verhältnismäßig zur Höhe des frühere» Zinses setzen. Eine Bevorzugung einzelner Wohnungen darf eo nicht geben. Auch derjenige, der von seiner Wohnung einzelne Teile weitervermietet hat, hat dann das Recht, diese Zinserhöhung auf seinen Nebcnmieter zu überwälzcn. Die Beschränkung der Zinserhöhung gilt jedoch nicht für jene Wohnungen, die nach Beginn der Wirksamkeit der Verordnung zum erstenmal vermietet wurden. Sie gilt ferner nicht für jene Häuser, die nach dem 27. Jänner 1b17 die behördliche Baubewilligung erhalte» haben. Ter Zinsuachlaß. Die Verordnung bestimmt als Grundlage sür die Berechnung des Mietzinses, der erhöht werden kann, jenen Zins, der zur Zeit der Erhöhung gezahlt wird. Es macht hievon jedoch zwei Ausnahmen. Wenn in einem Haus einem Mieter im Per gleich zu anderen Wohnungen ähnlicher Art ausnahmsweise ein erheblich niedrigerer Zins zugestanden wurde, so ist es zulässig, als Grundlage der Berechnung der Erhöhung des Zinses jenen Zins anzunehnien, der sür gewöhnlich für derartige Wohnungen un Hause bezahlt wird. Die Meile Ausnahme betrifft Ermäßigungen des Zinses. Wenn der Vermieter während des Krieges eine Herabsetzung des Mietzinses gestattet hat, dann ist er berechtigt, bei der Berechnung der zulässigen Erhöhung des Mietzinses den Zins zugrunde zu legen, der ursprünglich vereinbart war. Diese Gesetzesstelle ist jedoch so zu verstehen, daß eine Erhöhung des Zinses sich nicht nach jenem Mietzins richten kann, der sür die betreffende Wohnung zu Beginn des Krieges gefordert wurde, sondern die Gesetzesstelle bezieht sich nur daraus, daß demselben Mieter, dem der, Zins erhöht werden soll, eine Ermäßigung des Zinses zugestandcn worden ist. Ist die Wohnung während des Krieges zu einem ermäßigten Zins vermietet worden, so kann nur dieser ermäßigte Zins der Zinserhöhung zugrunde gelegt werden. Auch sür derartige Wohnungen ist aber eine Erhöhung nur zulässig, wenn die allgemeinen Voraussetzungen einer ZinS- erhöhuug vorliegcn. Sind die Lasten der Hausverwaltung, die Zinsen oder die Steuern nicht gestiegen, dann kann auch der ermäßigte Zins nicht auf die alte Höhe gebracht werden. Diese Regel ist besonders festzuhaltcn, da manche Mietämter gegenteilig entscheiden. Die Zinserhöhuug der Eingerückten. Einen ganz besonderen Schutz erfährt der Zins der Ein- gerückten. Wenn Angehörige eines Eingerückten oder eines Kriegsdicnstleisters einen Unterhaltsbeitrag beziehen, so ist eine Erhöhung, die bei anderen Personen zulässig wäre, bei diesen Personen nicht zulässig, wenn .durch die Erhöhung der Unterhalt dies e r P erso n e n g e- fährdet würde. Durch diese Bestimmung ist es ausge schlossen, daß Angehörigen von Eingerückten die durch den Krieg erfolgte Erhöhung der Auslagen des Hauses, der Steuern und dergleichen aufgewälzt werde. Es wird hier immer zu unter suchen sein, ob die ständigen Einkommeusverhälinisse der An- 30 gehörigen des Eingeruckten es ihnen möglich machen, eure Zins- erhöhnng zu vertragen. Man wird hier insbesondere nus die besonderen Verhältnisse der einzelnen Familie, aus das Alter, die Gesundheit und die Erwerbsmöglichkeit der Mitglieder dieser Familie Rücksicht nehmen müssen. Insbesondere wird ein zu- sälliger hoher Verdienst, bei dem keine Sicherheit für die Dauer desselben gegeben ist, keinen Anlaß zur Zulässigkeit einer Zins- sleigeruug geben. Tie Abwehr einer Zinssteigerung. Das Gesetz bestimmt, daß ein Zins in dem Ausmaß, in dem er nicht zulässig ist, gültig nicht ve r e i n b a r t werden darf. Selbst das, was scholl bezahlt wurde, kann samt gesetz- liehen Zinsen, worunter 5 Prozent zu verstehen sind, zurück- g e s o r d e r t werden. Aus diesen Rückforderungsanspruch kann nicht verzichtet werden. Die Rückforderung des zuviel gezahlten Zinses muß jedoch innerhalb eines Jahres von dem Tage an, an dem mail erfahren hat, daß der Zins unberechtigt bezahlt wurde, eingeklagt sein. Sollst hat Ulan mir die Rückforderung keinen Anspruch. Wenn also ein Hausbesitzer eine Zinssteigerung ankündigt, so kann man dieser zustimmen, ohne Gefahr zu laufen, zu Schaden zu kommen. Marl benimmt dadurch dem Hallsbesitzer die Möglichkeit, wegen der Verweige rung der Zinöcrhöhniig zu kündigen. Man hat jedoch das Recht, durch das Mielamt seststellen zu lassen, ob die Erhöhung übel Haupt und in welchem Maße sie gerechtfertigt ist. Entscheidet das Mielamt, daß die Zinserhöhung gerechtfertigt ist, so bleibt ste aufrecht. Entscheidet das Mietamt das Gegenteil, so kann sie z > i r ü ck g e f o r d e r t werde». Tie Miet«i,i«1er Das Gesetz scliaßl für die Beurteilung der Berechligung »er Zinserbobung eigene Behörde», die M i e t ä m t e r. Diese sind mir i» jenen Städten zu errichten, die ein eigenes Statut lraveir oder die bei der letzten Volkszählung inehr nls 2<».«>0<> Ein ir>obner Hullen. In underen Gemeinden ivird da<> Mietamt nur dann errichtet, ivenn der Gemeindeausschuß dies beschließ. Die Kosten der Mietämter trügt die Gemeinde. Das Mietamt r»tsct>eidet in Senaten von drei Personen: einem Vor sitzenden, einem Vertreter der Ha ns Herr eil und einem Ver treter der M i e t e r. Der Vorsitzende lind die Mitglieder inerden in Städten mit eigenem Statut vom Bürgermeister ernannt. In anderen Gemeinden ernennt den Vorsitzenden die Bezirks Hauptmannschaft, die übrigen Mitglieder der Gemeindevorsteher. Sämtliche Mitglieder werden für ein Jahr bestellt. Sie haben keinen Anspruch ans Gehalt, sondern nur auf Baraus- lagcii. Doch kann der Gemcindcausschuß Mitgliedern, die auf Erwerb angewiesen sind, eine mäßige Vergütung deS Teil Verlustes gewähren. Wenn jemand znm Mitglied des Mietamtes berufen wird, so kann er in: allgemeinen diese Berufung nicht a b l c h n e n. Rur Frauen, Geistliche, Militärpersonen, öffentliche Beamte, Personen im Alter von über 00 Jahren, Kleingewerbetreibende oder Personen, die vom Tagoder Woä)enlohn leben, haben das Recht, bei demjenigen, der sie bestellt hat, also beim Bürgermeister oder der Bezirkshaupt- iiiannschaft, die Uebernahmc des Amtes abzule h n e n. Ter Besteller entscheidet dann endgültig, ob die Ablehnung t>e rechtigt ist. Wer sich weigert, das Amt zu übernehmen, wer von den Sitzungen ohne genügende Entschuldigung ansbleibt, »ich! rechtzeitig erscheint oder sich sonst seinen Amtspflichten entzieht, kann von der BezirkShauptmannschast oder dem magistratischen Bezirksamt zu einer Geldstrafe bis zu 200 Kr. verurteilt werden. Das Mietamt entscheidet nach mündlicher Verhandlung durch einen Beschluß; als angenommen gilt dasjenige, wofür mindestens zwei Mitglieder gestimmt haben. Das Verfahren vor dem Mietnmt. DaS Mietamt entsäleidet, ob eine ZinSerhöhung zulässig ist oder nicht. Es kann angerufen werden durch den Mieter oder durch den Hausherrn, aber auch durch das Bezirksgericht. Das Bezirksgericht ist nämlich verpflichtet, wenn bei einer Kündigung behauptet wird, dag der Grund der Kündigung die Weigerung des Mieters ist, einen erhöhten Zins zu bezahlen, das Verfahren über die Krindignng zu unterbrechen und die Entscheidung des Mietamtes über die Zulässigkeit der Zinserhöhung einzuholen. Es kann auch in einer Klage wegen Zinszahlung untersuchen lassen, ob nicht eine unzulässige Zinserhöhung vorliegt. Parteien können die Entscheidung des Mietamtes nicht nur schriftlich, sondern auch mündlich einholcn. Zu diesem Zweck ist bei den Mietämtern, in Wien bei den magistratischen Bezirksämtern, anzugcbcn, an welchem Tag und zu welchen Stunden Anträge ausgenommen werden. Dem Antragsteller wird der Tag der Verhandlung sofort mündlich bekanntgegeben. Ter Gegner wird schriftlich geladen. Er wird allsgefordert, seine Belege, die die Zinssteigcrung rechtfertigen würden, miizu- bringen und ihre Berechtigung nachzuwcisen. Die Verhandlung geschieht mündlich vor den-drei Personen des Mict- aintes. Die Verhandlung ist öffentlich. Tic Oeffentlichkeit kann nur allsgeschlossen werden, wenn beide Parteien dies beantragen. Erscheint eine Partei nicht, so kann trofchem verhandelt werden, wobei wohl selbstverständlich ist, daß, wenn der Hausherr bei einer derartigen Ladung nicht erscl)eint, angenommen werden must, dast er die Berechtigung der Erhöhung nicht nachgewiesen hat und die Erhöhung daher als ungerechtfertigt anzusehen ist. Das Mietamt hat das Recht, Ansknnftspersonen einzuvernehmen lind alle notwendigen Ermittlungen, insbesondere wohl auch die Einvernahme von Sachverständigen, durchzuführen. Es kann auch andere Behörden und Aemter um Beistand bei der Durchführung der Sache angehcn, es kann zum 83 Beispiel ein linderes Amt ersuchen, irgend eine AnskunstSperion einzuvernehmen. Die Parteien können sich auch vor dem Mietamt vertreten lassen. Doch muß der Vertreter vollständig mit der Sachlage vertraut und unterrichtet sein. Tie Bezahlung der Vertreter muß die Partei aber selbst tragen. Alle Eingab e n bei den Mietämtern sind gebühre n- u n d stempeIfrei. Ebenso auch die Entscheidungen, Protokolle und Entscheidungsabschriften. Wenn die Verhandlung beim Mietamt durchgeführt ist, so verkündet das Mietamt sofort m ü n d- I i ch seine Entscheidung. Jede Partei hat das Recht, eine A v- schrifl dieser Entscheidun g zu verlangen. Gegen die Entscheidung gibt es kein Rechtsmittel. Jedoch kann in einem neuen ZinStermin wieder neuerlich eine Entscheidung des Mictamtes verlangt werden. Ebenso kann man eine Aende- rung der Entscheidung beim Mietamt selbst beanspruchen. Doch darf das Mietnmt nur dann neu entscheiden, wenn neue Tatsachen, die früher nicht vorgebracht wurden, angegeben werden. Geschieht dies nicht, so kann ein solcher Antrag ahne Entscheidung urückgewiesen werden. Dort, ivo in einem geschützten Ort ein Mietamt nicht errichtet ist, werden alte Ausgaben des Mietamtes durch das Bezirksgericht, in dessen Sprengel das vermietete Haus liegt, erledigt. Dies geschieht jedoch im sogenannten Verfahren außer Streitsachen, das heißt ohne mündliche Verhandlung, bloß durch Einvernahme, so wie bei der Jührung einer Vormundschaft oder bei der Abhandlung eines Nachlasses. Gegen eine solche Entscheidung ist auch Rekurs zulässig. Hie verorünungen über üen Mieterschutz. Verordnung dez Seranilminisleriums vom ro.Männer > ! tll. IV. .»Nasse der Aktivität-?,;ulagen de« Staatsbeamten eingereilck sind inr Wol,»n».qe„, einschließlich solcher, mit denen cheschäftS- ränmlichkeiten verbunden sind 0000 .Kr. 2500 Kr. 2000 I 1500 Kr. 10» >0 Kr. für Räumlichkeiten, die bloß ,m geschäftlichen Zwecke» ge mietet wurden 2000 Kr. 1700 Kr. 1400 Kr. 1100 Kr. 80" Kr. Aus die Vermietung im Betrieb des (Gewerbes der Be herbergnng von Fremden finden diese Bestimmungen keine An ivendnng. Verhüt einer nicht gerechtfertigten Erhöhung des Mietzinses. tz 2. Die Erhöhung des Mietzinses samt Nebengebnhren, den der Mieter bisher oder den der letzte Mieter zu zahlen hatte, darf nur in dem Maße vereinbart werden, als dies begründet ist: 1. durch die seit Beginn des Krieges eingetretene Erhöhung der regelmäßigen jährlichen Auslagen für Erhaltung und Verwaltung des Hauses, einschließlich der Wassergcbühren, der Kanalisiernngsgebührcn oder dergleichen sowie für Beistellung von Licht oder Heizung; 2. durch die Erhöhung der vom Hause zu entrichtenden öffentlichen Abgaben, falls eine solche seit Kriegsbeginn ein getreten ist; das Aufhören der zeitlichen Steuerbefreiung oder der zeitlichen Steuerbegünstigung rechtfertigt nicbt die Erhöhung des Mietzinses; 3. durch eine seit Beginn der Wirksamkeit dieser Verord- unng vorgenommene ziilässige (8 3) Erhöhnirg dds Zinsfußes oder der Nebcngebühren der aus der vermieteten ^iegenschasl t,astenden Hypotheken!). Tie Erhöhung darf für den einzelnen Mietgegeustand nicht mehr betragen, als aus ihn vom Gesamtbetrag der nach Absatz 1 zu berücksichtigenden Erhöhungen bei gleichmäßiger Verteilung nach dem Verhältnis des einzelnen Mietzinses zur Gesamtsumme der Mietzinse und der Mietwerte nicht vermieteter Bestandteile (der Steuervorschreibung zugrunde gelegter Mietwert) des Hauses entfällt. Bei Astermieten kann der Mietzins um denselben Prozentsatz erhöht werden, um den der Mietzins des Hauptmicters erhöht wird. Für Aufwendungen, die auf Verlangen des Mieters gemacht wurden, kann eine angemessene Steigerung des Mietzinses vereinbart werden, es sei denn, daß sie zur Erhaltung des Mietgegenstandes im brauchbaren Zustand notwendig waren. 8 3. War der Mietgegenstand seit Kriegsbeginn nicht vermietet, so unterliegt die Bestimmung des Mietzinses für die erste Vermietung nach Beginn der Wirksamkeit der im Artikel l vorgesehenen Verordnung keiner Beschränkung. Auf Häuser, für welche die behördliche Baubewilligung erst nach dem 27. Jänner 1917 eNeilt wird, finden die Bestimmungen dieser Verordnung keine Anwendung. 8 4. Hat der Vermieter während des Krieges eine Herabsetzung des Mietzinses zugestandcn, so kann der Berechnung der zulässigen Erhöhung des Mietzinses der ursprünglich vereinbarte Mietzins zugrunde gelegt werden. Wenn einem Mieter ein im Vergleich zu den anderen Mietzinsen im Hause erheblich ermäßigter Mietzins zugestandeu war, kann ein jenen Mietzinsen entsprechender Betrag der Berechnung nach 8 2 zugrunde gelegt werden. 8 ö. Solange die Angehörigen eines Mobilisierten?) (8 1 des Gesetzes vom 26. Dezember 1912, N.-G.-Bl. Nr. 237) im Bezug !) Liehe den Zusatz in der Verordnung vom 30. Juli 1917, R.-G.-Bl. Nr. 323, Leite 44. 2) Siehe den neuen Wortlaut in derselben Verordnung, Seite 44. eines Mietzinsbeitrnges nach 8 4 dieses Gesetzes stehen, kann der Mietzins für den von den Angehörigen Mobilisierten l'ewohntcn Mietgegeilstand nicht erhöht werden, wenn durch die Erhöhung deren Unterhalt gefährdet würde. Den Mobilisierten sind die zu persönlichen Dienstleistungen auf Grund des Gesetzes vom 26. Dezember 1612, R.-G.-Bl. Nr. 236, herangezogenen Personen gleichzuhalten. H 6. Insoweit der vereinbarte Mietzins die in den vorstehenden Bestimmungen bezeichnete Grenze übersteigt, ist die Vereinbarung ungültig. Das freiwillig Gezahlte kann samt gesetzlichen Zinsen zurückgefordert werden. Auf diesen Nück forderungsansprnch kann im voraus nicht verzichtet werden. Der Nückfordcrungsanspruch verjährt in einem Jahre. Beschränkung des Kündigungsrcchtes. 8 7. Der Vermieter kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen. Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn 1. der Mieter mit der Bezahlung des Mietzinses über die übliche Nachfrist hinaus im Verzüge ist oder 2. sich weigert, einer zulässigen (8 - und 4) Erhöhung des Mietzinses zuzustimmcn oder 3. durch beharrliche llebertretung der Hausordnung oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Wohnen im Hanse verleidet; 4. gemäß 8 1118 a. b. G.-B. die Aufhebung des Vertrages ohne Kündigung verlangt werden kann, 5. der Vermieter den Mietgegenstand selbst benötigt. Werden gegen die Kündigung Einwendungen erhoben, weil ein wichtiger Grund zur Kündigung nicht vorliegt, so hat der Kündigende nachzuweisen, daß ein solcher Grund gegeben ist. Unzulässige Erhöhnng des Zinsfußes von Hypotheken auf vermieteten Liegenschaften. 8 8. Haftet eine Hypothek auf einer wenigstens teilweise vermieteten (8 1) Liegenschaft, so kann eine Erhöhung des Zinsfußes nur insoweit vereinbart werden, als dies durch allgemeine Aendcrungen der Zinsfußverhältnisse oder mit Rücksicht uns den Zinsfuß der vor Beginn der Wirksamkeit dieser Verordnung eingegangenen Verpflichtungen des Gläubigers not mendig geworden ist. Die Erhöhung wiederkehrender Neben- gekwhren lRegiebeiträge oder dergleichen», die der Hypothekar lchnldner rieben deil Zinsen zu entrichten hat, oder die Vereinbarung einer das Mast der im Verkehr üblichen Vergütung übersteigenden Provision und dergleichen aus Anlaß der Verlängerung eines Hypothekarkredits sind einer Erhöhung des Zinsfußes gleichzuhasten. Insoweit der vereinbarte Zinsfuß die bezeichnet«: Grenze übersteigt, ist die Vercinlxrrung ungültig. Das freiwillig Ge zahlte kann samt gesetzlichen Zinsen z'urückgefordert werden. Auf diesen Rücksorderungsanspruch kann im voraus nicht verzichtet werden. Der Rücksorderungsanspruch verjährt in einein Jahre. Richterliche Stundung für Hypotheken auf vermieteten Liegenschaften. . Für Forderungen, die auf einer wenigstens teilweise vermieteten (8 1) Liegenschaft sichergestellt sind, kann das Gericht, wenn die wirtschaftliche Lage des Schuldners es rechtfertigt, und der Gläubiger dadurch keinen unverhältnismästigen Nachteil erleidet, richterliche Stundung bis längstens einschließlich 3t. Dezember 1618, und zwar auch dann gewähren, wenn die Forderung nach dem 31. Juli 1914 entstanden ist. Wenn die vereinbarten Zinsen die gesetzlichen nicht erreichen, kann das Gericht für die Dauer der richterlichen Stundung eine Erhöhung der Zinsen, jedoch nicht über das Maß der gesetzlichen, bewilligen. Das Gericht kann ferner anordnen, daß Rechtsfolgen, die wegen nicht rechtzeitiger Zahlung einer Forderung oder auf Grund einer Verwirkungsabrede eingetreten sind oder eintretcn, nach- gesehcn oder aufgehoben werden. Die Bestimmungen der Ministerialverordnungen vom 28. Dezember 1916, R.-G.-Bl. Nr. 422 und 423, finden ent sprechende Anwendung. Das Gericht kann vor der Entscheidung ein Gutachten des zuständigen Mietamtes einholen. Für Ansprüche auf Zahlung von Zinsen und Annuitäten kann richterliche Stundung nur. nach den Vorschriften der Ministerialvcrordnung vom 28. Dezember 1916, R. G. Bl. Nr. 122 und 123, gewährt werden. Entscheidung Uder die Zulässigkeit einer Erhöhung des Mietzinses. si 10. lieber die Zulässigkeit einer Erhöhung -des Mietzinses entscheidet auf Antrag des Vermieters oder des Mieters das zuständige Mietamt und, wenn eilt solches nicht besteht, das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich die vermietete Liegenschaft befindet, im Verfahren außer Streitsachen nach Anhörung von Auskunftspersonen, die mit den örtlichen Verhältnissen vertraut sind. Die Entscheidung kann durch keinerlei Rechtsmittel angefochten, aber jederzeit auf Antrag mit Wirkung für einen netten Mietzinstermin geändert werden. Anträge auf Aenderung einer Entscheidung, die nicht auf neue Tatsachen gestützt sind, können ohne Verhandlung zurückgewiescn werden. Entscheidung über die Zulässigkeit einer Erhöhung des Zinsfußes von Hypotheken uns vermieteten Liegenschaften. tz 11. lieber die Zulässigkeit einer Erhöhung des Zinsfußes von Hypotheken, die auf einer wenigstens teilweise vermieteten itz 1) Liegenschaft haften, entscheidet auf Antrag des Gläubigers oder des Schuldners eine Kommission, die bei der politischen Landesbehörde, in bereit Gebiet die verpfändete Liegenschaft liegt, zu bilden ist und die besteht aus dem Ehef der politischen Landesbehörde als Vorsitzenden, ans einem Beamten der politischen Landesbehörde als Berichterstatter, einem von der Finanzlandesbehörde entsendeten Beamten, einem vom Oberlandesgerichtspräsidenten entsendeten Richter, zwei vom Ehef der politische» Landesbehörde berufenen Fachmännern auf dem Gebiet des Hypothekarkreditwesens und einem vom Bürgermeister der Stadt, in'der die politische Landesbehörde ihren Sitz hat, entsendeten sachkundigen Mann. Für den Vorsitzenden sowie jedes Mitglied der Kommission sind ein oder mehrere Stellvertreter zu bestellen. Die Kommission entscheidet mit Stimmenmehrheit. Bei gleiäMteilten Stimmen gibt die Stimme des Vorsitzenden den Ansschlag. Die Entscheidung kann nicht angefochten, jedoch jederzeit geändert werden und wirkt für alle Hypotheken desselben Gläubigers, die auf wenigstens teilweise vermieteten (tz 1) Liegenschaften des Verwaltungsgebietes der politischen Landesbehörde sicliergestellt sind. Für diese Bestimmung gelten der - 10 Sprengel des Oberlandesgerichtes Krakau einerseits llnd der znm Sprengel des Oberlandesgerichtes Lemberg gehörige Teil non Galizien anderseits als besondere Perwaltungsgebiete. Mietämter. 8 12. Mietämter sind in Städten mit eigenem Statut lind in Gemeinden, die bei der letzten Volkszählung mehr als 20-tXXi Einwohner hatten, zu errichten. In anderen Gemeinden können ans Grund eines Beschlusses des Gemeindeausschusses Mict- ämter errichtet werden. Der Gemeindeausschuß (Stadtrat) kann die Errichtung mehrerer Mietämter beschließen und hat ihren örtlichen Wirkungskreis zu bestimmen. Tie mit der Errichtnng und der Tätigkeit der Mietämter verbundenen Kosten trägt die Gemeinde. 8 13. Der Vorsitzende des Mietamtes und dessen Stellvertreter werden, in Städten mit eigenem Statut vom Bürgermeister, sonst von der politischen Bezirksbehörde, die übrigen Mitglieder werden vom Bürgermeister (Gemeindevorsteher), und .zwar sämtliche für dm Dauer eines Jahres bestellt. Ihr Amt ist ein Ehrenamt, jedoch haben sie Anspruch auf Ersatz der Barauslagen. Der Gemeindeausschuß (Stadtrat) kann Mitgliedern des Mietamtes, die ans Erlverb angewiesen sind, eine mäßige Vergütung für Zeitverlust aus Gcmeindemitteln gewähren. Der Vorsitzende und dessen L-tellvertreter sollen womöglich die Befähigung zum Konzeptsdicnst in der staatlichen Verwaltung oder zum Nichteramt haben. Von den übrigen Mitgliedern des Mietamtes muß die Hälfte aus den in der Gemeinde wohnenden Hausbesitzern, die andere Hälste aus solchen dort wohnenden Mietern berufen werden, ans die diese Verordnung Anwendung findet. 8 14. Die Berufung zum Mitglied des Mietamts könueu uur ablehnen: Frauen, Geistliche, Militärpersonen, öffentliche Beamte, Personen im Alter über 00 Jahre, ferner Kleingewerbetreibende und Personen, die vom Tag- oder Wochenlohn leben. Ob die Ablehnung berechtigt ist, darüber entscheidet endgültig, wer das Mitglied bestellt hat. 8 10. Wer sich weigert, das Amt eines Mitgliedes des Mietamtes zu übernehmen, nachdem seine Weigerung für ungerechtfertigt erklärt wnrde, ist zu einer Geldstrafe bis zu 200 Kr. zu verurteilen. 41 Mitglieder des Mietamtes, die sich ohne Entschuldigung zu den Sitzungen nicht rechtzeitig einsinden oder sich ihren Amtspflichten in anderer Weise entziehen, sind zu einer Ordnungsstrafe bis zu 200 Kr. für jeden Fall zu verurteilen. Erfolgt nachträglich eine genügende Entschuldigung, so kann die Verurteilung ganz oder teilweise zurückgenommen werden. Mitglieder des Mietamtes, die sich einer groben Verletzung ihrer Amtspflichten schuldig machen, sind überdies ihres Amtes zu entheben. Die Entscheidung steht der politischen Bezirksbehörde zu. 8 16. Das Mietamt entscheidet nach mündlicher Verhandlung durch Mehrheitsbeschluß in Senaten von drei Mitgliedern, bestehend aus dem Vorsitzenden des Mietamtes oder einem Stellvertreter und aus je einem Beisitzer aus dem Kreise der Vermieter und der Mieter. Die Entscheidung ist längstens binnen drei Tagen schriftlich mit kurzer Begründung abzufassen und den Parteien auf Verlangen zuzustellcn. Die Verhandlungen des Mietamtes sind öffentlich. Auf übereinstimmenden Antrag der Beteiligten ist die Oeffentlichkeit auszuschließen. Die öffentliche Verlautbarung des Inhaltes einer nicht öffentlichen Verhandlung ist untersagt. § 17. Wird die Entscheidung des Mietamtes über die Zulässigkeit einer Erhöhung des Mietzinses begehrt, so hat es die Parteien mit dem Beifügen zu laden, daß das Nichterscheinen die Verhandlung und Entscheidung nicht hindert. Die Verhandlung ist womöglich binnen vierzehn Tagen nach Stellung des Antrages vorzunehmen. Tie Geladenen sind verpflichtet, der Ladung Folge zu leisten oder einen vollständig mit der Sachlage vertrauten und entsprechend unterrichteten Vertreter zur Verhandlung zu entsenden. Die Parteien und ihre Vertreter haben über die vom Mietamt bestimmt bezeichneten Tatsachen wahrheitsgemäß Auskunft zu geben. Das Mietamt kann alle für seine Entscheidung notwendigen Ermittlungen vornehmen, insbesondere Auskunftspersonen laden und vernehmen. Die politische Bezirksbehörde, in deren -Sprengel das Mietamt tätig ist, hat das Erscheinen der Parteien und Auskunftspersonen und die Erfüllung der Pflicht zur wahrheitsgemäßen Auskunft auf Ersuchen des Mietamtes durch Ordnungsstrafen zu erzwingen. 42 Alle Behörden und Aemter haben dem Mietamt Nechts- hilse zu leisten. 8 18. Wird wegen Zahlung des Mietzinses Klage erhoben und wendet der Beklagte ein, daß ein Zins in dieser Höhe gemäß § 2 und 4 nicht vereinbart werden durfte, oder werden vom Mieter Einwendungen gegen eine Kündigung erhoben, die damit begründet wird, daß der Mieter eine Erhöhung des Mietzinses ablehnt, so hat das Gericht, wenn ihm nicht schon die Entscheidung des Mietamtes vorliegt, das Verfahren zu unterbrechen und die Entscheidung des zuständigen Mietamtes oder des zuständigen Bezirksgerichtes (§ 10) über die zulässige Höhe des Mietzinses einzuholen. Nach Einlangcn dieser Entscheidung ist das Verfahren von Amts wegen wieder aufzunehmcn. Strafbestimmung. 8 19. Wer zum Zwecke der Umgehung oder Vereitlung der Bestimmungen dieser Verordnung unwahre oder unvollständige Angaben macht, ist von der politischen Bezirksbehörde und dort, wo eine landesfürstliche Polizeibehörde besteht, von dieser mit Geldstrafe bis zu 9000 Kr. oder mit Arrest bis zu 6 Monaten zu bestrafen. Gebührenbefreiung. 8 20. Das Verfahren vor den Mietämtern ist stempel- und gebührenfrei. Ucbcrgangsbestimmung. 8 21. Wenn die vorstehenden Vorschriften auf Erhöhungen des Mietzinses anwendbar erklärt werden, die vor der Kundmachung der im Artikel I vorgesehenen Verordnung wirksam oder vereinbart wurden, ist der Berechnung der zulässigen Erhöhung des Mietzinses der letzte Zins zugrundezulegcn, der vor dem in der Verordnung bezeichnetcn Stichtage von dem Mietgegenstand zu zahlen war. Eine Herabsetzung des Mietzinses kann jedoch für keine frühere Zeit als die Mietperiode verlangt werden, die nach Wirksamkeit einer solchen Verordnung beginnt. Artikel II. Diese Verordung tritt mit dem Tage der Kundmachung in Wirksamkeit und am 31. Dezember 1918 außer Kraft. 43 (ierorünung des Oesamtministeriums vom zo. Juli iy>7. s^. 8.-KI.Z2Z, womit die Verordnung vom 26. Jänner 1917, R.-G.-Bl. Nr. 34, über den Schutz der Mieter geändert wird. Auf Grund des Gesetzes vom 24. Juli 1917, R.-G.-Bl. Nr. 307, wird die Verordnung des Gesamtministeriums vom 26. Jänner 1917, R.-G.-Bl. Nr. 34, über den Schutz der Mieter abgeändert wie folgt: ^ § 1. Dem 8 2, Absatz 2, Z. 3 der Verordnung ist folgender -^atz anzufügen: „Als begründet ist ferner eine Erhöhung des Mietzinses um den Betrag anzusehen, um den der Vermieter infolge einer nach dem Kriegsbeginn und vor dem 28. Jänner 1917 vor- genommencn Erhöhung des Hypothekarzinsfußes (der Neben- gebührcn) mehr belastet ist als früher, es sei denn, daß der Mietzins in der Zeit zwischen der Erhöhung des Hypothekarzins- fußes und dem bezeichneten Tage erhöht worden ist. 8 2. 8 5 der Verordnung hat zu lauten: „Solange die Angehörigen einer der im 8 1 des Gesetzes vom 27. Juli 1917, R.-G.-Bl. Nr. 313, bezeichneten Personen im Bezug des staatlichen Unterhaltsbeitrages stehen, kann der Mietzins für den von den Angehörigen solcher Personen bewohnten Mietgegenstand nicht erhöht werden, wenn durch die Erhöhung deren Unterhalt gefährdet würde." 8 3. Diese Verordnung tritt am Tage ihrer Kundmachung^ in Wirksamkeit. Ueroränung aes Zustirminitters im Einvernehmen mit ciem Minister für öffentliche Urveiten una dem Minister ües Innern vom y.?evruar M7, 8. M.Nr.sz. über die Geschäftsführung der Mictämter und der Bezirksgerichte in Angelegenheiten des Mieterschutzes. Zur Durchführung der Verordnung des Gesamtministeriums vom 26. Jänner 1917, R.-G.-Bl. Nr. 34, über den Schutz der Mieter wird verordnet: i) 1. August 1917. 44 8 1- Der Vorsitzende und dessen Stellvertreter sowie die übrigen Mitglieder des Mietcnntes haben, bevor sie das erstemal als Mitglieder eines renales tätig sind, die gewissenhafte und unparteiische Ausübung ihres Amtes mit Handschlag zu geloben. Die Angelobung nimmt der Bürgermeister (Gemeindevorsteher) oder das von ihm dazu abgeordnete Organ entgegen. 8 2. Anträge aus Entscheidung über die Zulässigkeit einer Erhöhung des Mietzinses können beim Mietamt oder in der sonst dazu bestimmten Abteilung des Gemeindeamtes (magistratischen Bezirksamtes) und, wo ein Mietamt nicht besteht, beim zuständigen Bezirksgericht schriftlich oder mündlich angebracht werden. Für die Entgegennahme mündlicher Anträge beim Mietamt (Gemeindeamt) können bestimmte Tage und Stunden festgesetzt werden. Diese sind ebenso wie die Stelle, die zur Entgegennahme der Anträge berufen ist. durch Anschlag im Gemeindeamt (magistratischen Bezirksamt) und erforderlichenfalls auch durch die Presse bekanntzumachen. Ist ein Bezirksgericht zur Entscheidung berufen, so sind mündliche Anträge in der Gerichtskanzlei anzubringen. Von dem Tag. an dem ein Mietamt seine Tätigkeit aui- nimmt, sind Anträge, die sich aus seinen Sprengel beziehen, beim Bezirksgericht nicht mehr anzunehmen. 8 3. Die Anträge sind in ein Register einzutragcn. das nach dem angeschlossenen Muster zu führen ist. Mündliche Anträge sind bloß durch Registereintrag ohne Protokoll zu beurkunden. Der Stempel für mündliche Anträge bei Gericht (1 Kr.) ist in der Spalte für Bemerkungen zu befestigen. Die antragstellende Partei ist durch Unterstreichung ihres Namens in der Spalte 3 oder 4 des Registers zu bezeichnen. Wird die Entscheidung des Mietamtes vom Gericht eingeholt, so ist dies in der Spalte für Bemerkungen ersichtlich zu machen. Zum Register ^lLost ist eine Uebersicht in der Form einer Kartensammlung (Zettelkatalog) anzulegen und zu führen. Für jedes das Mietamt oder Bezirksgericht beschäftigende Haus ist ein Zettel einzulegcn, in dem Straße, Hausnummer und Nummer des Mietgegenstandes, die Namen der Parteien und die fortlaufende Zahl des Registers anzugeben sind. Die Zettel sind nach Straßen (Gassen, Plätzen) und nach Hausnummern zu ordnen. 8 4. Die Verhandlungen sind auf möglichst kurze Frist anzuordnen. Zwischen dem Tag des Einganges des Antrages 45 und der Verhandlung sollen in der Regel nicbr mehr als 14 Tage liegen. Für die Verhandlungen des Mietamies sollen womöglich bestimmte Tage festgesetzt werden, die durch Anschlag im Gemeindeamt (magistratischen Bezirksamt) und erforderlichenfalls auch durch die Presse bekanntzumachen sind. 8 5. Bei mündlicher Anbringung des Antrages kann statt schriftlicher Ladung dem Antragsteller der Tag der Verhandlung sogleich mündlich bekanntgegebcn werden; dies ist im Register zu vermerken. Auch kann dem Antragsteller die schriftliche Ladung unmittelbar ausgefolgt werden. Schriftliche Ladungen sind mit Rückschein oder Zustellbogen abzufertigen und haben den Beisatz zu enthalten, daß der Geladene der Ladung Folge zu leisten oder einen vollständig mit der Sachlage vertrauten und entsprechend unterrichteten Vertreter zur Verhandlung zu entsenden hat. Zugleich ist der Geladene aufzufordern, die zur Klarstellung des Sachverhaltes dienlichen Belege zur Verhandlung mitzubringen. Wird eine Verhandlung vertagt, so ist den erschienenen Parteien der Tag der nächsten Verhandlung womöglich sogleich mündlich bekanntzugeben und dies im Register zu vermerken; sonst sind die Parteien schriftlich zu laden. 8 6. Der Vorsitzende des Mietamtes leitet die Verhandlung. Er hat für die sachgemäße und gründliche Erörterung des Falles ^sorge zu tragen. Er erteilt und entzieht das Wort, vernimmt die Parteien und Auskunftspersoncn und verkündet die Entscheidung. ß 7. lieber die Verhandlung ist kein Protokoll auf- zunehmen. Der Zuziehung eines Schriftführers bedarf es nicht. Tie Mitglieder des Senates (der Richter), die Personen, die für die Parteien an der Verhandlung teilnebmen, der etwaige Ausschluß der Öffentlichkeit und die Ergebnisse der Verhandlung sind durch kurzen Registereintrag festzustellen. Die Angaben von Auskunftspersonen sind durch Aktenvermerk auf einem besonderen Blatt ohne Unterschrift des Vernommenen zu verzeichnen. 8 8. Die Entscheidung ist nach Schluß der Verhandlung zu verkünden und längstens binnen drei Tagen schriftlich mit kurzer Begründung abzufassen und zu den Akten zu nehmen. Ist eine Partei bei der Verkündung der Entscheidung nicht anwesend oder verlangt eine Partei die Zustellung der Ent- 46 scheidung oder ist die Entscheidung durch das Ersuchen eines Gerichtes veranlaßt, so sind die erforderlichen Ausfertigungen, wenn tunlich, mittels Turchdruckes herzustellen. Die Entscheidung unterliegt keiner Gebühr. Tie Entscheidungen des Mietamtcs sind vom Vorsitzenden des Senates, der die Entscheidung gefällt hat, zu unterfertigen. Ter Verzicht der Parteien auf die Ausfertigung der Entscheidung ist in Spalte 17 des Registers durch einen senkrechten Strich, die Versendung der Ausfertigung an die Parteien in den Spalten 18 und 19 durch Eintragung des Tages der Abfertigung ersichtlich zu macken. Der Beigabe von Rückscheinen bedarf es nickt. 9. Die Entscheidungen sind samt den schriftlichen Anträgen, Zustellungsscheinen und sonstigen Aktenstücken, nach den fortlaufenden Zahlen des Registers geordnet, aufzubewahren. § 10. Die Mietämter haben dem Justizministerium auf Verlangen über ihre Tätigkeit zu berichten und Ausweise vor- zulegcn. 11. Diese Verordnung tritt für die in der Verordnung vom 31. Jänner 1917, R.-G.-Bl. Nr. 36. bezeichneten Gemeinden mit dem Tag der Kundmachung, für andere mit dem Tag in Wirksamkeit, an dem dort die Bestimmungen der Verordnung des Gesamtministeriums vom 26. Jänner 1917, R.-G.-Bl. Nr 34, über den Schutz der Mieter anwendbar werden. Dir gcschiitttcn r^rtc. Tie einzelnen Orte wurden init folgenden Verordnungen unter den Mieter schütz gestellt: i. vom 3i. Jänner 1917, R.-G.-Bl. Nr. 30 — 2. vom i. März 1917, R.-G.-Bl. Nr. «8 — 3. vom 3t>. Avril 1917, R.-G.-Bl. Ar. I9i — 4. vom 9. Mai 1!>I7, R.-G.-Bl. Nr. 207 — 6 . vom 1 . Juni 1917, R.-G.-Bl. Nr. 249 — <>. vom 12. Juni 1917, R.-G.-Bl. Nr. 255 — 7. vom 5. Juli 1917, R.-G.-Bl- Nr. 2K2 8. vom 19. ^uli 1917, R.-G.-Bl. Nr. 302 — 9. vom 2». Juli 1917, R.-G.-Bl. Nr. 32> — io. vom 21. Angnst 1917, R.-G.-Bl Nr. 34i> — i>. vom 14. Septem der 1917, R.-G.-Bl. Nr. 377 — 12. vom 2. Oktober >917. R.-G.-Bl. Nr. 395. llntcr den Mieterschutz gehören nun nachfolgende Orte: Abbazia-Bolosra (ganzer Itzcrichtsbczirkl, Absam, Admont. Aigen, Allerheiligen, "Altenstädt, Amras, Amstettcn, Baden, Bcnnisch, Bergesgrün. Bcrndorf. Biala, Bleich, Böhmzcil. Bolcwetz. Boschkow, Bozen, Bregenz, Brixcn. Bruch. Bruck a. d. Leitha, Brnek a. d. Mur, Brunn am Gebirge, Brunn am Stcinfcld, Bruncck. Brünn, Brüx, l^ernovicr. Eilli Umgebung, Czernomitz, Tonawiy, Tonbrakcn, Toudlcwey, Tubi, Tnnkclstein, Ebcnsnrth, Eggendorf, Ehrenhausen, Eisenerz, Enzesfcld, Eschenau, fralkenan, Feldkirch, sfelixdorf, Fischan, svranz, ^raßlan, ^rcudcnthal, Frieda», Fricdck, Gainfarn, Itzalia, Gana-Israeliteugemcinde, Gloggnitz, Gmünd, Gnigl. Göblasbruck, Göding, Gobnitz (Markts, Gorliec, Graz. Grillcnberg, Günsclsdorf, Gnntramsdorf, Hainfcld, Hall, Hrasting (Gemeinde Tols, .Hatschein. Heiligkrcnz, Hinrerbrühl, Hirtcnberg, Hnidons, Hodolcin, Hohenberg, Hocbenegg, Hötting, Hnnowiy. Innsbruck, Iaroslau, Fasl, Iulicnfeld, Kapfenberg, Kartschewina, Kayelsdorf, Ketn, Kindbcrg-Land, Kindberg-Markt, Kirckibcim, Kladno, Klcin- münchen, Königsfcld, Königgräy, Kommern, Komotan, Kovitz, Koritschan, Kornen- burg, Kotcrow, Kottingbrunn, Kufstein, Knklena, Knmrowitz, Krakau, Krem», Kremsicr, Krcisback, Krenzdorf, Kroöchlav, Laibach, Lambach, Landcgg, Lang, Laska, Lcbring, Lcibnitz, Leitmeritz, Lemberg, Leoben. Leobersdorf, Lichtenegg, Licktcnmörth, Lienz, Liezcn. Lilienfeld, Linz, Liviok, Littiy, Lobes, Lundcnburg, Luttcnberg, Mährisch-Ostran, Marburg, «t. Marcin von Erlachstein (Markt«, Maria-Enzcrsdorf, Marienberg, Markt, Malomefitz. Maltheuern, Maxglan, Milüwka, Mödling, Morzg, Moste, Motyöin, Müblau, Mürzhofcn, Neugasse. Nenmarkt, Rcunkirchcn, "Ncustift, Neutitschem, Nicdcrgeorgcnlhal, Nicdcrlcutcns- dors, Nown Sqez, Obergcorgcnthal, Oberhollabrnnn, Öberlcntcnsdorf, Ober- piesting, Obcrradkersburg, Obcrschischka, Obcrwaltcrsdorf, Odcrfnrt, Olmütz. Paulowiy, Pcrnan, Pettau, Pilsen, Polnisch-Ostran, Polstrau, Posada olchowska. Pottendorf, Pottcnstein, Powcl, Prager-Borstadt, Praßbcrg-Markt, Preran, Przcmtz(>l, Puckberg bei Wels, Nadcin, iliadkersburg, Nann, Nieden, Robrbacb a. d. Gölscn, Rohrbach am Stcinfcld, Rohitsck, Robitsch-Sauerbrnnn, Rottcnmann. Rosdölow. Rzeszüw, Sachscnfcld, Salzburg, Sambor. St. 'Acgnd am Nenwald, St. Gallen, St. Georgen a. d. Südbahn (Markts, St. Georgen am Steinfeld. St. Johann am Stcinfcld, St. Marcin im Mürztal, Li. Margareten. St. Pölten, St. Valentin, St. Balcntin-Landfchach, St. Beit a. d. Gölscn, St. Beit a. d. Triesting. Sanok, Schimitz, Schönau a. d. Tricsting, Schwaz, Scbrowitz. Siegersdorf, Skurnan, Sollenan, Sprayern, Stattcrsdorf, Stcinabrückl, Stcvr, Stockcrau, Straß, Strnj, Sucha, Tattcndorf, Tcesdorf, Tcschcn, Thalhcim, Thercsienfeld, Theresienstadt, Tlncna, Traisen, Tkcmoschna, Triebschiy, Trient, Trifail, Tropvan, Truman, Tschausch, Tüffcr, Türnitz, Ungarisch-Hradiscb, Unterhaus, Unterpicsting, Urfahr, Biehofcn, Böslau, Waitsch, Weißenbacka. d. Triesting, Wejpcrnitz, Wels, Wernsee, Werstjc, Wielands, Wien, Wiener-Nendorf, Wiener- Neustadt, Wiesa, Wilden, Wilhclmsburg, Wimvassing, Witkowitz, Wölkersdorf, Würbental, Würzcndorf, -jabkoeie, Zagürz, Zillingdorf, Znaim, 2nwiec. 48 Beispiel für eine Einwendung gegen eine Kündigung. lGebrauchsanleitung: Tie Einwendung isl zweifach zu schreiben. Ter Kopf mit der Aufschrift noch ein drittes Mal sRubrik.j Bei Monatswohnungen erhält jeder Bogen mit Ausnahme der Rubrik einen Ttempcl von 80 H., bei BierteljahreSwohnungen von 1 Kr. Tie gesperrt gcdruckrcn Worte lind in jedem einzelnen stalle zu ändern). 777 /7. /In 7as Ze^i^sFe^ic/li ^/a^Fa/^eten/ Oa/iei ((7e-l:lln7iHie/). Oeie/'/lnrö^os, 7c^iosse^, in i e n, b', 7eniaKasse ? 9. /^/aZen7e Oa^iei s/^ün7iKen7e?).- /Inion ^ a /i / OausöesiiLe/^ in li^ien, 7^1//// ^/er-nraa^iesi/'asse 7 ue^en /lu/Zciint^iKUNtzl. ^raer/aTi, / / Zei/a^e. OeFen ciie /lu/küncirFunF >1 run7 /(üncirFUNF vo^- /ieFi. Oie ^unciiZunF isi cia/re^ un-lliäss/F. /<9r siei/e cia/re^ cien /lni^aF 2U e^ennen Oie /lu/^üncii^unF r-om / 7. i°eö^ua^ / 9 / 7, i7. 777/7, sei unru/ässiZ unri rue^cie au/Fe/roben unci sei cie^ /!7äFe^ sciru/riiF, mr> ciie Rosien binnen TaKen öei ^e^uiion 2u ersetzen. Praktischer Führer durch die öfter reichische Gesetzgebung. ix. Der Mieterschu Ergänzungsheft. Preis 30 Heller. Am 22. Jänner 1918 ist die Verordnung des Justizministers vom 20. Jänner 1918, R.-G.-Bl. Nr. 21, veröffentlicht worden, durch die der Mieterschutz in einigen Punkten auf neue Grundlagen gestellt wurde. Diese Veränderungelk werden im folgenden dargelegt und sind bei den einzelnen Seilen des Büchleins als Ergänzungen und Abänderungen zu betrachten. Die neue Verordnung gilt vom 22. Jänner 1918 an an Stelle der alten. Alle Kündigungen, die an diesem Tage noch nicht rechtskräftig sind, sind nach der neuen Verordnung zu beurteilen. Zu Seite 14. Wirkungskreis der Verordnung. Die neue Verordnung gilt nunmehr für alle Orte in Oesterreich ohne jede Ausnahme. Vom 22. Jänner 19l8 an ist eine willkürliche Kündigung und eine willkürliche Zinssteigerung überhaupt ausnahmslos verboten. Die Verordnung gilt auch für alle Wohnungen in allen Orten. Sie hat zwar den Höchstzins der alten Verordnung beibehalten. Allein dieses hat jetzt eine andere Bedeutung wie früher. Die willkürliche Kündigung ist nun für alle Wohnungen verboten. Die Zinssteigerung bleibt für Wohnungen — 1 unter dem Höchstzins nach wie vor an die in der Verordnung gezogenen Grenzen (siehe Seite 24) beschränkt. Für Wohnungen über der Höchstgrenze ist jedoch nunmehr eine Zinssteigerung im allgemeinen auch an die Beschränkungen, die für andere Wohnungen gelten, gebunden. Doch ist für Wohnungen, deren » Zins die gesetzliche Grenze übersteigt, auch eine Steigerung ohne die gesetzlichen Voraussetzungen gestattet, wenn die Besonderheiten des Falles dies angemessen erscheinen lassen. Es wird daher eine Steigerung des Zinses über das gewöhnliche Maß dann zulässig fein, wenn zum Beispiel ein Mann, der im Kriege großen Gewinn gemacht hat, dessen materielle Lage nicht verschlechtert wurde, eine Wohnung über dem Höchstzins mietet. Die Verordnung bestimmt aber nunmehr auch, daß der Mieterschutz für solche Aftermieten nicht gilt, bei denen der Hauptmieter die Wohnung, die er selbst bewohnt, zum Teil weitervermietet hat. Wenn also jemand von einem Wohnungsinhaber ein Zimmer oder gar nur ein Bett gemietet hat, so kann er ohne jeden Grund gekündigt und gesteigert werden. Geschah jedoch die Nebenmiete in der Weise, daß der Hauptmieter seine ganze Wohnung weitervermietet hat, dann gilt auch für diese Nebenmiete die Bestimmung der Verordnung. Zu Seite 18. Der Zinsrückstand. Die Verordnung spricht nun nicht mehr davon, daß die Kündigung gestattet sei, wenn der Zins über die übliche Nachfrist hinaus rückständig bleibt. Sie besagt nun, daß die Kündigung nur dann gestattet ist, wenn der Zins über die übliche oder bisher gewährte Nachfrist im Rückstand ist. Wenn daher ein Vermieter gestattete, daß der Zins in Teilbeträgen bezahlt wird, so genügt dies allein, auch wenn es nicht üblich ist, daß eine Kündigung mit Zinsrückstand nicht gerechtfertigt werden kann, wenn nur der Zins in den gestatteten Teilbeträgen geleistet wird. Zu Seite 19. Die Iinserhöhung. Die Verordnung hat nun eine Bestimmung getroffen, die es unnötig macht, einer Zinssteigerung vorerst zuzustimmen, um eine Kündigung hintanzuhalten. — 2 — Nunmehr ist es möglich, eine Zinssteigerung einfach zu verweigern. Wenn der Vermieter dann aus diesem Grunde kündigt, so ist der Richter verpflichtet, die Verhandlung über die Kündigung zu unterbrechen und vorerst durch das Mietamt oder, wo ein solches nicht besteht, durch die außerstreitige Abteilung des Bezirksgerichtes die Berechtigung der Zinssteigerung untersuchen zu lassen. Erweist sich die Zinssteigerung als berechtigt, so kann der Gekündigte nunmehr erklären, daß er die Erhöhung bezahlen werde. Gibt er diese Erklärung in der neuangeordneten Kündigungsverhandlung ab, >o muß die Kündigung für unwirksam erklärt werden. Er hat aber in diesem Falle die Kosten des Kündigungsverfahrens zu bezahlen. Zu Seite 23. Die Uebernahme der Wohnung durch den Vermieter. Tiefer Kündigungsgrund ist durch die Verordnung wesentlich verschärft worden. Der Vermieter ist aus diesem Grunde nur mehr dann zur Kündigung berechtigt, wenn er den Mietgegenstand selbst dringend benötigt und wenn er außerdem bei Aufrechterhaltung des Mietvertrages einen bedeutenden Nachteil erleiden würde. Es genügt also nunmehr nicht der bloße Notstand des Vermieters. Es ist auch notwendig, daß die Fortdauer der Miele dem Hausherrn einen bedeutenden Nachteil zufügt. Wenn demnach der Hausherr, der eine Wohnung im Hause dringend braucht, seinem Bedürfnis auch auf andere Weise als durch die Kündigung Abhilfe schaffen kann, zum Beispiel dadurch, daß er in einem anderen Hause um denselben Zins, den der Mieter ihm zahlt, sich eine Wohnung beschaffen kann, so hat er schon kein Recht zur Kündigung. Allerdings, wenn er für seine Wohnung mehr Zins zahlen müßte, als die gekündigte Wohnung ihm einbringl, dann hat der Richter zu erwägen, ob dieser Nachteil ein so bedeutender ist, daß der Kündigung stattgegeben werden kann. Hat aber der Hausherr das Haus erst nach dem 2 2. Jänner 1918, als dem Beginn der Wirksamkeit der Verordnung, gekauft, dann hat er^ nicht nur seinen dringenden Notstand und den bedeutenden Nachteil, sondern überdies auch noch zu beweisen, daß sein Schaden, wenn er die Wohnung nicht bekommt, größer ist als der Schaden, den der Mieter durch die Räumung der Wohnung erleidet. — 3 — Durch die letzte Verordnung vom 28. März 1918, R.-G.-Bl. Nr. 114 (siehe Seite 15), ist überdies verordnet, daß Räumlichkeiten, die zu Wohnzwecken dienen, nur aus wichtigen Gründen diesen entzogen werden dürsen. Ob ein solcher Grund vorliegt, hat die politische Behörde zu entscheiden, in Wien also der Magistrat, sonst die Bezirkshauptmannschaft. Ebenso dürfen zwei oder mehrere bisher getrennt vermietete Wohnungen nur aus wichtigen Gründen vereinigt werden. Wenn also eine Handelsgesellschaft ein Haus kauft, um dort ihr Büro durch Ausmieten der Wohnungen einzurichten, so ist dies nur mit Erlaubnis des Magistrats gestattet. Wenn diese Veränderung als Grund für die Kündigung angegeben wird, so hat das Gericht die Verhandlung zu unterbrechen und die Entscheidung der politischen Behörde einzuholen. Zu Seite 28. Der Zinsnachlaß. Die neue Verordnung regelt nun auch die Frage, ob es gestattet ist, den vor Kriegsbeginn verlangten und später ermäßigten Zins ohneweiters, auch wenn nicht die Voraussetzungen für die Zinserhöhung vorliegen, wieder herzustellen. Die Verordnung hat die Wiederherstellung des alten Zinses nunmehr zugelassen, auch wenn sonst die Voraussetzungen einer erlaubten Zinssteigerung nicht vorliegen. Allein hiebei ist folgendes zu beobachten: Die Verordnung gestattet die Wiederherstellung des alten Zinses erst nach Ablauf der Zeit, für die der Nachlaß gewährt wurde. Wenn also zu Kriegsbeginn oder später ausdrücklich vereinbart wurde, daß der Zins auf Kriegsdauer ermäßigt werde, io kann vor Ende des Krieges der alte Zins nicht wiederhergestellt werden, auch dann nicht, wenn dre gesetzlichen Voraussetzungen für die Zinssteigerung vorliegen. Der Wiederherstellung des alten Zinses und der Zmssteigerung steht eben die Vereinbarung entgegen. Wurde der Zinsnachlaß jedoch lediglich in der Weiie gewährt, daß der Hausherr nichts sagte, wenn der Mieter eigenmächtig weniger zahlte, dann ist die Wiederherstellung ohneweiters erlaubt. Ebenso kann auch in diesem Falle bei einer allgemeinen Zinssteigerung im Hause der Berechnung der Steigerung der ursprüngliche Friedenszins zugrunde gelegt werden. 4 Zu Seite 29. Die Zinserhöhung der Eingerückten. Eine besondere Verschärfung erfährt der Schutz der Eingerückten vor Zinserhöhungen. Solange in einer Wohnung jemand wohnt, der staatlichen Unterhaltsbeitrag, Mietzins- beitrag oder Unterstützung bezieht oder der staatlichen Flüchtlingsfürsorge untersteht, darf rpeder der Zins erhöht werden, selbst wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hiefür vorhanden sind, noch darf der Mietzins, wenn er ermäßigt wurde, wiederhergestellt werden, vorausgesetzt, daß hiedurch der Unterhalt der betreffenden Personen gefährdet wird, was ja bei den heutigen Lebensmittelpreisen immer der Fall sein wird. Wer der Mieter ist, ist ganz gleichgültig. Es muß nicht der Mieter den Unterhaltsbeitrag beziehen, es muß nur eine die Wohnung bewohnende Person ihn beziehen. Wenn also zum Beispiel der Eingerückte der Mieter ist, in der Wohnung sein Kind, das den Unterhaltsbeitrag bezieht, und eine Pflegefrau desselben, die ihn nicht bezieht, wohnt, so darf der Mietzins schon weder erhöht noch auch wiederhergestellt werden. Diese Bestimmung gilt auch für jene Zinsermäßigungen, die nicht ausdrücklich vereinbart, sondern nur stillschweigend geduldet werden. Zu Seite 34. Die Verordnung vom 26. Jänner 1917, R.-G.-Bl. Nr. 34, ist aufgehoben und durch die weiter unten folgende ersetzt. Zu Seite 43. Die Verordnung vom 30. Juni 1917, R.-G.-Bl. Nr. 233, ist ausgehoben und durch die weiter unten folgende ersetzt. Zu Seite 47. Das Verzeichnis der geschützten Orte ist überflüssig geworden, weil der Mieterschutz nunmehr für alle Orte in Oesterreich gilt. Zu Seite 48. In dem Beispiel für eine Einwendung gegen eine Kündigung kann nach dem Worte Einwendungen der erste Absatz von -Ich zahle" bis „Anwendung" wegbleiben, weil nunmehr die grundlose Kündigung für alle Wohnungen ohne Rücksicht auf die Höhe des Mietzinses verboten ist. o 2* Die neue Verordnung. Verordnung des Justizministers und des Ministers für soziale Fürsorge im Einvernehmen mit den beteiligten Ministern vom 2V. Jänner 1818, Nr. 21, über den Schutz der Mieter. Auf Grund des Gesetzes vom 24. Juli 1917, R.-G.-Bl. Nr. 307, wird verordnet wie folgt: Anwendungsbereich der Verordnung. § 1. (i) Die nachfolgenden Bestimmungen finden Anwendung auf die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsbestandteilen und Geschäftsräumlichkeiten. ( 2 ) Auf die Vermietung im Betrieb des Gewerbes der Beherbergung von Fremden finden sie keine Anwendung. Verbot einer nicht gerechtfertigten Erhöhung des Mietzinses. § 2. (i) Die Erhöhung des Mietzinses samt Nebengebühren, den der Mieter bisher oder den der letzte Mieter zu zahlen hatte, darf unter den im Absatz 4 bezeichneten Voraussetzungen nur in dem Maße vereinbart werden, als dies begründet ist: 1. durch die nach Kriegsbeginn eingetretene Erhöhung der regelmäßigen jährlichen Auslagen für Erhaltung und Verwaltung des Hauses einschließlich der Wassergebühren, der Kanalisierungsgebühren oder dergleichen sowie für Beistellung von Licht oder Heizung; 2. durch die Erhöhung der vom Hause zu entrichtenden öffentlichen Abgaben, falls eine solche nach Kriegsbeginn eingetreten ist; das Aufhören der zeitlichen Steuerbefreiung oder der zeitlichen Steuerbegünstigung rechtfertigt nicht die Erhöhung des Mietzinses; 3. durch eine nach Beginn der Anwendbarkeit der Bestimmungen über den Schutz der Mieter (Ministerialverordnung vom 26. Jänner 1917, R.-G.-Bl. Nr. 34, und gegenwärtige Verordnung) vorgenommene zulässige (8 8) Erhöhung des Zinsfußes oder der Nebengebühren der aus der vermieteten Liegenschaft haftenden Hypotheken. Als begründet ist ferner eine Erhöhung des Mietzinses um den Betrag anzusehen, um den der Vermieter infolge einer nach Kriegsbeginn und vor dem Tage des Beginnes der Anwendbarkeit der Mieterschutzbestimmungen 6 vorgenommenen Erhöhung des Hypothekarzinsfußes (der Nebengebühren) mehr belastet ist als früher, es sei denn, daß der Mietzins in der Zeit zwischen der Erhöhung des Hypothekarzinsfußes und dem bezeichneten Tage bereits erhöht worden ist. ( 2 ) Die Erhöhung darf für den einzelnen Mietgegenstand nicht mehr betragen, als auf ihn vom Gesamtbetrag der nach Absatz 1 zu berücksichtigenden Erhöhungen bei gleichmäßiger Verteilung nach dem Verhältnisse des einzelnen Mietzinses zur Gesamtsumme der Mietzinse und der Mietwerte nicht vermieteter Bestandteile (der Steuervorschreibung zugrunde gelegter Mielwert) des Hauses entfällt. (3) Für Aufwendungen, die auf Verlangen des Mieters gemacht wurden, darf eine angemessene Erhöhung des Mietzinses vereinbart werden, es sei denn, daß sie zur Erhaltung des Mietgegenstandes im brauchbaren Zustande notwendig waren. (4) Die vorstehenden Bestimmungen finden Anwendung, wenn der Mitzins für den einzelnen Mietgegenstand, auf das Jahr bezogen, samt Nebengebühren bei Beginn der Anwendbarkeit der Mieterschutzbestimmungen nicht mehr betrug als: FürWohnungen, einschließlich solcher, mit denen Geschäfts' räumlichkeiten verbunden sind Mr Geschäftsräumlichkeiten allein in Wien 3000 Kr. 2000 Kr. in Orten, die in die nebenstehend bezeich- nete Klasse der Aktivi- i. 2500 Kr. 1700 Kr. n. > 2000 Kr. 1400 Kr. tätszulagen der Staatsbeamten ein- gereiht sind m. 1500 Kr. 1100 Kr. IV. 1000 Kr. 800 Kr. ! 7 8 2 kl. Uebersteigt der Mietzins für den einzelnen Miet- gegenstand samt Nebengebühren den in § 2, Absatz 4, angeführten Betrag, so darf eine Erhöhung des Mietzinses samt Nebengebühren, den der Mieter bisher oder den der letzte Mieter zu zahlen hatte, vereinbart werden, jedoch nur in einem Betrage, der nach den Umständen des Falles angemessen ist. tz 2 b. (U Bei Aftermieten darf der Mietzins um denselben Prozentsatz erhöht werden, um den der Mietzins des Hauptmieters zulässigerweise (HF 2 und 2 a) erhöht wurde. ( 2 ) Für einen Mietgegenstand, der im wesentlichen ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen weitervermietet wird, darf nur ein Mietzins vereinbart werden, der samt Nebengebühren den vom Hauptmieter zu entrichtenden Mietzins samt Nebengebühren nicht übersteigt. § 3. (i) War der Mietgegenstand seit Kriegsbeginn nicht vermietet, so unterliegt die Bestimmung des Mietzinses iür die erste Vermietung nach Beginn der Anwendbarkeit der Mieter- schutzbesrimmungen keiner Beschränkung. (2) Aus Häuser, für welche die behördliche Baubewilligung erst nach dem 27- Jänner >1917 erteilt wurde oder erteilt wird, finden die Bestimmungen dieser Verordnung keine Anwendung. H 4. (i) Hat der Vermieter nach Kriegsbeginn eine Herabsetzung des Mietzinses zugestanden, so darf nach Ablauf der Zeit, für die der Nachlaß gewährt wurde, der Mietzins wieder bis zum Betrage des ursprünglich vereinbarten Mietzinses hinaufgesetzt werden. Ferner kann in diesem Falle sowie, wenn eine solche Hinauisetzung nicht stattfindet, der Berechnung einer nach 8 2 zulässigen Erhöhung des Mietzinses der ursprünglich vereinbarte Mietzins zugrunde gelegt werden. ( 2 ) Wenn einem Mieter ein ,m Vergleiche zu den anderen Mietzinsen im Hause erheblich ermäßigter Mietzins zugestanden wurde, darf die Erhöhung auf einen jenen Mietzinsen entsprechenden Betrag vereinbart und kann außerdem dieser Betrag der Berechnung nach 8 2 zugrunde gelegt werden. 8 5. Solange Personen aus Grund des Gesetzes vom 27. Juli 1917. R.-G.-Bl. Nr. 313, des Gesetzes vom 17. August 1917, R.-G.-Bl. Nr. 376, oder des H 4 des Gesetzes vom 26. Dezember 1912, R.-G.-Bl. Nr.237, staatliche Unterhallsbeiträge, Unterstützungen oder Mielzinsbeiträge beziehen oder nach dem Gesetze vom 31. Dezember 1917, R.-G.-Bl. Nr. 15 von 1918, der staatlichen Fürsorge teilhaftig sind, darf der Mietzins für den von ihnen bewohnten Mietgegenstand weder erhöht noch auf den - 8 ursprünglich vereinbarten Beitrag wieder hinaufgesetzt (8 4, Absatz 1) werden, wenn dadurch deren Unterhalt gefährdet würde. ß 6. Insoweit der vereinbarte Mietzins die in den vorstehenden Bestimmungen bezeichnet Grenze übersteigt, ist die Vereinbarung ungültig. Das freiwillig Gezahlte kann samt gesetzlichen Zinsen zurückgefordert werden. Auf diesen Rücksorde- rungsanspruch kann im voraus nicht verzichtet werden. Ter Rückforderungsanspruch verjährt in einem Jahre. Beschränkung des Kündigungsrechtes. 8 7. (i) Der Vermieters kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen. (s) Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn 1. der Mieter mit der Bezahlung des Mietzinses über die übliche oder ihm bisher zugestandene Nachfrist hinaus im Verzüge ist oder 2. sich weigert, einer zulässigen (8§ 2 bis 2 b, 4 und 5) Erhöhung oder Wiederhinaussetzung des Mietzinses zuzustimmen, oder 3. durch beharrliche Uebertretung der geltenden Hausordnung oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Wohnen im Hause verleidet, 4 gemäß § a. b. G.-B. die Aufhebung des Vertrages ohne Kündigung verlangt werden kann, 5. der Vermieter den Mietgegenstand selbst dringend benötigt und bei Ausrechterhaltung des Mietvertrages einen bedeutenden Nachteil erleiden würde. Hat der Vermieter die Liegen» schafl erst nach Beginn der Wirksamkeit dieser Verordnung erworben, so kann er aus dem Grunde der Z. 5 einen Mietvertrag, der bereits früher bestand, überdies nur kündigen, wenn ihm aus der Amrechterhaltung des Mietvertrages ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwächst als dem Mieter aus der Kündigung. <3) Werden gegen die Kündigung Einwendungen erhoben, so hat der Vermieter nachzuweisen, daß ein wichtiger Grund zur Kündigung gegeben ist. Wurde die Miete aus dem Grunde der Z. 2 des zweiten Absatzes gekündigt und hat sich der Mieter sogleich, nachdem ihm die Entscheidung über die Zulässigkeit der Erhöhung des Mietzinses bekannt geworden ist. 9 — mit der als zulässig erkannten Erhöhung des Mietzinses einverstanden erklärt, so ist die Kündigung, unbeschadet der allfälligeg Kostenersatzpflicht des Mieters, aufzuheben. (4) Die vorstehenden Bestimmungen finden keine Anwendung auf die Aftermiete einzelner Bestandteile einer vom Hauptmieter selbst mitbenützten Wohnung. Unzulässige Erhöhung des Zinsfußes von Hypotheken auf vermieteten Liegenschaften. 8 8. (i) Haftet eine Hypothek auf einer wenigstens teil- weise^vermieteten Liegenschaft, so tann eine Erhöhung des Zinsfußes nur insoweit vereinbart werden, als dies durch allgemeine Aenderungen der Zinsfußverhältnisse oder mit Rücksicht auf den Zinsfuß der vor Beginn der Anwendbarkeit der Mieterschutzbestimmungen eingegangenen Verpflichtungen des Gläubigers notwendig geworden ist. Die Erhöhung wiederkehrender Nebengebühren (Regiebeiträge oder dergleichen), die der Hypothekarschuldner neben den Zinsen zu entrichten hat oder die Vereinbarung einer das Maß der im Verkehr üblichen Vergütung übersteigenden Provision und dergleichen aus Anlaß der Verlängerung eines Hypothekarkredits sind einer Erhöhung des Zins- fußes gleichzuhalten. ( 2 ) Insoweit der vereinbarte Zinsfuß die bezeichnete Grenze übersteigt, ist die Vereinbarung ungültig. Das freiwillig Gezahlte kann samt gesetzlichen Zinsen zurückgefordert werden. Auf diesen Rückforderungsanspruch kann im voraus nicht verzichtet werden. Ter Rückforderungsanspruch verjährt in einem Jahre. Richterliche Stundung für Hypotheken auf vermieteten Liegenschaften. K 9. M Für Forderungen, die auf einer wenigstens teilweise vermieteten Liegenschaft sichergestellt sind, kann das Gericht, wenn die wirtschaftliche Lage des Schuldners es rechtfertigt und der Gläubiger dadurch keinen unverbältnismäßigen Nachte»! erleidet, richterliche Stundung bis längstens einschließlich 31. Dezember 1918, und zwar auch dann gewähren, wenn die Forderung nach dem 31. Juli 1v14 entstanden ist. Wenn die vereinbarten Zinsen die gesetzlichen nicht erreichen, kann das Gericht für die Dauer der richterlichen Stundung eine Erhöhung der Zinsen, jedoch nicht über das Maß der gesetzlichen, bewilligen. Das Gericht kann ferner anordnen, daß Rechtsfolgen, die wegen nicht - 10 — rechtzeitiger Zahlung einer Forderung oder auf Grund einer Verwirkungsabrede eingetreten sind oder eintreten, nachgeseheir oder ausgehoben werden. (0 Die Bestimmungen der Stundungsverordnungen vom 20. Dezember 1917, R.-G.-Bl. Nr. 494 und 495, finden ent- svrechende Anwendung. Das Gericht kann vor der Entscheidung ein Gutachten des zuständigen Mietamtes einholen. (») Für Ansprüche auf Zahlung von Zinsen und Annuitäten kann richterliche Stundung nur nach den Vorschriften der Stundungsverordnungen vom 20. Dezember 1917, R.-G.-Bl. Nr. 494 und 495, gewährt werden. Entscheidung über die Zulässigkeit einer Erhöhung des Mietzinses. § 10. Ob eine Erhöhung des Mietzinses gemäß §8 2 bis 2 b und 4 zulässig ist, entscheidet auf Antrag des Vermieters oder des Mieters das zuständige Mietamt und, wenn ein solches nicht besteht, das Bezirksgericht, in dessen Sprengel sich die vermietete Liegenschaft befindet, im Veriahren außer Streitsachen nach Anhörung von Auskunftspersonen, die mit den örtlichen Verhältnissen vertraut sind. Die Entscheidung kann durch keinerlei Rechtsmittel angefochten, aber jederzeit aus Antrag mit Wirkung für einen neuen Mietzinstermin geändert werden. Anträge auf Aenderung einer Enticheidung, die nicht auf neue Tatsachen gestützt sind, können ohne Verhandlung zurückgewiesen werden. Entscheidung über die Zulässigkeit einer Erhöhung des Zinsfußes von Hypotheken aus vermieteten Liegenschaften. § 11. (i) Ueber die Zulässigkeit einer Erhöhungdes Zinsfußes von Hypotheken, die auf einer wenigstens teilweise vermieteten Liegenschaft hasten, entscheidet auf Antrag des Gläubigers oder des Schuldners eine Kommission, die bei der politischen Landesbehörde, in deren Gebiet die verpfändete Liegenschaft liegt, zu bilden ist und die besteht aus dem Chef der politischen Landesbehörde als Vorsitzenden, aus einem Beamten der politischen Landesbehörde als Berichterstatter, einem von der Finanzlandesbehörde entsendeten Beamten, einem vom Oberlandesgerichtspräsidenten entsendeten Richter, zwei vom Chef der politischen Landesbehörde berufenen Fachmännern aus dem Gebiete de- Hypothekarkreditwesens und einem vom Bürgermeister der — 11 — Stadt, in der die politische Landesbehörde ihren Sitz hat, entsendeten sachkundigen Mann. Für den Vorsitzenden sowie jedes Mitglied der Kommission sind ein oder mehrere Stellvertreter zu bestellen. ( 2 ) Die Kommission entscheidet mit Stimmenmehrheit. Bei gleichgeteilten Stimmen gibt die Stimme des Vorsitzenden den Ausschlag. (») Die Entscheidung kann nicht angesochten, jedoch jederzeit geändert werden und wirkt für alle Hypotheken desselben Gläubigers, die auf wenigstens teilweise vermieteten Liegenschaften des Verwaltungsgebietes der politischen Landesbehörde sichergestellt sind. Für diese Bestimmung gelten der Sprengel des Oberlandesgerichtes Krakau einerseits und der zum Sprengel des Oberlandesgerichtes Lemberg gehörige Teil von Galizien anderseits als besondere Verwaltungsgebiete. Mietämter. § 12. (i) Mietämter sind in Städten mit eigenem Statut und in Gemeinden, die bei der letzten Volkszählung mehr als 20.000 Einwohner hatten, zu errichten. In anderen Gemeinden können auf Grund eines Beschlusses des Gemeindeausschusses Mietämter errichtet melden. Der Gemein deausschuß (Stadlrat) kann die Errichtung mehrerer Mietämter beschließen und hat ihren örtlichen Wirkungskreis zu bestimmen. Die mit der Errichtung und der Tätigkeit der Miet- ümter verbundenen Kosten trägt die Gemeinde. 8 13. Ter Vorsitzende des Mietamtes und dessen Stellvertreter werden in Städten mit eigenem Statut vom Bürgermeister, sonst von der politischen Bezirksbehörde, die übrigen Mitglieder werden vom Bürgermeister (Gemeindevorsteher), und zwar sämtliche für die Dauer eines Jahres bestellt. Ihr Amt ist ein Ehrenamt, jedoch haben sie Anspruch aus Ersatz der Barauslagen. Ter Gemeindeausschuß (Stadtrat) kann Mitgliedern des Mietamtes, die auf Erwerb angewiesen sind, eine mäßige Vergütung für Zeitverlust aus Gemeindemitteln gewähren. Der Vorsitzende und dessen Stellvertreter sollen womöglich die Befähigung zum Konzeptsdienst in der staatlichen Verwaltung oder zum Richteramte haben. Von den übrigen Mitgliedern des Mietamtes muß die Hälfte aus den in der Gemeinde wohnenden Hausbesitzern, die andere Hälfte aus dort wohnenden Mietern berm'en werden. — 12 — § 14. (i) Tie Berufung zum Mitglieds des Mietamtes tonnen nur ablehnen: Frauen, Geistliche, Militärpersonen, öffentliche Beamte, Personen im Alter über 60 Jahre, ferner Kleingewerbetreibende und Personen, die vom Tag- oder Wochenlohn leben. ( 2 ) Ob die Ablehnung berechtigt ist, darüber entscheidet endgültig, wer das Mitglied bestellt hat. 8 15. (0 Wer sich weigert, das Amt eines Mitgliedes des Mietamtes zu übernehmen, nachdem seine Weigerung für ungerechtfertigt erklärt wurde, ist zu einer Geldstrafe bis zu 200 Kr. zu verurteilen. (2) Mitglieder des Mietamtes, die sich ohne genügende Entschuldigung zu den Sitzungen nicht oder nicht rechtzeitig einfinden oder sich ihren Amtspflichten in anderer Weise entziehen, sind zu einer Ordnungsstrafe bis zu 200 Kr. für jeden Fall zu verurteilen. Erfolgt nachträglich eine genügende Entschuldigung, so kann die Verurteilung ganz oder teilweise zurückgenommen werden. Mitglieder des Mietamtes, die sich einer groben Verletzung ihrer Amtspflichten schuldig machen, sind überdies ihres Amtes zu entheben. (s), Die Entscheidung steht der politischen Bezirks- behöcde zu. 8 16. (N Das Metamt entscleidet nach mündlicher Verhandlung durch Mehrheitsbeschluß in Senaten von drei Mitgliedern, bestehend aus dem Vorsitzenden des Mietamtes oder einem Stellvertreter und aus je einem Beisitzer aus dem Kreise der Vermieter und der Mieter. ( 2 ) Die Entscheidung ist längstens binnen drei Tagen schriftlich mit kurzer Begründung abzusassen und den Parteien auf Verlangen zuzustellen. (3) Die Verhandlungen des Mietamtes sind öffentlich. Auf übereinstimmenden Antrag der Beteiligten ist die Oeffentlichkeit auszuschlietzen. Tie öffentliche Verlautbarung des Inhaltes einer nicht öffentlichen Verhandlung ist untersagt. 8 17. 0) Wird die Entscheidung des Mietamtes über die Zulässigkeit einer Erhöhung des Mietzinses begehrt, so bat es die Parteien mit dem Beifügen zu laden, daß das Nichterscheinen die Verhandlung und Entscheidung nicht hindert. Die Verhandlung ist womöglich binnen 14 Tagen nach Stellung des Antrages vorzunehmen. ( 2 ) Die Geladenen sind verpflichtet, der Ladung Folge zu leisten oder einen vollständig mit der Sachlage vertrauten und 3 — entsprechend unterrichteten Vertreter zur Verhandlung zu entsenden. Die Parteien und ihre Vertreter haben über die vom Mietamte bestimmt bezeichneten Tatsachen wahrheitsgemäß Auskunft zu geben. (3) Das Mietamt kann alle für seine Entscheidung notwendigen Ermittlungen vornehmen, insbesondere Auskunfts- personen laden und vernehmen. (4) Die politische Bezirksbehörde, in deren Sprengel das Mietamt tätig ist, hat das Erscheinen der Parteien und Auskunftspersonen und die Erfüllung der Pflicht zur wahrheitsgemäßen Auskunft auf Ersuchen des Mietamtes durch Ordnungsstrafen zu erzwingen. (5) Alle Behörden und Aemter haben dem Mietamte Rechtshilfe zu leisten. § 18. Wenn die Entscheidung eines Rechtsstreites ganz oder teilweise davon abhängt, ob eine Mietzinserhöhung gemäß §8 2 bis 2 b und 4 zulässig ist oder nicht, so hat das Gericht, wenn ihm nicht schon die Entscheidung des Mietamtes oder des Bezirksgerichtes (H 10) über die zulässige Höhe des Mietzinses vorliegt, das Verfahren zu unterbrechen und diese Entscheidung einzuholen. Nach Emlangen der Entscheidung ist das Verjähren von Amts wegen wiederaufzunehmen. Strafbestimmung. 8 19. Wer zum Zwecke der Umgehung oder Vereitlung der Bestimmungen dieser Verordnung unwahre oder unvollständige Angaben macht, sonst diese Bestimmungen zu umgehen sucht, hiezu anstiftet oder hiebei mitwirkt, ist von der politischen Bezirksbehörde und dort, wo eine landessürstliche Polizeibehörde besieht, von dieser mit Geldstrafe bis zu 20.000 Kronen oder mit Arrest bis zu sechs Monaten zu bestrafen. Diese Strafen können auch nebeneinander verhängt werden. Gebührenbefreiung. 8 20. Das Verfahren vor den Mietämtern ist stempel- und gebührenfrei. Uebergangsbeslimmungen. 8 21. Durch Verordnung des Justizministers und des Ministers für soziale Fürsorge kann für Orte oder Gebiete, wo eine außerordentliche Erhöhung der Mietzinse bereits eingetreten ist, angeordnet werden, daß die vorstehenden Bestimmungen auch Anwendung finden 1. auf Erhöhungen der Mietzinse, die noch vor Kundmachung der gegenwärtigen Verordnung, aber nach einem bestimmten früheren Stichtage vereinbart wurden oder, wenngleich noch früher vereinbart, erst nach diesem Stichtage wirksam wurden oder wirksam werden sollten, es sei denn, daß die Erhöhung schon beim Abschlüsse des Mietvertrages vereinbart worden ist; als Stichtag kann kein früherer Tag als der 1. Juli 1917 und, wenn der Mietzins samt Nebengebühren den in 8 2, Absatz 4, angeführten Betrag übersteigt, als der 1. November 1917 bestimmt werden, 2. auf Erhöhungen des Zinsfußes der aus vermieteten Liegenschaften haftenden Hypotheken, die nach dem 27. Jänner 1917 vereinbart wurden, ( 2 ) Wird eine solche Verordnung erlassen, so ist der Berechnung der zulässigen Erhöhung des Mietzinses, unbeschadet der Bestimmung des H 4, Absatz 1, der letzte Zins zugrunde zulegen, der vor dem in der Verordnung bezeichneten Stichtage von dem Mietgegenstande zu zahlen war. Eine Herabsetzung des Mietzinses kann jedoch für keine frühere Zeis als die Mietperiode verlangt werden, die nach Wirksamkeit einer solchen Verordnung beginnt. § 22. (i) Diese Verordnung tritt mit dem Tage der Kundmachung in Wirksamkeit. Ihre Bestimmungen sind von diesem Tage an in sämtlichen Gemeinden Oesterreichs, und zwar in Gemeinden und Orten, in denen bisher die Vorschriften der Verordnung des Gesamtministeriums vom 26. Jänner 1917, R.-G.-Bl. Nr. 34, zur Anwendung zu kommen hatten, an Stelle dieser Vorschriften anzuwenden. Die Bestimmungen des § 2a finden in Gemeinden und Orten, wo die angeführte Verordnung am 1. November 1917 anwendbar war, auf Mietzinserhöhungen Anwendung, die vor dem Tage der Kundmachung der gegenwärtigen Verordnung vereinbart wurden, aber nach dem 1. November 1917 wirksam wurden oder wirksam werden sollten, es sei denn, daß die Erhöhung schon beim Abschluß des Mietvertrages vereinbart worden ist. ( 2 ) Tie Bestimmungen des § 7 finden auch aus Kündigungen Anwendung, die am Tage der Kundmachung dieser Verordnung schon erklärt, aber noch nichr rechtskräftig geworden sind. (3) Diese Verordnung tritt am 31. Tezember 1918 außer Kraft. — 15 — Verordnung des Ministers für soziale Fürsorge im Einvernehmen mit den Ministern des Innern und der Justiz vom 28. März 1S18, betreffend Maßnahmen der Wohnungsfürsorge. Auf Grund des Gesetzes vom 24. Juli 1917, R.-G.-Bl. Nr. 307, wird verordnet, wie folgt: Artikel I. Bis 31. Dezember 1918 kann durch Verordnung der politischen Landesbehörde im Einvernehmen mit dem Landes- ausschusse für Gemeinden oder Gebiete, in welchen ein außerordentlicher Mangel an Wohnungen seit Kriegsbeginn eingetreten oder zu gewärtigen ist, angeordnet werden, daß die nachfolgenden Vorschriften ganz oder teilweise Anwendung finden. Wo die außerordentlichen Verhältnisse entfallen, die zur Erlassung solcher Vorschriften Anlaß gegeben haben, sind diese außer Wirksamkeit zu setzen. , I. Abschnitt. Bereitstellung von bisher für andere Zwecke bestimmten Räumlichkeiten zu Wohnzwecken. 8 1 . Bisher nach den bestehenden Bestimmungen nicht bewohnbare Räumlichkeiten können auf die Dauer der Gültigkeit der Verordnung der politischen Landesbehörde (Artikel I, Absatz 1) zur Bewohnung unter folgenden Voraussetzungen zugelassen werden: 1. Die Zulassung kann nur nach sallweiser Prüfung der Räumlichkeiten durch bautechnische und sanitäre Sachverständige ausgesprochen werden, wenn die Räumlichkeiten in sicherheitspolizeilicher und sanitärer Hinsicht ohne Bedenken bewohnt werden können. 2. Ueber die Zulassungen ist ein besonderer Vormerk zu führen; Abschriften desselben sind in den vom Landesaus- schusse festzusetzenden Zeiträumen dieser Behörde vorzulegen. 3. Die zugelassenen Räumlichkeiten sind in sicherheitspolizeilicher und sanitärer Hinsicht ständig zu überwachen. Die — 16 — Zulassung ist zu widerrufen, wenn die Bewohnung der Räumlichkeiten in sicherheitspolizeilicher oder sanitärer Hinsicht zu' Bedenken Anlaß gibt. 4. An der Außenseite der Eingangstür der zugelassenen Räumlichkeiten ist eine vom Gemeindeamte unterfertigte Tafel dauerhaft anzubringen, auf welcher in unverwischbarer Schrift die ausnahmsweise zeitliche Zulassung im Sinne dieser Verordnung ersichtlich zu machen ist. 5. Die Zulassung und der Widerruf derselben erfolgt von der zur Erteilung der Baubewilligung, beziehungsweise der Bewohnungsbewilligung zuständigen Behörde. II. Abschnitt. Aenderung von Wohnungen. 8 2 . Räumlichkeiten, welche Wohnzwecken dienen, dürfen nur aus wichtigen Gründen diesen Zwecken entzogen werden. Ausgenommen sind Räumlichkeiten, welche zur Zeit der Kundmachung der Verordnung der Landesbehörde (Artikel I, Absatz 1) bereits für andere Zwecke bestimmt waren, falls schon vor dem Tage der Kundmachung mit den hiefür notwendigen baulichen Arbeiten auf Grund der erteilten Baubewilligung begonnen wurde. Als wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn der neue Verwendungszweck im öffentlichen Interesse gelegen ist und es nicht möglich war, dafür andere als bisher zu Wohnzwecken bestimmte Räumlichkeiten zu beschaffen. 8 3. Zwei oder mehrere bisher getrennt vermietete Wohnungen dürfen nur aus wichtigen Gründen zu einer Wohnung vereinigt werden. Als wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn die Vereinigung mehreren Haushaltungen eine gemeinschaftliche Wirtschaftsführung ermöglicht. 8 4. Ueber die Zulässigkeit einer Aenderung im Sinne dev ßß 2 und 3 entscheidet auf Antrag des Mieters oder des Haus- — 17 — Eigentümers nach Anhörung der anderen Vertragspartei und der etwa in Betracht kommenden Mieter die politische Behörde -erster Instanz. § 5 . Die Baubehörde darf bauliche Herstellungen zum Zwecke von Aenderungen im Sinne der 2 und 3 nur gegen den Nachweis der Zulässigkeit dieser Aenderungen (§ 4) genehmigen. III. Abschnitt. Allgemeine Bestimmungen. § 6 . Gegen Verfügungen und Entscheidungen der Gemeinde ist kein Rechtsmittel zulässig. Gegen die Ablehnung eines Antrages gemäß § 4 steht dem Antragsteller die Beschwerde an die der entscheidenden Stelle Vorgesetzte politische Behörde offen. Die politische Landesbehörde entscheidet endgültig. 8 7 . Tie Bestimmungen dieser Verordnung finden keine Anwendung: 1. auf die Gebäude des Allerhöchsten Hofes, der Allerhöchsten Privat- und Familienfonds und der Mitglieder des Allerhöchsten Kaiserhauses; 2. auf die Gebäude a) eines fremden Staates, Souveräns oder Staatsoberhauptes, eines exterritorialen Mitgliedes einer souveränen Familie, der am k. u. k. Hofe beglaubigten diplomatischen Vertreter, k) der Konsulatsfunktionäre fremder Mächte, insoweit diese Personen Angehörige des entsendenden Staates sind, falls die unter Zahl 1 und 2 angeführten Gebäude für Zwecke der Eigentümer verwendet werden; 3. auf ärarische, in Benützung der Militärverwaltung stehende, auf alle für militärische Zwecke benutzten oder in Aussicht genommenen Gebäude, ferner auf Grund des Ein- quartierungsgesetzes beigestellte Objekte; - 18 — 4. auf die Gebäude und Räume, welche für Amts- oder sonstige öffentliche Zwecke des Staates, Landes, Bezirkes, der Gemeinde oder eines von diesen Körperschaften verwalteten Fonds bestimmt sind oder bestimmt werden; 6.-auf Gebäude der Eisenbahnen, welche der bau- und aufsichtsbehördlichen Kompetenz der Eifenbahnbehörden unterliegen, sowie auf Wohnungen, welche eine Eisenbahnverwaltung ihren Arbeitern überläßt (§ 6 des Gesetzes vom 28. Juli 1902, R.-G.-Bl. Nr. 156). Auf Räumlichkeiten im Betriebe des Gewerbes der Beherbergung von Fremden, von Pensionen, Sanatorien und dergleichen finden die Bestimmungen des I. Abschnittes dieser Verordnung keine Anwendung. § 8 . Uebertretungen dieser Verordnung und der auf Grund derselben erlassenen Verfügungen werden, sofern sie nicht einer strengeren Strafbestimmung unterliegen, von den politischen Behörden mit Geldstrafen bis zu 5000 Kr. oder mit Arrest bis zu sechs Wochen geahndet. Diese Strafen können auch nebeneinander verhängt werden. Wer zu einer solchen Uebertretung anstiftet oder bei ihrer Verübung mitwirkt, ist in gleicher Weise zu bestrafen. Artikel!!. Diese Verordnung tritt mit dem Tage der Kundmachung in Wirksamkeit. Wien 1918 :: Verlag der Wiener Volksbuchhandlung Ignaz Brand H Co., Wien VI/1, Gnmpendorferstraße 18 Praktischer Führer durch die österreichische Gesetzgebung. Von dieser Sammlung sind erschienen: Heft i. Wie fatiere ich? Wie rekurriere ich? 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