, :-piöfi, 1 io ~ X~c4 . +?. '„'~ ~ . &', " ' 'p . . . 'x„~~~' i ~+~, «Ag'C"' &p~' w" 4&'. '", ~ +, , 'e'-'-'. "". 6 ANk ZENTREN SITUATION IM RAUM WIEN Band 11 der Reihe WERKSTATTBERICHTE In der Reihe WERKSTATTBERICHTE werden von der Stadtplanung Wien stadtplanungsbezogene Studien„Konzepte und Gutachten veröffentlicht. Band 10 der Reihe STADTPROFIL In der Reihe STADTPROFIL werden von der Wirtschaftskamtner Beiträge zur Stadtplanung und Verkehrspolitik unter besonderer Berücksichtigung von wirtschaftlichen Aspekten veröffentlicht. Wien ~lm ressum Eigentümer und Herausgeber: Stadtplanung Wien, Magistratsabteilung 18, 1082 Wien Wirtschaftskammer Wien, Abteilung für Stadtplanung und Verkehrspolitik 1010 Wien Für den Inhalt verantwortlich: S+M Standort + Markt Beratungsgesellschaft m. b. H. 2603 Felixdorf Auftragsbetreuung: Mag. Dr. Robert Eigler, Magistrat der Stadt Wien Dipl. Ing. Peter Höger, Wirtschaftskammer Wien Cover gestaltung: Atelier Unterkircher Jankoschek, 1100 Wien Technische Koordination: Susanne Debelak, Magistrat der Stadt Wien Vervielfältigung: Wirtschaftskammer Wien Wien, Mai 1996 ISBN 3-901210-73-3 Alle Rechte vorbehalten Der Einzelhandel ist ein wichtiger Wirtschaftsfaktor in den Städten und bindet in den traditionellen Einkaufsstraßen Wiens mit rund 41, 5 Mrd. Schilling ein Drittel der Wiener Kaufkraß. Die Wiener Hauptgeschäftsstraßen und -zentren besitzen aber nicht nur fur den Einzelhandel wichtige Funktionen, sondern stellen als Rückgrat der Versorgungsund Zentrenstruktur wichtige Elemente der Stadtstruktur dar. Das historisch bedingte abgestuAe System von Hauptund Bezirkszentren sowie der Nebengeschäftsstraßen bildet mit seinem vielfältigen Angebot an Geschäften, privaten und öfFentlichen Dienstleistungen, Büros sowie kulturellen Einrichtungen die eigentlichen Kristallisationskerne städtischer Vielfalt und Urbanität. Seit Jahren widmen wir daher der Entwicklung der Wiener Geschäftsstraßen insgesamt und ihren an Umsatz gemessenen Rangstufen erhöhtes Augenmerk, Um die Wiener Geschäßsstraßen weiter zu aktivieren, haben die Stadt Wien und die Wirtschaftskammer Wien daher jetzt gemeinsam in zwei Expertisen die Entwicklung des Wiener Einzelhandels untersuchen lassen. Nach der Untersuchung "Zentrensituation im Raum Wien" und der Studie "Fachmarktprojekte aus verkehrlicher und stadtstruktureller Sicht", ist generell eine Konzentrationstendenz im Einzelhandel festzustellen. D. h. große Geschäftszentren wie Hauptgeschäftsstraßen mit regionaler Bedeutung und Bezirksgeschäßszentren wie z. B. Landstraßer Hauptstraße, Meidlinger Hauptstraße, Donauzentrum etc. gewinnen, kleine Geschäftsstraßen und Nebenlagen verlieren an Bedeutung. Ebenso ist eine starke Zunahme der überwiegend autoorientierten Fachmärkte und damit verbunden eine Steigerung des Autoverkehrs zu erwarten. Die Studien zeigen jedenfalls sehr deutlich, daß die Strategie, weitere Einkaufszentren am Stadtrand zu verhindern bzw. die traditionellen Wiener Geschäftsstraßen gerade auch im Zuge des U-Bahnbaus umzugestalten und mit neuem Design zu attraktivieren, richtig war. Um den Erfolg der Wiener Geschäftsstraßen in das Jahr 2000 hinüberzutragen, und um auch die Nahversorgung sichern zu können, werden weitere "Stützungsmaßnahmen" notwendig sein. Eine Möglichkeit stellt dabei die neue generalreformierte Bauordnung dar. Wir sind daher derzeit dabei, im Rahmen eines gemeinsamen Aktionsplanes Bereiche in den Geschäftsstraßen festzulegen, in denen zur Errichtung von größeren Einzelhandelsprojekten keine EKZ (Einkaufszentrum)-Widmung mehr erforderlich ist. Diese "bewilligungsfreien" Einkaufszentren müssen aber selbstverständlich in einer vernünftigen Relation zur Gesamtverkaufsfläche der jeweiligen Geschäftsstraße stehen. Daß diese Maßnahmen durchaus erfolgbringend sind, läßt sich nicht zuletzt an den Umsatzzunahmen jener regionalen Geschäftszentren und Bezirksgeschäftszentren erkennen, wo die Neugestaltung mit einem Einkaufszentrum gekoppelt wurde. Wien, im Juni 1996 / Dr. Hhnn s Swoboda Stadtrat r Stadtentwick ng, Stadtplanung und Außenbeziehungen der Stadt Wien Einzelhandel und einzelhandelsähnliche Dienstleistungen sind ein wichtiger Wirtschaftsfaktor unserer Städte, denn sie tragen bis zu 15% zum jeweiligen Bruttoregionalprodukt bei. Auch für die Wiener Wirtschaft ist der Einzelhandel von besonderer Bedeutung. Mit rund 66. 000 Beschäftigen stellt der Einzelhandel fast 9% der Wiener Arbeitsplätze und stellt somit ein nicht unwesentliches Arbeitsplatzpotential zur Verfügung. Darüber hinaus trägt der Einzelhandel ganz wesentlich zur Lebensqualität in Wien bei und bestimmt auch die urbanen Qualitäten dieser Stadt mit. Nicht zuletzt hängt auch die Zukunft Wiens als bedeutendes internationales Tourismusziel nicht unwesentlich von der Qualität des Einzelhandelsangebots ab. Die Wirtschaftskammer Wien beschäftigt sich daher bereits seit Jahrzehnten mit der Entwicklung des Wiener Einzelhandels, im besonderen mit jener der Wiener Geschäftsstraßen. Bereits 1970 erfolgte eine erste Erhebung der Wiener Kaufkraftströme, weitere Untersuchungen folgten, so eine detaillierte Erhebung und Bewertung der Wiener Hauptgeschäfts straßen 1986 und eine weitere Kaufkraftströmeuntersuchung 1990. Die Arbeiten wurden jeweils gemeinsam mit der Stadt Wien in Auftrag gegeben. Nunmehr liegt eine neue Untersuchung der Wiener Geschäftszentren vor. Bereits der Name dieser Studie zeigt die wesentlichste Veränderung in der Wiener Einzelhandelslandschaft auf Waren es bisher fast ausschließlich gewachsene Geschäftsstraßen, die die Einzelhandelslandschaft beherrschten, kamen in den letzten Jahren die geplanten Einkaufszentren hinzu. Die Frage der Standortwahl fur Einkaufszentren und der Auswirkungen auf die gewachsene inner städtische Geschäftsstraßenstruktur gewinnt damit eine immer wichtigere Bedeutung. Noch vor wenigen Jahren war eine Verdoppelung der Verkaufsflächen durch eine Reihe von großen Einkaufszentrenprojekten zu befürchten. Dies hätte katastrophale Auswirkungen auf die innerstädtischen Geschäftsstraßen gehabt. Dieser Trend hat sich nun in Wienwie auch international abgefiacht. Wie die vorliegende Arbeit zeigt, konnten die großen und mittelgroßen Geschäftsstraßen ihre dominierende Stellung insgesamt halten, einzelne Straßen ihre Position sogar ausbauen, insbesondere, wenn kleinere Einkaufszentren oder Fachmärkte integriert wurden. Somit hat sich die Linie der Kammer, große MegaZentren auf der grünen Wiese zu verhindern und die traditionellen Geschäftsstraßen zu unterstützen, letztendlich als richtig herausgestellt und bewährt. Die Kammer wird daher auch zukünftig diesen erfolgreichen Weg nicht verlassen. Wien, im Juni 1996 Walter ttig Präsident der Wirtschaftskammer Wien INHALTS VERZEICHNIS Seite 1. AUFTRAG 2. PROBLEMSTELLUNG 3. METHODIK DATENGRUNDLAGEN 3. 1 Kategorisierung der Zentren 3. 2 Empirische Erfassung der Geschäftsbereiche, Einkaufszentren und -agglomerationen 3. 3 Fachmarktdaten Übernahme aus der Studie des ÖIR 3. 4 Auswertung sonstiger Quellen 3. 5 Kaufkraftanalyse 4. DARSTELLUNG DES IST-ZUSTANDES UND DER BISHERIGEN ENTWICKLUNG 4. 1 Gesamtergebnisse zentrenrelevante Verkaufsflächen und Umsatzpotentiale 4. 2 Gesamtergebnisse nach Zentrenkategorien 4. 3 Entwicklung der Umsatzpotentiale seit 1986 4. 4 ' Überlegungen zu besonders wichtigen und/oder Bereichen 4. 4. 1 City 4. 4. 2 Der Bereich Mariahilfer Straße 4. 4. 3 Zentralbereich Favoriten 4. 4. 4 Zentralbereich Brigittenau 4. 4. 5 Geschäftsbereiche am Westrand Wiens 4. 4. 6 Hauptgeschäftsbereiche innerhalb des Gürtels 4. 4. 7 Zentralbereich Hietzing 4. 4, 8 Bereich der Shopping City Süd problematischen 6 11 12 13 17 17 20 25 32 32 34 35 36 37 39 40 41 INHALTS VERZEI CHNIS (Fortsetzung) 5. 1 Allgemeine Trends 5. 2 Absehbare Entwicklungen in der Zentrenstruktur 5. 2. 1 Überregionale Zentren 5. 2. 2 Regionale Zentren 5. 2. 3 Regionale Fachmarktzentren 5. 2. 4 Bezirkszentren, Bezirksteilzentren 5. 3 Hauptzentren in Stadtentwicklungsprojekten 5. 3. 1 Wien 22 Ost 5. 3. 2 Wien 23 6. MÖGLICHKEITEN DER MARKTKONFO1QAEN S TÄEEUNG VGN GEWACHSENEN ZENTEEN 7. HANDLUNGSBEDARF BEI STADTPLANUNG UtK) WIRTSCHAFT 7. 1 Allgemeine Voraussetzungen 7. 2 Handlungsbedarf bei einzelnen Bereichen 8. SONDERFRAGEN 8. 1 Mittelund lang&istige Eßekte der EU-Mitgliedschaft 8. 2 Touristen-Shopping Seite 42 42 44 45 46 46 48 48 51 53 63 63 67 ABGRENZUNG DER WIENER GESCHÄFTSSTRASSEN SPEZIFISCHE AUSWERTUNG DES S+M STANDORT-INDEX EINZELHANDEL FÜR DEN RAUM WIEN ~ SPEZIFISCHE AUSWERTUNG DER S+M DOKMAENTATION EINKAUFSZENTREN DEN WIENER RAUM A6 A10 1. AUFTRAG Der MAGISTRAT DER STADT WIEN, Magistratsabteilung 18, Stadtstrukturplanung, und die WIRTSCHAFTSI Ah$4ER WIEN beauftragten uns im September 1995 mit der Studie "Zentrensituation im Raum Wien". Die Aufgabenstellung umfaßte die Dokumentation und Analyse des Ist-Zustandes, das Aufzeigen von Entwicklungstendenzen sowie Empfehlungen für den Handlungsbedarf von seiten der STADT WIEN und der WIRTSCHAFTSKM4MER WIEN. Folgende Arbeitsschritte waren vorgesehen: ~ Kategorisierung der "Zentren", ~ Empirische Erfassung der Hauptgeschäßsbereiche, Einkaufszentren und Fachmarktagglomerationen, ~ Spezifische Auswertung und Beistellung der S+M Dokumentation Einkaufszentren 1994/95 und des S+M Standort-Index Einzelhandel 1993/94, ~ Übernahme und Bearbeitung der Fachmarktdaten aus der Studie des ÖIR, ~ Kaufkraftanalyse, ~ Darstellung und Interpretation der Ergebnisse (quantitativ nach Kapazitäten, qualitativ nach Kategorien), ~ Aufzeigen von Entwicklungstendenzen (allgemein und zentrenspezifisch), ~ Empfehlungen für den Handlungsbedarf. Des weiteren war die Bearbeitung der Sonderfragen ~ "Hauptzentren in Stadtentwicklungsprojekten" ~ "Shopping-Tourismus" sowie vorgesehen. 2. PROBLEMSTELLUNG Einzelhandel und einzelhandelsähnliche Dienstleistungen sind ein wichtiger Wirtschaftsfaktor in städtischen Räumen. Sie tragen bis zu 15 % zum jeweiligen Bruttoregionalprodukt bei. Gleichzeitig sind höherrangige Einzelhandelsund Dienstleistungsagglomerationen wesentliche Elemente der Stadtstruktur und des urbanen Lebens. Sie sind keine statischen Größen, sondern verschiedensten Einflüssen und Entwicklungsfaktoren ausgesetzt. Von seiten der Konsumenten sind es z. B. die veränderte Anspruchsund Bedürfnisstruktur (z. B. werden nur mehr 36, 5 % der in den Einzelhandel Gießenden Kaufkraft der Wiener fur Kurz&istbedarf ausgegeben), die Diversißzierung des Käuferverhaltens (ein und derselbe Konsument bevorzugt fur rationale und fur Erlebniseinkäufe unterschiedliche Einkaufsziele) und die gestiegene Mobilität (nicht nur die Vollmotorisierung der Privathaushalte, sondern auch Zweitund Drittwagen bei höheren Einkommensklassen aber auch Veränderungen im "Modal Split" beim Arbeitspendelverkehr haben Auswirkungen auf das Einkaufsverhalten). Von seiten der Wirtschaft sind es z. B. die "Internationalisierung" und "Globalisierung" sowie die "Informatisierung" durch neue Medien, die auch zur Veränderung der Einzelhandelslandschaft geführt haben und noch weiter fuhren werden. So hat, unterstützt durch die europabzw. weltweite Ausbreitung großer Einzelhandelskonzerne, ein Konzentrations-, aber auch DifFerenzierungsprozeß im Einzelhandel eingesetzt, der neue Betriebstypen und Standortpräferenzen entstehen ließ. Die Auswirkungen dieser Veränderungen auf die Zentrenstrulctur im Wiener Raum festzustellen und daraus sowohl eine Vorausschau als auch Maßnahmenvorschläge abzuleiten, war die Kernaufgabe dieser Untersuchung. Dabei war es möglich, nicht nur den Ist-Zustand festzustellen, sondern im Vergleich mit hüheren einschlägigen Untersuchungen, die ebenfalls meist im gemeinsamen Auftrag von STADT und KA1VBvKR WIEN durchgeführt wurden, insbesondere im Vergleich zur letzten Vollerhebung der Wiener Geschäftsstraßen 1986, Veränderungen festzustellen und zu interpretieren. Damit ist eine Grundlage geschaffen, um bestimmte Entwicklungen, auch wenn sie zum Teil nicht beeinfiußbar sind, in planerische Überlegungen einbeziehen, in manchen Fällen aber auch strukturverbessernd eingreifen zu können. 3. METHODIK DATENGRUNDLAGEN Der Schwerpunkt der Untersuchung lag auf einer mit 1986 vergleichbaren empirischen Erfassung und Analyse der Geschäftsbereiche in Wien, die durch Hinzunahme neuer Einzelhandelsangebote entsprechender Funktion und Größenordnung (Einkaufszentren, Fachmarktagglomerationen) ergänzt wurde. Zu diesem Zweck wurde auch eine Auswertung der S+M Dokumentation Einkaufszentren und des S+M Standort-Index vorgenommen und die von den Auftaggebern zur Verfügung gestellten Fachmarktdaten aus der Studie des ÖIR eingearbeitet. Darüber hinaus wurde eine Kaußcraßanalyse nach Bedarfsgruppen und Bezirken auf den aktuellen Stand gebracht. Vorerst war es jedoch nötig, Zentrenkategorien festzulegen, bzw. die &üheren Zentrenkategorien zu überprüfen und zum Teil neu zu deßnieren, um die unterschiedlichen "Zentren" nach Funktion und Bedeutung zuordnen zu können und damit eine bessere Überschaubarkeit und Aussagekraft der Analyse der Zentrenstruktur zu gewährleisten. 3. 1 Kategorisierung der Zentren Die Kategorisierung der Zentren erfolgte zunächst in Anlehnung und unter Berücksichtigung der Beurteilungskriterien &üherer Geschäftsstraßenuntersuchungen, wobei vor allem die Kriterien ~ Gesamtumsatz, ~ Umsatz im Auswahlbedarf ~ Einzugsreichweite und herangezogen wurden. Aufgrund der Veränderungen der Einzelhandelslandschaft durch neue Angebotsformen und -agglomerationen mußten die herkömmlichen Kategorien, insbesondere unter dem funktionellen Aspekt der neuen Angebote, erweitert werden. Das bestehende Zentrennetz konnte somit nach folgenden Kategorien strukturiert werden: (1) Überregionale Zentren: Gesamtumsatz & 5 Mrd S, Umsatzanteil Auswahlbedarf mindestens 90 %, Verkaufsfläche & 130. 000 m'. (2) Regionale Zentren (mit Funktion eines Bexirkszentrums): Gesamtumsatz & 2 Mrd S, Umsatzanteil Auswahlbedarf mindestens 75 %, Verkaufsfläche & 40. 000 m'. (3) Regionale Fachmarktzentren individualverkehrsorientiert: Gesamtumsatz zwischen 0, 5 und 1, 9 Mrd S, Verkaufsflächensumme & 30. 000 m'. (4) Bexirkszentren 1. Kategorie: Gesamtumsatz zwischen 1 und 1, 5 Mrd S, Umsatzanteil Auswahlbedarf mindestens 70%, Verkaufsfläche & 20. 000 m'. (5) Bezirkszentren 2. Kategorie bzw. größere Bexirksteilzentren: Gesamtumsatz zwischen 600 und 1. 000 Mio S, Umsatzanteil Auswahlbedarf mindestens 60 %, Verkaufsfläche zwischen 10. 000 und 20. 000 m' (6) Bexirkszentren 3. Kategorie bzw. kleinere Bezirksteilzentren: Gesamtumsatz & 600 Mio S, Umsatzanteil Auswahlbedarf mindestens 60 %, Verkaufsflächen 7. 000 bis 10. 000 m'. Allenfalls im Hauptgeschäftsbereich befindliche Detailmärkte werden beim Gesamtumsatz nicht berücksichtigt und sind dementsprechend auch im Kurz&istbedarfsanteil nicht enthalten. -5- 3. 2 Empirische Erfassung der Geschäftsbereiche, Einkaufszentren und -agglomerationen Ebenso wie bei der letzten, im Jahr 1986 durchgeführten Untersuchung wurden auch dieses Mal alle Wiener Hauptgeschäftsbereiche betriebsweise aufgenommen und bewertet. Zusätzlich zu den Geschäftsstraßen wurden wichtige Einkaufszentren und Fachmarktagglomerationen nach denselben Kriterien neu erhoben. Die Beurteilung der relativen Standortqualität, die auf Umsatzveränderungen von Filialunternehmen basieren, geht aus dem von uns erstellten, als Teillieferung in Originalexemplaren bereits übergebenen und in diesem Bericht nochmals spezifisch ausgewerteten S+M INDEX 1994 hervor. Bei der Abgrenzung der einzelnen Geschäftsbereiche wurde darauf geachtet, daß die Vergleichbarkeit zur Analyse von 1986 erhalten bleibt. Nur in einigen Fällen war dies nicht möglich, wie in den Geschäftsbereichen Hernalser Hauptstraße und Wiedner Hauptstraße, wo sich die Hauptgeschäftsbereiche verändert bzw. verkleinert haben. Die Innere Favoritenstraße wurde aufgrund des zu geringen Einzelhandelsbesatzes nicht mehr in die Analyse aufgenommen (bereits 1986 aus der Rangreihung genommen und nicht mehr Rr 1991 prognostiziert). Zu starken Veränderungen in der Einzelhandelsstrulctur kam es in einigen Geschäftsstraßen durch integrierte Einkaufszentren wie in der Landstraßer Hauptstraße durch die Errichtung der Galleria (1990), in der Simmeringer Hauptstraße durch die Vergrößerung des Einkaufszentrums Simmering (1994) und in der Hütteldorfer Straße durch die Eröffnung des Einkaufszentrums Meiselmarkt (1995). Weitere Veränderungen wurden durch den U-Bahnbau in der Inneren Mariahilfer Straße hervorgerufen. Neu hinzugekommene Geschäftsbereiche, die 1986 noch nicht existierten, sind die Lugner City, das Shopping Center Nord und das Lutz Center. Die Agglomeration Vösendorf Nord und die Agglomeration Langenzersdorf sind bereits "alteingesessene" Fachmarktagglomerationen, die jedoch bei der Erhe-6- bung von 1986 als nicht konventionelle Zentren nicht erfaßt wurden. Aus dem Anhang l gehen die untersuchten Geschäftsbereiche und deren räumliche Abgrenzungen hervor. Alle diese Bereiche wurden von einem unserer Sachbearbeiter bzw. von eigens dafür eingeschulten besonders vertrauenswürdigen Studenten begangen und von einem Sachbearbeiter laufend überwacht. Auf den dafür entwickelten Erhebungsbögen wurden folgende Daten festgehalten: ~ Hausnummern bzw. Querstraßen (Querstraßen wurden bis zum Ende des durchgehenden Geschäftsbesatzes ebenfalls aufgenommen), um den genauen Standplatz der Betriebe schnell herausßnden zu können, o Name des Betriebes, ~ Branche (aufgrund eines eigens von uns erstellten Branchenschlüssels), ~ Eindruck (Noten von 1 bis 5) und ~ ca. -Verkaufsfläche in m'. Wichtige Kriterien der Aufnahme waren, daß die Einzelhandelsverkaufsflächen den einsehbaren Kundenraum einschließlich von Schaufenstern und Eingangspassagen und alle Geschosse umfaßten. Dienstleistungsbetriebe, wie Friseure, Kosmetik, Wäscherei, Banken usw. , wurden namentlich und branchenmäßig erfaßt, jedoch keine Größenschätzung vorgenommen. Gastronomiebetriebe, Apotheken und Trafiken (ausgenommen bei größerem Zusatzsortiment) wurden ebenfalls ohne m'-Schätzung vermerkt. Soweit es möglich war, wurden leerstehende Lokale auch nach ihrer Größe eingeschätzt. Auf den Erhebungsbögen wurden die Betriebe sogleich den einzelnen Bedarfs gruppen ~ Kurz&istbedarf, ~ Bekleidung einschließlich Schuhe, ~ Hausrat (ohne Wohnungseinrichtung), ~ Wohnungseinrichtung und ~ Sonstiger Auswahlbedarf zugeordnet. Baumärkte wurden in einer eigenen Rubrik erfaßt. Anschließend wurden die gesamten Erhebungsbögen von unseren Sachbearbeitern überprüß und jeder einzelne Betrieb nach seiner wahrscheinlichen Umsatzkapazität eingeschätzt. Die Einschätzung der Umsatzkapazität der einzelnen Betriebe erfolgte aufgrund der Verkaufsfläche und von Flächenproduktivitätswerten (= Bruttoumsatz je m' Verkaufsfläche), die uns aufgrund unserer langjährigen Beratungstätigkeit und Marktkenntnis bekannt sind. Von einzelnen untersuchten Betrieben kennen wir zusätzlich konkrete Umsatzzalden, die in die Bewertung eingingen. Mit Hilfe der konkreten Umsatzangaben und aufgrund von Vergleichswerten aus anderen Beratungen konnten die Flächenproduktivitätswerte relativ verläßlich zugeordnet werden. Bei der Schätzung der Flächenproduktivitäten wurde auch der S+M INDEX, welcher die relative Standortqualität der einzelnen Bereiche aufzeigt, berücksichtigt. Die Einzelhandelsbetriebe wurden schließlich nach den langjährig angewendeten fünf Bedarfsgruppen bei getrennter Erfassung der Baumärkte getrennt je Agglomeration zusammengefaßt. Bei Betrieben, die unterschiedliche Bedarfsgruppen führen, wurden die Umsätze diesen einzelnen Gruppen zugeschätzt. Für die einzelnen Bedarfsgruppen kamen folgende Werte Rir die Flächenproduktivität (Bruttoumsatz je m' Verkaufsfläche) zur Anwendung: ~ Kurzfristbedarf: S 50. 000, bis S 90. 000, je m' Diese Bedarfsgruppe umfaßt im wesentlichen das Supermarktsortiment, wie Lebensmittel, Waschund Pflegemittel, Reinigungsmittel sowie Konsumparfiumerie. Lebensmittelhandwerker, wie Bäcker und Fleischer, können für den üblicherweise kleinen Verkaufsraum eine höhere Flächenproduktivität von bis zu S 250. 000, erwarten. Ebenso haben Lebensmitteldiskonter (z. B. Hofer) eine Flächenproduktivität von S 120. 000, und mehr. Bekleidung: S 40. 000, bis S 70. 000, je m' In dieser Bedarfsgruppe wird die gesamte Bekleidung einschließlich Schuhe, Accessoires, Meterware und Nähzubehör zusammengefaßt. Die Flächenproduktivitäten Air Schuhe sind eher am unteren Rand der Bandbreite. Kleinflächige Boutiquen können eine Flächenproduktivität von S 100. 000, und mehr erreichen. ~ Hausrat: S 35. 000, bis S 60. 000, je m* In dieser Position sind Hausund Küchengeräte (Weißware), Materialwaren (Farben, Lacke, Schrauben usw. ) und Werkzeuge, Kleinelektrogeräte, große Elektround Gasgeräte, Edelhausrat und Fotoartikel enthalten. Die Flächenproduktivität eines aggressiven Elektrofachmarktes beträgt mehr als S 100. 000, -. Fotohändler erreichen ebenfalls eine höhere Flächenproduktivität als S 60. 000, -. ~ Wohnungseinrichtung: S 15. 000, bis S 30. 000, je m' Zu dieser Gruppe zählen alle Großund Kleinmöbel, Bettwaren, Tischund Badewäsche, sowie Teppiche, Tapeten und Fliesen, Wohnaccessoires und -schmuck, Leuchten und Antiquitäten. In Betrieben, in denen lediglich Wohnaccessoires bzw. Antiquitäten angeboten werden, kann die Flächenproduktivität auf ein Mehrfaches ansteigen. ~ Sonstiger Auswahlbedarf: S 40. 000, bis S 90. 000, je m' In dieser Position werden alle weiteren Einzelhandelssortimente, insbesondere aus dem Kultur-, Freizeitund Luxusbereich zusammengefaßt. Hiezu zählen Sportartikel, Spielwaren, Feinparfumerie, Büromaterial, Bücher, Papier, Geschenke, Souvenirs, Optik, Uhren, Schmuck, Juwelen, Tonträger, Blumen, Kinderwagen und -zubehör, Fahrräder, Lederaccessoires und -taschen, Autozubehör (nicht jedoch Autohandel), WafFen, Messer, Kunsthandwerk, Zoobedarf usw. Juweliere können eine Flächenproduktivität von S 200. 000, und mehr erreichen, Feinparhunerien bis zu S 130. 000, -. ~ Baumarktsortiment: S 20. 000, bis S 30. 000, je m' Zu diesen Betrieben zählen jene, die großflächig Baumarktsortimente (ähnlich wie Hausratsortiment inklusive Teile von Wohnungseinrichtung und Sonstiges), Holz-, Fliesen-, Teppich-, Gartenund Werkzeugsortimente führen. Diese Betriebe werden deshalb separat betrachtet, weil sie aufgrund der Größe und einen dadurch erhöhten Selbstbedienungsanteil verringerte Personalkosten haben und somit geringere Flächenproduktivitäten benötigen und erwirtschaften(Teilsubstitution von Personal durch Fläche). Bereiche, die zwar formal Einzelhandel darstellen, jedoch entweder nicht geschäftsstraßenorientiert sind, wie etwa Kraftfahrzeughandel, Treibstoffund Brennstoßhandel oder besonderen gesetzlichen Regelungen, auch hinsichtlich der Standortgenehmigung, unterliegen, wie Apotheken und Trafiken, sind in der zahlenmäßigen Bewertung aber auch bei sämtlichen zahlenmäßigen Kaufkraftüberlegungen nicht enthalten. 10- 3. 3 Fachmarktdaten Übernahme aus der Studie des ÖIR Das Österreichische Institut für Raumplanung ist von STADT und KARGERER WIEN mit einer Studie beauftragt, die sich in erster Linie mit Fachmärkten aus verkehrlicher und stadtstruktureller Sicht befaßt. Aus dieser Studie wurden uns Fachmarktstandorte im Raum Wien und ausgewählte Parkplatzanalysen zur Verfügung gestellt. Die Fachmarktstandorte wurden von uns bearbeitet, nach agglomerierten Standorten und "Stand-Alones" kategorisiert und bei der Darstellung der Zentrensituation im Raum Wien entsprechend berücksichtigt. Die Ergebnisse der Parkplatzanalyse dienten aufgrund der damit abschätzbaren Zuund Abßußquoten ebenfalls zur Plausibilitätskontrolle der angebotsseitigen Erhebungen. -11- 3. 4 Auswertung sonstiger Quellen Als sonstige Quellen wurden die letzten Ausgaben der regelmäßigen S+MPublikationen "Dokumentation Einkaufszentren 1994/95" und "Standort-Index Einzelhandel 1994" spezifisch ausgewertet und beigestellt. Die in der "S+M Dokumentation Einkaufszentren" enthaltenen Einkaufszentren im Wiener Raum mit einer unteren Grenze von ca. 4. 500 m' vermietbarer Fläche umfassen sowohl in Hauptgeschäftsstraßen integrierte als auch eigenständige, nicht integrierte Einkaufszentren sowie neuerdings auch "geplante" Fachmarktzentren nach Größe, Umsatz und Angebotsstruktur. Die von den Betreibern zur Verfügung gestellten und gegebenenfalls von uns korrigierten und ergänzten Daten stellen eine gute Ergänzung zu den auftragsspezißsch durchgeführten Schätzungen dar. Der S+M Standort-Index, der auf Angaben der Umsatzentwicklung bestehender Filialbetriebe basiert, bietet Aussagen über die Entwicklung der wichtigsten Geschäftsstraßen und Einkaufszentren und -orte innerund außerhalb Wiens im Vergleich miteinander. Alle Daten und Informationen flossen in die Gesamtanalyse ein; ein kurzgefaßter Text der spezifischen Auswertungen ist im Anhang enthalten. -12- 3. 5 Kaufkraftanalyse Die Kaußcraftzahlen stellen, allenfalls mit Ausnahme des Lebensmittelbereichs, die Untergrenze des dem Einzelhandel zufließenden Volumens dar. Hiefür stehen derzeit nur die relativ alten Ergebnisse der Konsumerhebung 1984 des Österreichischen Statistischen Zentralamtes zur Verfügung. Die neuen Daten der Konsumerhebung 1994 werden frühestens Ende März 1996 erhältlich sein. Bei Erhalt dieser neuen Daten erfolgt ein Update. Von der Konsumerhebung wurden die Ausgaben je Haushalt verwendet und durch die für den Erhebungszeitpunkt gültige echte durchschnittliche Haushaltsgröße dividiert. Die vom Statistischen Zentralamt ebenfalls ausgewiesenen ProKopf-Ausgaben wurden auf Basis einer gewichteten Haushaltsmitgliederzahl berechnet und sind unserer Ansicht nach für die vorliegende Fragestellung als Datenbasis nicht geeignet. Unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Indikatoren (Verbraucherpreisindex und amaimaler Ansatz der realen Kaufkraftsteigerung) wurden diese Daten auf bedarfsgruppenspezifische Werte per 1995 hochgerechnet. Da es sich bei diesen Daten um österreichische Durchschnittswerte handelt, waren sie den regionalen Einkommensverhältnissen unter zusätzlicher Berücksichtigung der vom Österreichischen Statistischen Zentralamt in einer Sonderauswertung ermittelten Kaufkraftelastizitäten anzupassen. Die durchschnittliche Kaufkraft von Wien liegt nach den letzten Unterlagen der GfK (Gesellschaft für Konsumforschung Österreich) für 1994/95 mit einem Index von 121 zwar deutlich über dem Österreich-Durchschnitt (100), jedoch ist seit 1986 ein Rückgang um 7 Prozentpunkte zu verzeichnen. Die durchschnittlichen (gerundeten) Kaußcraftwerte 1995 pro Kopf und für Wien insgesamt ergeben, nach Bedarfsgruppen geordnet, folgendes Bild: -13- Bedarfs gruppe Bekleidung (inklusive Schuhe) Hausrat (inklusive Elektrogeräte und Unterhaltungselektronik, jedoch ohne Wohnungseinrichtung) Sonstiger Auswahlbedarf *) I Summe Auswahlbedarf Wohnungseinrichtung Summe Auswahlbedarf II Supermarkts ortiment Gesamtsumme Kaufkraft pro Kopf in S 16.600 Kaufkraft insgesamt in Mrd S 27, 2 8. 900 12. 600 3S. 100 11. 400 49. 500 27. 750 77. 250 14, 5 20, 5 62, 2 18, 6 80, 8 45, 7 126, 5 ~) Ohne Tabakwaren, Medikamente, Kraftfahrzeuge, Treibstoffe und Brennmaterial. Die einzelhandelswirksame Wiener Kaufkraft beträgt somit insgesamt rund 126 Mrd S. Auf den Kurzfristbedarf entfallen 36% der gesamten Kaufkraft, was bedeutet, daß sich seit 1986 der Anteil des Kurzfristbedarfs an den gesamten Konsumausgaben um 6 Prozentpunkte zugunsten des Auswahlbedarfs reduziert hat. Setzt man den gesamten Auswahlbedarf (S 49. 500, pro Person) gleich 100 ergibt sich folgende prozentuelle Aufteilung: Bekleidung (inklusive Schuhe) Hausrat (inklusive Elektrogeräte und Unterhaltungse)ektronik, jedoch ohne Wohnungseinrichtung) Wohnungseinrichtung Sonstiger Auswahlbedarf Gesamter Auswahlbedarf 34% 18% 23% 25 oh 100 o/o -14- Die Gegenüberstellung der Angebotsstruktur einzelner Geschäftsstraßen mit der Struktur der Konsumausgaben ermöglicht eine weitere Einschätzung der Qualität bzw. Attraktivität einer Geschäftsstraße. Hochrangige Geschäftsstraßen weisen einen hohen Anteil an Bekleidung und sonstigem Auswahlbedarf auf. Die Gesamtvolumina wurden auch zur Kontrollrechnung für die angebotsseitigen Erhebungen herangezogen. Aufgeteilt auf die Wiener Bezirke ergeben sich folgende Kaußzaftpotentiale: POTENTIALE NACH BEZGUCEN 1995 (MIO S) KK EinIud. wohner Per@ 1995 94/95 235, 1 20. 200 120, 1 133ß 161, 7 114+ 94. 300 90. 500 31. 100 54. $00 121, 4 31. 900 135/ 32. 200 187%7 24.700 128, 6 43. 000 105/ 162. 100 108, 0 70. 400 107, 6 85. 100 180, 1 56. 300 121, 4 87. 300 $2@ 77. 200 95, 9 94. 200 112, 9 134, 9 1453 55. 600 51. 100 71. 000 95, 7 77. 100 110/ 126. 200 118, 4 118. 400 125, 8 84.800 120, 6 1. 639. 500 1 2 3 4 5 6 7 S 9 10 11 12 13 14 15 16 17 1$ 19 20 21 22 23 Wien Mio S 630 1. 550 1. 650 680 870 530 590 620 760 2. 375 1. 050 1. 275 1. 350 1. 450 910 1. 275 870 940 1. 400 1. 050 1. 925 1. 925 1. 475 27. 150 HR Mio S 380 830 910 390 450 280 330 360 410 1. 225 550 660 780 780 430 640 460 520 780 520 1. 000 1. 025 790 SO Summe hwwaQg$ter I Mio S Mio S 550 1. 560 1. 175 3. 555 1. 300 3. 860 550 1. 620 640 1. 960 410 1. 220 460 1. 380 520 1. 500 580 1. 750 1. 725 5. 325 770 2. 370 930 2. 865 1. 125 3. 255 1.100 3. 330 590 1. 930 890 2. 805 640 1. 970 740 2. 200 1. 125 3. 305 720 2. 290 1. 425 4. 350 1. 450 4. 400 1. 125 3. 390 62. 190 Summe Auswa@. gier II Mio S Mio S 530 ? 090 1. 075 4. 630 1. 175 5. 035 520 2. 140 580 2. 540 370 1. 590 430 1. 810 500 2. 000 530 2. 280 1. 525 6. 850 680 3. 050 830 3. 695 1. 075 4. 330 1.000 4. 330 490 2. 420 770 3. 575 580 2. 550 680 2. 880 1. 025 4. 330 620 2. 910 1. 250 5. 600 1. 325 5. 725 1. 025 4. 415 18. 585 80. 775 Gcsamtsumme Mio S 770 2. 600 2. 600 9SO 1. 500 890 940 840 1. 225 4. 300 1. 875 2. 300 1. 875 2. 450 1. 900 2. 450 1. 525 1. 500 2. 150 1. 975 3. 400 3. 300 2. 400 45. 745 Mio S ? $60 7. 230 7. 635 3. 120 4. 040 2. 480 2. 750 2. $40 3. 505 11. 150 4. 925 5. 995 6. 205 6. 780 4. 320 6. 025 4. 075 4. 380 6. 480 4. 885 9. 000 9. 025 6. 815 BK = Bekleidung, HR = Hausrat, SG = Sonstige Auswahlgüter, WE = Wohnungseinrichtung, Kurzfristbedarf. KF = -15- Im Vergleich dazu: OTENTIALE NACH BEZERKEN 1990 (MO S) Qg bohner 1990 19. 180 90. 38$ $4. 420 30. 941 52. 356 29. 753 29. 723 23. 078 41. 037 150. 629 66. 199 78. 894 55. 300 80. 049 67. 938 88. 275 51. 052 4$. 975 67. 782 71. 74$ 120. 596 104. 036 79. 299 1. 531. 648 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 Wien BK 440 1. 230 1. 350 650 730 520 510 SOO 640 1. 870 750 980 1. 110 1. 100 770 1, 060 740 780 1. 190 &SO 1. 480 1. 320 l. l70 21. 740 Mio S 220 560 630 320 340 250 240 250 300 830 320 430 540 500 330 470 340 370 570 370 660 590 540 9. 970 Summe AnswaQg5ter1 Mio S Mio S 350 1. 010 890 2. 680 1. 010 520 540 400 390 2. 990 1. 490 1. 610 1. 170 1. 140 390 1. 140 480 1. 420 1. 330 4. 030 520 1690 690 2. 100 870 2. 520 $00 2. 400 540 1. 640 740 2. 270 540 1. 620 580 1. 730 920 2. 680 600 1. 820 l. 050 3. 190 940 2. 850 $60 2. 570 15. 950 47. 660 Summe Atswalßggter II 1~ Mio S Mio S 350 790 3. 470 940 3. 930 500 1. 990 480 2. 090 370 1. 540 370 1. 510 390 1. 530 440 L860 1. 110 5. 140 420 2. 010 580 2. 680 840 3. 360 700 3. 100 430 2. 070 620 2. 890 480 2. 100 530 2. 260 860 3. 540 490 2. 310 880 4. 070 &00 3. 650 770 3. 340 14. 140 61. 800 Mio S 630 2. 330 2. 320 960 1. 470 850 $40 730 1. 120 3. 7SO 1. 600 1. 960 1. 690 2. 070 1. 640 2. 170 1. 340 1. 340 1. 950 1. 750 2. 990 2. 600 2. 100 40. 200 Mio S 1. 990 ANNI 6. 250 2. 950 3. 560 2. 390 2. 350 2. 260 2 980 8. 890 3 610 4. 640 5. 050 5. 170 3. 710 5. 060 3A40 3. QNI 5. 490 4. 060 7. 060 6. 250 5. 440 102. 000 Quelle: Wiener Kaufkraftströme 1990 BK = Bekleidung, HR = Hausrat, SO = Sonstige Auswahlgüter, Kurzfristbedarf. WE = Wohnungseinrichtung, Durch Rundungen können Differenzen zur Originaltabelle auftreten. KF = 16- 4. DARSTELLUNG DES IST-ZUSTANDES UND DER BISHERIGEN ENTWICKLUNG In diesem Kapitel werden nun die im Hinblick auf die Zentrenstruktur maßgeblichen Gesamtergebnisse präsentiert und interpretiert. Im Anschluß daran werden die seit 1986 feststellbaren Entwicklungen aufgezeigt und Detailaussagen zu besonders wichtigen und problematischen Bereichen geboten. 4. 1 Gesamtergebnisse zentrenrelevante Verkaufsflächen und Umsatzpotentiale Die Gesamtergebnisse beziehen sich auf die Hauptgeschäftsbereiche + Fachmärkte im Raum Wien, das heißt daß Umsätze in Nebengeschäftsstraßen, in wohnortnaher Streulage und in lokalen Einkaufszentren nicht enthalten sind. Ebenso wurden die Umsätze der Detailmärkte, auch wenn sie mit Hauptgeschäftsstraßen in räumlicher Verbindung stehen, als typische Nahversorgungseinrichtungen wegen der besseren Vergleichbarkeit nicht berücksichtigt. In der Folge werden die so deßnierten Gesamtergebnisse nach Angebotstypen bzw. -bereichen insgesamt und für den Auswahlbedarf ausgewiesen. -17- HAUPTGESCHÄFTSBEREICHE + FACI~RKTE RAUM WIEN Bereich 24 Hauptgeschäftsbereiche (inklusive City und integrierte EKZ) Einkaufszentren, nicht integriert (= SCS, SCN, Lugner City, Multiplex, Hanssonzentrum) davon in NO Fachmarktzentren (= Aggl. Vösendorf Nord, bei SCS, Langenzersdorf, Huma Zentrum, Lutz Center) davon in ND Sonstige Fachmärkte (inklusive Baumärkte und Einrichtungshäuser) davon in NO SUMME davon in NÖ VerkaufsQäche m 745. 000 138. 000 105. 000 203. 000 140. 000 240. 000 23. 000 1. 326. 000 268. 000 Umsatz insgesamt Mio S Umsatz Auswahlbed. (AW) Mio S 41. 500 65 34. 100 62, 5 7. 500 5. 600 12 6. 600 8, 8 5. 300 12 9, 7 7. 500 5. 050 12 6. 900 7, 9 4. 750 12, 5 8, 6 7. 200 1. 150 63. 700 11. 800 11 1, 8 100 18, 5 7. 200 1. 150 54. 800 11. 200 13 2, 1 100 20, 4 Aus obiger Tabelle ist zu ersehen, daß auf über 1, 3 Mio m' Verkaufsfläche in den definierten Angebotstypen und -bereichen etwa 64 Mrd S der in den Einzelhandel fließenden Kaufkraft gebunden werden. Nicht ganz zwei Drittel davon werden in traditionellen Einkaufsbereichen (Hauptgeschäftsstraßen) umgesetzt, über ein Drittel bereits an "jungen" individualverkehrsorientierten Standorten in peripherer Lage. 18, 5 % der zentrenrelevanten Umsätze entfallen auf niederösterreichische Standorte. -18- Für das Wiener Stadtgebiet allein ist folgende Verteilung der diesbezüglichen Umsatzkapazitäten herauszulesen: Hauptgeschäftsstraßen davon integrierte EKZ nicht integrierte EKZ Fachmarktzentren Fachmärkte Gesamtumsatz Mio S 41. 500 6. 200 1. 900 2. 450 6. 050 51. 900 80 12 3, 5 5 11, 5 100 Auf den Auswahlbedarf bezogen, verschieben sich die Anteile noch weiter zugunsten der nicht integrierten Einkaufszentren und Fachmärkte bzw. Fachmarktagglomerationen um einige Prozentpunkte auf einen Anteil von knapp 38 %. Über die Hälfte davon (20, 5 %) entfallen auf Standorte in NÖ. Noch deutlicher ist die Verschiebung, betrachtet man die Verkaufsflächen. Nur mehr 56 % davon befinden sich in den traditionellen Einkaufsbereichen. Da die Deckung des Kurz&istbedarfs anderen Gewohnheiten und Gesetzmäßigkeiten unterliegt (über die HäRe der Kaufkraft wird in wohnortnaher Streulage ausgegeben) und zentrenrelevante Umsätze vor allem den Auswahlbedarf betreffen, beschränkt sich die Plausibilitätskontrolle auch auf die Kaufkraft für den Auswahlbedarf. Diese beläuft sich in Wien auf gut 80 Mrd S. Stellt man diesem Kaufkraftpotential die zentrenrelevanten Umsatzkapazitäten in Wien abzüglich der von außerhalb Wiens zuströmenden Kaufkraft (in den traditionellen Geschäftsstraßen sind dies einige Prozentpunkte, in den neuen Angebotsformen wie aus den Parkplatzanalysen zu erkennen ist im Durch19- schnitt 25 %) gegenüber, und zieht fur die übrigen Einkaufsziele die Ergebnisse der "Kaufkraftströme 1990" annäherungsweise heran, so kann folgende globale Betrachtung zu Kontrollzwecken angestellt werden: Aufteilung der Wiener Kaufkraft (Auswahlbedarf) auf Hauptgeschäßsbereiche Wien Fachmärkte Wien Hauptgeschäftsbereiche NÖ Fachmärkte NÖ Streulage in Wohnortnähe Versandhandel Urlaub, andere Bundesländer, Ausland C+C Nebengeschäftsstraßen und lokale Einkaufszentren, Auswahlgüteranteil in Verbrauchermärkten, sonstige Betriebe in Streulage, "Beziehungskäufe" 40 bis 44% 8% 2 bis 3% 3 bis 4% 7 bis 10% 4 bis 5% 6 bis 8% 3 bis 5% 14 bis 20% Die angebotsseitigen Erhebungen erscheinen somit größenordnungsmäßig abgesichert. Abweichungen von einzelnen Prozentpunkten könnten auf Unterschätzungen in den Geschäftsbereichen beruhen. 4. 2 Gesamtergebnisse nach Zentrenkategorien Die Aufschlüsselung der zentrenrelevanten Umsatzkapazitäten nach den im Kapitel Methodik erläuterten Kategorien bringt nähere Aufschlüsse über die Struktur und die Gewichtung der Zentren im Wiener Raum. 20- KATEGORISIERUNG DER ZENTREN IM WIENER RAUM 1. Überre onale Zentren City Bereich Mariahilfer Straße davon: Mari ahilfer Straße Neubaugasse Bereich SCS davon: SCS Aggl. SCS (Fachmärkte) Multiplex Summe VerkaufsUmsatz Qäche insgesamt KF m2 Mio S '/o 134. 000 135. 000 l25. 000 10. 000 153. 000 95. 000 48. 000 10. 000 9. 700 5. 700 5. 150 550 8. 000 5. 000 2. 350 650 10 6 5, 5 l2 4, 5 6, 5 422.000 23. 400 7, 5 AW Mio S 8. 700 5. 400 4. 900 500 7. 600 4. 650 2. 350 600 21. 700 2. Re onale Zentren mit Funktion eines Bezirkszentrums Favoriten Zentralbereich Donauzentrum/Ka gran Floridsdorf Zentralbereich Landstraßer Hauptstraße Meidling Zentralbereich Summe V erkaufsUmsatz Qäche insgesamt KF m' Mio S 58. 000 56. 000 46. 000 41. 000 45. 000 246. 000 3. 150 3. 050 2. 600 2. 400 2. 300 13. 500 11 24 18 21, 5 18 AW Mio S 2. 800 2. 300 2. 150 1. 900 1. 900 11. 050 -21- 3. Re onale Fachmarktzentren individualverkehrsorientiert Agglomeration Huma EKZ Agglomeration Lutz Center Vösendorf-Nord Langenzersdorf Summe VerkaufsUmsatz fläche insgesamt KF m2 Mio S 59. 000 33. 000 33. 000 30. 000 155. 000 1. 925 1. 875 790 550 5. 140 16 17 0 0 11, 5 1. 625 1. 570 790 550 4. 535 4. Bezirkszentren 1. Kate orie Simmeringer Hauptstraße Thaliastraße Hernals Zentralbereich Brigittenau Zentralbereich Hütteldorfer Straße Summe VerkaufsUmsatz fläche insgesamt KF m' Mio S 33. 000 26. 000 21. 000 18. 000 20. 000 118. 000 1. 550 1. 400 1. 150 1. 075 1. 050 6. 225 30 30 30 15 25 25 A% Mio S 1. 100 1. 000 800 910 870 4. 680 -22- 5. Bezirkszentren 2. Kate orie ößere Bezirksteilzentren Taborstraße Lugner City SCN Nußdorfer/Alserbachstraße Äußere Mariahilfer Straße Alser Straße Summe VerkaufsUmsatz Qäche insgesamt KF m2 Mio S ~io 18. 000 12. 000 11. 000 12. 000 12. 000 10. 000 75. 000 980 760 700 640 650 620 4. 350 24 31 26 24, 5 39, 5 19, 5 28 AW Mio S 740 520 520 470 390 500 3. 140 6. Bezirkszentren 3. Kate orie einere Bezirksteilzentren Hietzing Zentralbereich Praterstraße Währinger Straße Wiedner Hauptstraße Josefstädter Straße Reinprechtsdorfer Straße Lerchenfelder Straße Hans sonzentrum Summe VerkaufsUmsatz fläche insgesamt KF m2 Mio S 9. 000 9. 000 9. 000 9. 000 8. 000 7. 000 9. 000 10. 000 70. 000 550 550 530 500 500 430 420 400 3. 880 31, 5 35 29 27 38, 5 18 30 36 30, 5 380 360 380 370 310 350 290 250 2. 690 Wenn man eine Gewichtung der Umsatzkapazitäten nach Zentrenkategorien vornnrunt, so zeigt sich, daß -23- ~ 37 % auf die überregionalen Zentren, ~ 21 % auf die regionalen Zentren mit Funktion eines Bezirkszentrums und ~ 8 % auf die regionalen Fachmarktzentren entfallen, was zusammen zwei Drittel der zentrenrelevanten Umsatzkapazitäten ausmacht. Während die fünf Bezirkszentren 1. Kategorie zusammen noch einen Anteil von rund 10% erreichen, entfallen auf sechs Bezirkszentren der 2. Kategorie 7 % und auf acht Zentren der 3. Kategorie nur mehr 6 %; der Anteil der nicht agglomerierten Fachmärkte liegt hingegen bei 11 %. Auf den Auswahlbedarf bezogen, verteilen sich die Umsatzkapazitäten zu 40 % auf die überregionalen Zentren, zu 20 % auf die regionalen Zentren mit Funktion eines Bezirkszentrums und zu 8 % auf regionale Fachmarktzentren, das sind zusammen 68%, während auf die Bezirkszentren 1. Kategorie 8, 5%, auf jene der 2. Kategorie 5, 5% und die 3. Kategorie nur mehr 5 % entfallen. Der Anteil der Fachmärkte steigt hingegen auf über 13 %. Daraus ist zu erkennen, welche Bedeutung den größeren Zentren und neuen Angebotsformen zukommt, während einer Vielzahl von Geschäftsstraßen der unteren Kategorien, vor allem einzeln betrachtet, nur mehr geringe, kaum mehr über den fußläußgen Bereich hinausgehende Bedeutung zukommt. So zeigt auch ein Vergleich mit dem Bezirksteilzentrum Hanssonzentrum, das für ein dichtes Wohngebiet eher lokale Funktion hat, daß einige Bezirksgeschäftsstraßen durch ihren hohen Kurzfristbedarfsanteil auf eine ähnliche Versorgungsstufe abgesunken sind und eigentlich nicht mehr zum Hauptzentrennetz gerechnet werden dürften. -24- 4. 3 Entwicklung der Umsatzpotentiale seit 1986 Um die Entwicklung der Geschäftsbereiche vergleichen zu können, wurdensoweit vorhanden die absoluten Werte der Umsatzpotentiale 1986 und 1995 herangezogen und unter Berücksichtigung des Verbraucherpreisindex gegenübergestellt. Dieser Index beträgt insgesamt, wenn man 1986 als Basis = 100 ninunt, per 1995 128, 5. Zur leichteren Übersichtlichkeit wurde die Entwicklung in folgende fünf Stufen eingeteilt: Entwicklung der Geschäßsbereiche (" Index" ) ' über 148 133 148 123 133 123 113 unter 113 Bewertung In der Folge werden nun die Geschäftsbereiche nochmals nach Kategorien im Detail aufgelistet und nach ihrer Entwicklung bewertet. ' Die Stufen wurden aufgrund der Häufigkeit der tatsächlichen Verteilung gebildet und weisen keine Äquidistanz auf -25- ENTWICKLUNG DER GESCHÄFTSBEREICHE UND -ZENTREN 1986 BIS 1995 1. Überre onale Zentren City Bereich Mariahilfer Straße davon: Mari ahilfer Straße Neubau gasse Bereich SCS davon: SCS Umsa 1986 Mio S 7. 720 4. 540 4. 100 440 3. 100 otential 1995 Mio S 9. 700 5. 650 5. 100 550 8. 000 5. 000 Bewertung der Entwicklung nv ++ 2. Re onale Zentren mit Funktion eines Bezirkszentrums Favoriten Zentralbereich Donauzentrum/Ka gran Floridsdorf Zentralbereich Landstraßer Hauptstraße Meidling Zentralbereich Umsa 1986 Mio S 2. 910 1. 790 1. 760 1. 300 1. 280 otential 1995 Mio S 3. 150 3. 050 2. 600 2. 400 2. 300 Bewertung der Entwicklung -26- 3. Re onale Fachmarktzentren individualverkehrsorientiert Agglomeration Huma EKZ Agglomeration Lutz Center Vösendorf-Nord Langenzersdorf Umsa 1986 Mio S otential 1995 Mio S nv eröffnet 1987 nv eröffnet 1990 1. 925 1. 875 790 550 Bewertung der Entwicklung nv n. mögl. nv n. mögl. 4. Bezirkszentren 1. Kate orie Simmeringer Hauptstraße Thaliastraße Hernals Zentralbereich Brigittenau Zentralbereich Hütteldorfer Straße Umsa 1986 Mio S 1. 010 980 650 1. 000 550 otential 1995 Mio S 1. 550 1. 400 1. 150 1. 075 1. 050 Bewertung der Entwicklung -27- 5. Bezirkszentren 2. Kate orie ößere Bezirksteilzentren Taborstraße Lugner City SCN Nuß dorfer/Alserbachstraße Äußere Mariahilfer Straße Alser Straße Umsa 1986 Mio S otential 1995 Mio S 720 eröffnet 1990 eröffnet 1989 530 460 530 980 760 700 640 650 620 Bewertung der Entwicklung n. mögl. n. mögl. 6. Bezirkszentren 3. Kate orie einere Bezirksteilzentren Hietzing Zentralbereich Praterstraße Währinger Straße Wiedner Hauptstraße Josefstädter Straße Reinprechtsdorfer Straße Lerchenfelder Straße Hans sonzentrum Umsa 1986 Mio S otential 1995 Mio S 400 430 450 550 (440) 410 510 (420) 340 550 550 530 500 500 430 420 400 Bewertung der Entwicklung (-) (-) 0 Bewertung in Klanunern (): eingeschränkter Vergleich Aus den obigen Tabellen ist zu ersehen, daß von den überregionalen Zentren nur die SCS eine sehr positive Entwicklung genommen hat, und zwar sowohl die Mall, als auch die Agglomeration, die in den letzten Jahren laufend vergrößert wurde, von der es jedoch keine Vergleichswerte gibt. Die beiden traditionellen überregionalen Zentren Wiens, die City und der Bereich Mariahilfer Straße haben hingegen nur eine durchschnittliche Entwicklung zu verzeichnen, allerdings aus unterschiedlichen Gründen und in unterschiedlichen Zeiträumen. Während sich die City bis 1992 positiv entwickelt hat, ist seither eine negative Entwicklung festzustellen, wobei insbesondere der Rückgang des Touristen-Shoppings ins Gewicht fallen dürfte. Im Bereich Mariahilfer Straße hingegen kam es zunächst durch den U-Bahnbau zu massiven Umsatzeinbrüchen, seit Fertigstellung und neuer Oberflächengestaltung ist eine Trendumkehr festzustellen, die sowohl auf eine positive Entwicklung der bestehenden Betriebe, als auch auf großflächige Kapazitätserweiterungen zurückzuMu en ist. Bei den regionalen Zentren, die auch Bezirkszentrumsfunktion erMlen, Mt auf, daß sie überwiegend eine sehr positive Entwicklung genommen haben. Dies ist vor allem bei jenen der Fall, die nicht nur ein dicht besiedeltes Hinterland aufweisen, sondern auch vom Angebot her (integriertes Einkaufszentrum, kompaktes Angebot, ansprechendes Ambiente) attraktiv sind. Während der Zentralbereich Floridsdorf durch einige neue Großbetriebe, durch Verbesserung des integrierten Zentrums "Einkaufsspitz" trotz beeinträchtigender Faktoren (wie das durch Verkehr und Bausubstanz unattraktive Straßenensemble und die Konkurrenzierung durch nahegelegene Einkaufsund Fachmarktzentren) doch noch eine positive Entwicklung erfahren hat, ist dies beim Zentralbereich Favoriten nicht der Fall. Obwohl es dafür eine Vielzahl von Gründen geben dürfte, ist sicherlich einer davon, daß es hier kein integriertes Einkaufszentrum gibt und auch die bestehenden Großbetriebe nicht mehr dieselbe Attraktivität haben wie &üher (z. B. Bekleidungshaus Tlapa). Von den regionalen Fachmarktzentren sind keine entsprechenden Vergleichswerte vorhanden. Das Huma EKZ hat sich seit Umgestaltung zu einem Fachmarktzentrum leicht positiv entwickelt. -29- Die Agglomeration Vösendorf-Nord (" altes Vösendorf') hat gerade in letzter Zeit (insbesondere, aber nicht nur durch das Sporthaus Eybl) neue Entwicklungsimpulse bekommen. Das Lutz Center könnte vom Agglomerationseffekt der Betriebe an der Brünner Straße profitieren, während die Agglomeration Langenzersdorf, ohne dies auf konkrete Vergleichszahlen abstützen zu können, eher einen stagnierenden Eindruck macht. Auch von den Bezirkszentren der verschiedenen Kategorien zeigen jene eine sehr positive Entwicklung, die durch ein integriertes Einkaufszentrum eine Kapazitätserweiterung und Attraktivierung erfahren haben. Es sind dies die Simmeringer Hauptstraße, der Zentralbereich Hernals und die Hütteldorfer Straße. Von den anderen Bezirkszentren konnten nur noch die Thaliastraße und die Taborstraße als Bezirksstraßen bevölkerungsreicher Bezirke eine positive Entwicklung erreichen; dazu kommen die Äußere Mariahilfer Straße, die überwiegend Nahversorgungscharakter hat und deren Entwicklung durch ihren hohen Kurz&istbedarfsanteil verzerrt erscheint, und das Bezirkszentrum Hietzing, das mit einer kaußcräNgen Bevölkerung im Hintergrund und ohne nahegelegene Konkurrenz ebenfalls eine positive Entwicklung erfuhr. Sehr problematisch erscheint die Entwicklung des Zentralbereiches Brigittenau und der Reinprechtsdorfer Straße, die noch näher analysiert werden müssen. Auch der Anteil der Leerstände erscheint als ein wichtiges Indiz für die Entwicklungstendenz einer Geschäftsstraße. Hier ist nicht nur die Zahl der leerstehenden Betriebe, sondern sind auch die Flächen (die allerdings in vielen Fällen nicht einsehbar waren), maßgebend. Die höchsten Anteile der Leerstände (sowohl nach Betriebszahl als auch nach Fläche) wurden in der Praterstraße und in der Lerchenfelder Straße festgestellt; auch die Reinprechtsdorfer Straße, die Wiedner Hauptstraße und die Josefstädter Straße liegen nach beiden Kriterien weit über dem Durchschnitt. 30- Der Anteil der Leerflächen fällt noch bei der Währinger Straße und dem Zentralbereich Hernals ins Gewicht. Die Anzahl der leerstehenden Lokale liegt, gemessen an der GesamtzaM. der Geschäftslokale, in der Äußeren Mariahilfer Straße, im Zentralbereich Favoriten und im Zentralbereich Floridsdorf deutlich über dem Durchschnitt. Alles in allem zeigt sich wie auch schon bei &üheren Analysen mit wenigen Ausnahmen wieder, daß starke Zentren stärker und schwache Zentren immer schwächer werden. Auf die Gründe bei einigen wichtigen oder besonders problematischen Zentren soll im Folgekapitel näher eingegangen werden. -31- 4. 4 Überlegungen zu besonders wichtigen und/oder problematischen Bereichen 4. 4. 1 Cit4 Sowohl der S+M Standort-Index, der auf der Entwicklung der bestehenden Filialbetriebe basiert (siehe Anhang II) als auch der Vergleich mit der Gesamtentwicklung (siehe 4. 3) lassen erkennen, daß die City in den letzten Jahren trotz Kapazitätsaufstockung an Standortqualität verloren und eine schwächere Entwicklung erfahren hat. Dafür gibt es mehrere Ursachen. Der Hauptgrund liegt darin, daß die City-Umsätze in überdurchschnittlichem Maße touristenabhängig sind. Nun ist nach einem Boom in den 90er Jahren das TouristenShopping deutlich zurückgegangen; so hat z. B. allein die Zahl der italienischen Touristen in den letzten Jahren um 30 % abgenommen. Grundsätzlich ergibt sich das Problem, daß die Wochenendbesucher durch die restriktiven ÖfRungszeiten kaum Gelegenheit zum Einkaufen haben, wodurch dem City-Einzelhandel sicherlich mehrere 100 Mio S Umsatz verlorengehen. Hier sollte wirklich im Rahmen der schon bestehenden gesetzlichen Möglichkeiten die City zur Fremdenverkehrszone erklärt werden, um die LadenöfFnungszeiten (auf völlig &eiwilliger Basis!) der Nach&age seitens der Touristen anpassen zu können. Der zweite Grund liegt in der gesamtstädtischen Zentrenstruktur, wobei sich die Wiener City von den Zentren anderer Großstädte deutlich unterscheidet. Während der zentrale Bereich in München oder Hamburg auch ein Breitensortiment bietet und wie etwa in München über 25 % des Einzelhandelsumsatzes der Stadt erzielt, ist die Situation für die Wiener City anders. Ihr steht nicht nur eine Reihe von zum Teil breit sortierten Hauptgeschäftsbereichen gegenüber, die regionale und/oder Bezirksfunktion haben, sondern es besteht mit der wieder erstarkten Mariahilfer Straße wie &über eine Art Funktionsteilung, wobei diese den Breitenbedarf deckt, während die City den Teil der individue11en, spezialisierten Bedarfsdeckung übernimmt. Da dieses hochwertige -32- Angebot ein schmäleres Marktsegment betrißt, reagiert sie in ihrer Entwicklung äußerst sensibel auf Veränderungen (z. B. Rückgang oder Strukturänderung des Tourismus). Ein anderes Phänomen betriR speziell das jugendliche Besucherpublikum, das von Zeit zu Zeit seine "In"-Ziele wechselt. Auch wenn dies hauptsächlich den Gastronomiesektor betritt, so werden diese Verhaltensänderungen in gewissem Ausmaß auch im Einkaufsverhalten spürbar. So zeigt sich z. B. eine Verlagerung vom "Bermuda-Dreieck" zu Treffpunkten am Spittelberg, (im Sommer auch "Altes AKH") und zum Einkaufsziel Mariahilfer Straße. Ein Problem stellt auch noch die Uneinheitlichkeit des Gebildes "City" dar, die durch eine Vielzahl von Kleinbereichen mit ganz unterschiedlichem Niveau gebildet wird, sodaß der Eindruck der Kompaktheit nur im Hauptgeschäftsstraßenzug Kärntner Straße Graben Kohlmarkt gewahrt ist (hier ist auch eine weitaus geringere Abschwächung der Entwicklung zu verzeichnen), während insbesondere in Ost-West-Richtung der Eindruck des "AuseinanderQießens" kaum vermeidbar ist. Vor allem durch die Ringstraßen-Galerien, einer zweibis dreigeschossigen geschlossenen innerstädtischen Mall, die sich nach Anfangsschwierigkeiten ndriedenstellend entwickelt, sowie durch Passagen und Revitalisierungen, wenn auch mit unterschiedlichen Erfolgen, (Postpassage, Palais Harrach) wurden neue Akzente gesetzt; ein richtiges "Absacken" der Bedeutung der City als Einkaufsort ist zweifellos nicht zu bekirchten. -33- 4. 4. 2 Der Bereich Mariahilfer Straße Als traditionelles überreyonales Einkaufszentrum für den Breitenbedarf hatte die Mariahilfer Straße in den vergangenen Jahren ein wechselvolles Schicksal erlitten. Mußte sie zunächst aufgrund verschiedenster Faktoren einen Bedeutungsverlust hinnehmen (hier ist die verstärkte Konkurrenzierung durch erstarkende Hauptzentren in peripheren Bezirken und vor den Toren Kiens, die jahrelange Beeinträchtigung durch den U-Bahnbau sowie die zeitweise Überflutung durch Osttouristen zu erwähnen), so zeichnet sich nach Eröffnung der U 3 und der Fertigstellung der Oberflächengestaltung nicht nur eine Phase der Konsolidierung, sondern einer deutlichen Aufwärtsentwicklung ab. Die bestehenden Betriebe wiesen zwischen 1990 und 1994 eine Umsatzentwicklung auf, die um etwa 10 Prozentpunkte über dem Durchschnitt der 60 wichtigsten Einzelhandelsagglomerationen Österreichs liegt. Dazu kommen Umsätze von neu etablierten Betrieben, wie Virgin, CAA und in Kürze auch 2x Hennes Ec Mauritz. In diesem Zusammenhang ist auch die Zunahme eines jüngeren Publikums festzustellen, dem auch die Erreichbarkeit mit der U-Bahn zugute kommt, weil sie entweder kein Auto haben oder bewußt darauf verzichten. Die Erreichbarkeit mit dem privaten Pkw ist nach wie vor nicht gut und schreckt wenig ortskundige Besucher durch die Art der Verkehrsorganisation (Staugefahr während des ganzen Tages und Stellplatzkapazitäten zu einem beträchtlichen Teil "am falschen Ende" ) eher ab. Der seit jeher überdurchschnittliche Anteil von ÖV-benützenden Kunden (1990 rund 46 %) wird also eher noch gestiegen sein. Die zum Bereich Mariahilfer Straße gehörige Neubaugasse hat ebenfalls durch den U-Bahnanschluß und durch die Errichtung einer verkehrsarmen Zone ge~ wonnen und zeigt zündest im ersten Abschnitt eine deutliche AKnität Hauptgeschäftsbereich der Mariahilfer Straße. -34- 4. 4. 3 Zentralbereich Favoriten Der zentrale Bereich Favoritens, der sich zwischen Favoritenstraße, Laxenburger Straße und Quellenstraße erstreckt, war einst Paradebeispiel eines attraktiven gewachsenen Zentrums mit regionalern Einzugsbereich. "Zugpferde" waren ein Großbetrieb der Bekleidungsbranche, die Einrichtungsbranche und der Vktor-Adler-Markt. Die Einrichtung der ersten Fußgängerzone in einer Wiener Geschältsstraße war eine zusätzliche Attraktion. Doch schon 1986, zum Zeitpunkt der letzten Uollerhebung, zeichnete sich der Beginn einer negativen Entwicklung ab, die sich nun dramatisch verstärkt hat (7 Prozentpunkte unter der durchschnittlichen Entwicklung der Einzelhandels-Standortqualitäten seit 1990!). Nicht nur, daß die zweite stützende Straße des Zentralbereichs, die Laxenburger Straße, durch Wegfall bedeutender Betriebe (z. B. Möbelhaus) als Hauptgeschäftsbereich de facto weggebrochen ist, waren auch in den dazwischenliegenden Straßen Schließungen zum Teil größerer Betriebe (z. B. Forum-Kaufhaus) zu verzeichnen, die nicht mehr ersetzt wurden. Dazu kommt, daß der Hauptgeschäftsbereich der Favoritenstraße selbst auf den Bereich der Fußgängerzone geschrumpft ist (der stadtnähere Teil ist durch zahlreiche Leerstehungen fast "tot") und ebenfalls eine unterdurchschnittliche Entwicklung zu verzeichnen hat. Die Gründe, die dafür maßgebend sind, liegen einerseits an der Konkurrenzierung durch die stark gewachsene Agglomeration SCS, zu der der südliche Teil des weitläufigen 10. Bezirks (mit vielen Neuzugezogenen) eine größere Af5nität haben dürfte als zum Bezirkszentrum. Daß der Zentralbereich Favoriten in seinem Bezirk nicht gleichermaßen gut eingebettet ist, wegen der Größe des Bezirks aber wahrscheinlich gar nicht gleichermaßen gut eingebettet sein kann, wie andere Geschäftsstraßen in ihre Bezirke, zeigt sich auch in einem gegenüber anderen Bezirkszentren unterdurchschnittlichen Anteil der zu Fuß kommenden Kunden. -35- Andererseits ist die Erreichbarkeit mit dem Kfz durch die Umfahrungslösung erschwert. Auch dürßte durch die positive Entwicklung der Zentren der Nachbarbezirke (Meidlinger Hauptstraße, und Ausbau des EKZ Simmering) der Zustrom aus diesen Bezirken zurückgegangen sein. Dazu kommt, daß im Zentrum Favoriten kaum positive Entwicklungsakzente {etwa durch ein integriertes Einkaufszentrum) gesetzt wurden und die einstigen "Zugpferde" (Bekleidungshaus Tlapa möglicherweise durch Up-tradingteurere %are auf geringerer Verkaufsßäche und Michelfeit durch größeren peripheren Standort) an Bedeutung verloren haben. Auch dürfte keine eßektive Kaußeutevereinigung (wie etwa in Meidling) entsprechend agieren, um das Image eines "Zentrums" zu fördern. Außerdem drückt das wenig reizvolle Ambiente (teilweise schlechte Bausubstanz und Leerstehungen) das Erscheinungsbild und die Attraktivität des Zentralbereiches. Möglicherweise verstärken noch zu hohe Mieten diesen Effekt. Eine genauere Analyse und gezielte Maßnahmen scheinen unabdingbar, um die nun schon dramatische negative Entwicklung zu stoppen und wünschenswerterweise umzukehren. 4. 4. 4 Zentralbereich Bri ttenau Von der Größe her zu den Bezirkszentren l. Kategorie gehörig, weist es als einziges eine deutlich unterdurchschnittliche Entwicklung auf. Wie die Entwicklung der Standortqualität laut S+M Standort-Index Einzelhandel zeigt, ix. nach einer zunächst leicht positiven Entwicklung Anfang der 90er Jahre in den letzten Jahren ein deutlicher Einbruch der Standortqualität erfolgt. -36- Mehrere Gründe dürften dabei eine Rolle spielen. Einerseits ist es die gestiegene Konkurrenz im benachbarten 21. Bezirk, insbesondere durch dem geänderten Käuferverhalten entsprechende Betriebsformen (Einkaufszentrum, Fachmärkte), die von einigen Teilen des Bezirks noch dazu (insbesondere mit dem Kfz) besser erreichbar sind als der Zentralbereich des eigenen Bezirks. Andererseits ist es der extrem hohe Ausländeranteil im Nahbereich des zentralen Geschäftsbereiches (rund 40 %!), der sich in der Passanten-, aber zunehmend auch in der Angebotsstruktur (z. B. Billig-Textilanbieter) niederschlägt. Weiters ist es das wenig ansprechende Ambiente (verwahrloste Häuserfassaden) und der verkehrsreiche, breite und "zugige" Straßenraum, insbesondere der Wallensteinstraße, der wenig Einkaufsatmosphäre bietet. Das baldige Auslaufen bzw. Abbrechen des Geschäftsbesatzes in den übrigen Straßen des Zentralbereichs trägt ein übriges dazu bei, sodaß fiir den Zentralbereich auch kein positiver Entwicklungsimpuls durch die U6-Station Jägerstraße/Leipziger Straße zu erwarten ist. 4.4. 5 Geschäftsbereiche am Westrand Wiens Von den sechs am Westrand gelegenen Hauptgeschäftsbereichen fallen drei unter die Bezirkszentren 1. Kategorie (Thaliastraße, Zentralbereich Hernals, Hütteldorfer Straße), zwei unter Bezirksteilzentren (Lugner City, Äußere Mariahilfer Straße) und einer unter die Bezirkszentren 3. Kategorie (Währinger Straße). Keines dieser Zentren konnte bisher den Status eines regionalen Zentrums erreichen. Die Thaliastraße, die von ihrer Kapazität und Tradition her, am ehesten dafür prädestiniert wäre, bietet durch ihren breiten und wenig abwechslungsreichen Straßenraum sowie vermutlich durch das Fehlen eines Kulminationspunktes (" Magneten" ), wie es z. B. ein integriertes Einkaufszentrum darstellen würde, zu wenig Anreiz. -37- Der Zentralbereich Hernals bekam im Beobachtungszeitraum zunächst durch das inte~erte Zentrum einen positiven Entwicklungsschub. Durch das Abbröckeln des Hauptgeschäftsbereiches außerhalb der Rosensteingasse war die weitere Entwicklung der Standortqualität nur durchschnittlich. OFen ist noch, ob das Interspar-Zen~ ansteHe des &üheren KGM im gürtelnäheren Bereich eine positive Entwicklung in Gang setzen kann. Die Hütteldorfer Straße hat sich durch das erst kürzlich eröffnete Einkaufszentrum Meiselmarkt in die Bezirkszentren 1. Kategorie eingereiht. Erst die Zukunft kann zeigen, ob diesem Entwicklungsschub eine stetige positive Entwicklung folgen kann, da die Straße durch das Scheitern eines Textildiskonters gelitten haben dürfte. Die Lugner City hat sich zwar durch das überdurchschnittliche Engagement ihres Eigentümers als Bezirksteilzentrum mit beschränkter überlokaler Funktion (unter anderem am "Lugner-Samstag" ) etablieren können, dennoch wird auch durch die ehrgeizigen Ausbaupläne ("Wolkenspange") wahrscheinlich kein regionaler Status erreicht werden können. Eine Profilierung gegen die wiedererstarkte Mariahilfer Straße erscheint trotz der besseren Parkmöglichkeiten kaum realisierbar. {Auch gegenüber der Thaliastraße würde eine Durchsetzung nur schwer möglich sein und wäre auch aus zentrenstrulktureller Sicht kaum wünschenswert. ) Die Äußere Mariahilfer Straße, die ebenfalls als Bezirksteilzentrum einzustufen ist, hat ihre positive Entwicklung vor allem dem Kurz&istbedarfssektor zu verdanken, der einen überdurchschnittlich hohen Anteil am Gesamtangebot hat. Eigentlich würde sie damit zu der 3. Kategorie der Hauptgeschäftsstraßen gehören. In Anbetracht dessen, daß eine Erweiterung des Nonfood-Angebotes durch die Ansiedlung eines Großbetriebes in näherer Zukunft zu erwarten ist, wurde sie in der 2. Kategorie belassen. Der gürtelnähere Teil wird damit eine Aufwertung erfahren, sodaß sich dieser Teil dann eher am Einzugsbereich der Inneren Mariahilfer Straße orientieren wird. Inwieweit damit ein Auseinanderbrechen der Äußeren MmWlfer Straße in einen lokalen und einen über- regionalen Teil erfolgt oder die ganze Straße eine Aufwertung erfahren wird, bleibt abzuwarten. Bleibt noch die Währinger Straße zu erwähnen, die von den Geschäftsstraßen am Westrand die ungünstigste Entwicklung zu verzeichnen hatte. Die Gründe dafür sind der Verlust des alteingesessenen Leitbetriebes im Bekleidungssektor, eine der stärksten Bevölkerungsabnahmen in einem Bezirk sowie eventuell auch die Konkurrenzierung durch das wiedererstarkte traditionelle Einkaufsziel Mariahilfer Straße. Die schwierige Parkraumsituation, die vor allem in der Währinger Straße selbst gegeben ist, wäre ein zusätzlicher Faktor. Ein Absinken auf eine Art lokales Zentrum, wie es auch die Geschäftsstraße des benachbarten 19. Bezirks, die Döblinger Hauptstraße, darstellt, ist nicht auszuschließen. 4.4. 6 Hau t eschäftsbereiche innerhalb des Gürtels Von den neun Hauptgeschäftsstraßen, die in diesem Bereich der Stadt situiert sind, steHt die Landstraßer Hauptstraße als regionales Zentrum mit einer deutlich positiven Entwicklung die Ausnahme dar. Alle übrigen gehören von ihrem Volumen und ihrer Funktion her den Bezirkszentren der 2. und 3. Kategorie an. Außer der Taborstraße, die insgesamt noch eine leicht positive Entwicklung zu verzeichnen hat, die allerdings in den Jahren bis 1990 begründet liegt, war die Entwicklung bei den anderen Straßen in zwei Fällen durchschnittlich, ansonsten negativ. Hier beweist sich, daß schwache Zentren immer schwächer werden, weil sie den Ansprüchen der Konsumenten an Auswahl und Ambiente nicht mehr entsprechen. Die Erreichbarkeit ist angesichts der geringen Ausdehnung der Bezirke dieser Straßen vielleicht das geringere Problem. Am deutlichsten hat sich die Situation in der Reinprechtsdorfer Straße zugespitzt, wo seit 1992 von den Filialunternehmen ein dramatischer Einbruch der -39- Standortqualität attestiert wird. Auch die sonstigen Merkmale, wie überdurchschnittliche Anzahl von Leerständen, "Abbröckeln" des Geschäftsbereiches an den Rändern (Schönbrunner Straße, Matzleinsdorfer Platz), spricht eine deutliche Sprache. Die Gründe fur diese abrupte negative Entwicklung sind auf den ersten Blick nicht ganz einsichtig. Dazu beitragen düfte, daß die Straße als "Verkehrsschneise" keinen attraktiven Straßenraum bietet und das zuordenbare Hinterland zu gering und zu wenig dynamisch ist, um attraktive Akzente (wie z. B. in der Simmeringer Hauptstraße mit dem Zentrum Simmering) setzen zu können. Die Attraktivitätssteigerungen der Mariahilfer Straße und der benachbarten Meidlinger Hauptstraße dürften ebenfalls mit eine Rolle spielen. Dazu kommt die direkte, geradlinige Verbindung in Richtung Vösendorf (SCS und Agglomerationen). Ein Absinken auf die Stufe einer Nebengeschäftsstraße scheint kaum vermeidbar. Ähnliches trißt auch auf die Wiedner Hauptstraße zu, die allerdings straßenabschnittsweise ein angenehmeres Ambiente bietet und dort durch Aktionen (wie regelmäßige Flohmärkte) zeitweise einen lebendigeren Eindruck vermittelt. 4. 4. 7 Zentralbereich Hietzin Der Zentralbereich Hietzing stellt einen Sonderfall unter den Bezirkszentren der 3. Kategorie dar. Er hat als einziger eine positive Entwicklung zu verzeichnen. Ein überdurchschnittliches Kaufkraftniveau im Bezirk, die Distanz von Konkurrenzzentren und Lage am praktisch einzigen "Tor" Richtung City dürften dafür ausschlaggebend sein. Allerdings sind die Entwicklungsmöglichkeiten beschränkt. Ein in den Hauptgeschäftsbereich der Hietzinger Hauptstraße integriertes, kleines offenes Einkaufszentrum wurde durch einige angrenzende Geschäftspavillons ergänzt. Ebenso bestehen Ausuferungen in die angrenzenden Straßen. Größerflächige Angebotserweiterungen erscheinen jedoch nicht möglich. Allerdings steht derzeit ein ehemaliges Bank-Objekt leer. -40- 4. 4. 8 Bereich der Sho in City Süd Die Shopping City Süd hat nicht nur selbst durch die Erweiterung ihrer Verkaufsfläche eine stark positive Entwicklung erfahren und ist zu einem der größten Einkaufszentren Europas avanciert, sondern es ist in ihrem Dunstkreis eine ganze Palette moderner Großf1ächen des Einzelhandels entstanden, die die Attraktivität dieses Bereiches noch verstärkten. Allerdings hat sie auch die Einzelhandelsszene im Wiener Raum belebt. Das Bemühen, Kaufkraftabßüssen entgegenzuwirken, führte zu vielen Reaktionen und Aktivitäten des Wiener Einzelhandels: Kaufleutegemeinschaften wurden gegründet, Fußgängerund verkehrsarme Zonen ausgebaut, durch Fassadenrenovierungen und andere Gestaltungsmaßnahmen wurde die Attraktivität der Geschäftsstraßenräume verbessert. Was hingegen die Erreichbarkeit mit Kfz betrißt, so bietet der Bereich der SCS mit dem Anschluß an das überregionale Verkehrsnetz und einer großen Anzahl von Gratisparkplätzen einen deutlichen Vorteil. Die beinahe regelmäßigen Verkehrsstaus zu beliebten Einkaufszeiten konnten dem bisher anscheinend keinen nennenswerten Abbruch tun. Die Verkaufsfläche ist bereits so ausgedehnt, daß die SCS kaum mehr durch einen einzelnen Einkaufsbummel bewältigt werden kann und Teile des Zentrums sicher bereits "punktuell" angefahren werden. 5. ENTWICKLUNGSTENDENZEN 5. 1 AHgemeine Trends Die Einzelhandelsstruktur ist zunehmend einschneidenden Veränderungen unterworfen. Ein Teil der traditionellen Standorte verliert an Attraktivität und Standortqualität. Neue, insbesondere periphere Standorte gewinnen durch die Entstehung großflächiger Betriebsformen an Bedeutung. Angelpunkt dieser strukturellen Veränderungen ist der Konsument, sein höherer Lebensstandard, seine geänderte Anspruchsund Bedürfnisstruktur und seine Mobilität. Auch gesellschaNiche und wirtschaftspolitische Rahmenbedingungen beeinflussen das Einkaufsverhalten. Einige Trends, die in dieser Beziehung wirksam werden, durchaus aber einander entgegenwirkende EfFekte haben können, seien hier zusammenfassend erwähnt (teilweise entnommen der BBE Studie "Der Handel: Strategie-Outlook '95"): ~ Übergang von der Industriezur Dienstleistungsgesellschaft, ~ zunehmende Anzahl älterer, aktiver Konsumenten, ~ kleinere Haushaltsgrößen, i zunehmende Individualität, ~ steigendes Verantwortungsgefüh1 gegenüber der Umwelt, ~ wachsendes Gesundheitsbewußtsein, ~ Design gewinnt an Bedeutung, ~ der Konsument wird kritischer und fordernder, ~ Zeitknappheit, ~ Ablenkung vom Alltag, ~ Kultur als wichtige Freizeitbeschäfügung der Zukunft, ~ Cocooning (Rückzug ins eigene Heim), ~ Zwei-Klassengesellschaft (Arbeitslose und schlecht Verdienende sowie sehr gut Verdienende andererseits), Informatisierung von Gesellschaft und Wirtschaft. einerseits -42- Vor dem Hintergrund dieser Einflußfaktoren entscheidet der kritische, kaufkräftige und vollmobile Konsument tagtäglich neu, welches Angebot an welchem Standort er bevorzugt. Die Kriterien, die er dabei meist unbewußt zugrundelegt, sind: Auswahl, Erreichbarkeit und Ambiente. Gute bzw. Primastandorte für Fachgeschäfte des Auswahlbedarfs, die die genannten Kriterien erfüllen, werden immer rarer. Eine wachsende Tendenz zur Konzentration auf eine geringe Zahl leistungsfähiger Angebotspunkte ist ofFensichtlich. An traditionellen Standorten (Hauptgeschäftsstraßen, City) ist die Kapazität nur beschränkt und punktuell ausweitbar. Diese Kapazitätsausweitung ist, abgesehen von größeren Einzelbetrieben, in erster Linie durch integrierte Einkaufszentren, die in räumlichem und funktionellem Zusammenhang mit dem gewachsenen Geschäftsbereich stehen, zu erreichen. Dennoch Audctioniert dies nur richtig, wenn es sich dabei um Ensembles von Einzelhandelsund konsumentenorientierten Dienstleistungsbetrieben handelt, die auch funktional als Einkaufszentren geplant wurden (Mindestgröße, gegebenenfalls Leitbetriebe, entsprechende Betriebszahl). Kleinere Geschäftspassagen, die noch dazu nicht in Laußichtung liegen, haben sich hingegen schon des öfteren als Flops erwiesen. Parallel dazu gibt es vom Verbraucherverhalten und von der dem Einzelhandel immanenten Entwicklung her deutliche Tendenzen zu großßächigen Angeboten, die grundsätzlich andere Standorterfordernisse haben. Sie bieten Fachsortimente der verschiedensten Branchen an und sind überwiegend an verkehrsorientierten Standorten in Stadtrandlagen situiert. Sie treten sowohl einzeln als "Stand-Alones", zunehmend aber auch agglomeriert in Fachmarktoder auch in "klassischen" Einkaufszentren auf. Während der Trend zu den Fachmärkten stark zunimmt (Rr Deutschland wird laut Prof. Bruno Tietz, ehemaliger Direktor des Handelsinstituts im Institut für empirische Wirtschaftsforschung an der Universität des Saarlandes, eine Marktanteilssteigerung am gesamten Auswahlgüterumsatz auf 20% im Jahr 2000 und 27% im Jahr 2010 prognostiziert), ist eine Abflachung der Entwicklung der "klassischen" Einkaufszentren (Shopping Centers) zu erwarten. -43- 5. 2 Absehbare Entwicklungen in der Zentrenstruktur Basierend auf der Analyse des Ist-Zustandes und der bisherigen Entwicklung der Zentrensituation sowie unter Berücksichtigung bereits konkreter Ansatzpunkte und allgemeiner Trends wird nun versucht, die zukünftige Entwicklung der Zentrenstruktur im Raum Wien abzuschätzen. 5. 2. 1 Überre onale Zentren Bei den überregionalen Zentren ist für die Mariahilfer Straße eine weitere leichte Aufwärtsentwicklung zu erwarten. Indizien daßir sind bereits in Bau bzw. in Planung befindliche Einzelhandelsobjekte. Die Schwankungsbreite der Entwicklung ist aber auch wesentlich davon abhängig, wie sich die Warenhäuser unter neuer Führung entwickeln werden. Aufgrund der großen Länge der Mariahilfer Straße und der Stärkung des gürtelnäheren Abschnitts durch neue Einzelhandelsentwicklungen ist eher ein Abbröckeln des citynäheren Teiles zu erwarten, es sei denn, es kann für das Haus Nr. 20 eine attralctive Nutzung gefunden werden, die einen neuen Akzent in diesem Bereich setzt. Alles in allem dürfte die Mariahilfer Straße ihre Stellung und Funktion als überregionales Zentrum wieder gefestigt haben, ohne aber jemals zu der Ausnahmestellung, die sie in der Vergangenheit hatte, zurückkehren zu können. Die City wird zwar durch ihr spezialisiertes hochwertiges Angebot ihre besondere Stellung beibehalten, zu einer positiven Entwicklung wird es jedoch nur dann kommen, wenn den Bedürfnissen der Touristen, z. B. auch am Wochenende einkaufen zu können, Rechnung getragen wird. Es wird auch zu überlegen sein, wie dem Eindruck des Auseinanderfließens entgegengewirkt werden könnte und ob und welche Schwachstellen zu beseitigen wären. Die Shopping City Süd als drittes überregionales Zentrum hat den Vorteil, den Ansprüchen der Konsumenten in bezug auf Auswahl und Erreichbarkeit -44- im Individualverkehr am besten entsprechen zu können. Allerdings dürften die SCS und die Betriebe im unmittelbaren Bereich bzw. die Verkehrsaufschließung ihre Kapazitätsgrenze erreicht haben. Die Belastung der Zuund Abfahrten sowie der Parkßächen ist zeitweise so stark, daß sie beginnt, abschreckend zu wirken. Nichtsdestotrotz deutet alles darauf hin, daß zwischen der Agglomeration Vösendorf-Nord und der Agglomeration um die Shopping City noch weitere Großflächen des Einzelhandels entstehen werden, sodaß für den Bereich insgesamt noch eine Marktanteilssteigerung zu erwarten ist. 5. 2. 2 Re onale Zentren Trotz Ausbauvorhaben verschiedener regionaler Zentren wie Donauzentrum (+ 15. 000 m'), Landstraßer Hauptstraße (+ 15. 000 m'), Meidlinger Hauptstraße (+ 7. 000 m') wird keines dieser Zentren einen überregionalen Status erreichen können. Ihre Position wird aber weiter gestärkt werden. Anders ist es mit den beiden verbleibenden regionalen Zentren Favoriten und Floridsdorf. Während in Favoriten gezielte Maßnahmen nötig sein werden, um den regionalen Status halten zu können, ist die Situation in Floridsdorf ambivalent. Einerseits wird durch die Verlängerung der U 6 der 20. Bezirk, der ein ohnehin schwächer werdendes Bezirkszentrum hat, enger angebunden, andererseits wird durch die Fachmarktentwicklung an der Brünner Straße (Ausbau des ehemaligen KGM zu Fachmarktzentrum mit 15. 000 m') das Angebotsgewicht zum Teil nach außen verlagert. Da hier vor Jahren eine große Lösung im Zentrum von Floridsdorf (Bahnhofsplatzüberbauung) versäumt wurde, wird der gewachsene Zentralbereich Floridsdorf maximal seine Stellung halten können. -45- 5. 2. 3 Re onale Fachmarktzentren Die regionalen Fachmarktzentren werden noch zulegen. Neben dem erwähnten Ausbau an der-Brünner Straße sind noch zwei im 22. Bezirk (im Ausmaß von bis zu 70. 000 m' BruttogeschoMäche) projektiert bzw. im Ausbau; die Realisierung eines weiteren, schon länger geplanten in Stadlau erscheint hingegen weniger wahrscheinlich. Am Standort Auhof ist ebenfalls ein Fachmarktzentrum im Ausmaß von 18. 000 m' Betriebsßäche bereits seit Jahren geplant. Eine substantielle Erweiterung der "alten" Fachmarktagglomerationen Langenzersdorf und Vösendorf-Nord erscheint hingegen nicht wahrscheinlich. 5. 2. 4 Bezirkszentren Bezirksteilzentren Aus der Gruppe der Bezirkszentren 1. Kategorie wird vermutlich der Zentralbereich Brigittenau herausfallen, da es kaum Ansatzpunkte ßir Verbesserungsmöglichkeiten gibt. Die anderen (Simmeringer Hauptstraße, Thaliastraße, Zentralbereich Hernals und Hötteldorfer Straße) werden mehr oder weniger ihre Positionen halten können. Eine Entwicklung aus eigener Kraft zu einem regionalen Zentrum und damit zum Leitzentrum im Westen Wiens erscheint bei keinem dieser Zentren wahrscheinlich. Bei den Bexirkszentren 2. Kategorie bzw. größeren Bezirksteilzentren werden die "geplanten" Bezirksteilzentren, wie die Lugner City, für die auch eine Erweiterung im Gespräch ist, und das Shopping Center Nord vermutlich eine bessere Entwicklung nehmen als die innerhalb des Gürtels gelegenen Alser Straße und Nußdorfer StraßeiAlserbachstraße. Die derzeit noch positiv aufscheinende Taborstraße könnte die nächste sein, die "absackt". Es sollte überlegt werden, oh gezielte Maßnahmen dies verhindern könnten. Da schon die Praterstraße ihre Bedeutung als Hauptgeschäftsstraße verloren hat und das Zentrum Brigittenau "wackelt", wäre die Taborstraße die einzige im Bereich -46- zwischen Donaukanal und Donau, bei der gezielte Maßnahmen noch erfolgversprechend sein könnten. Die Äußere Mariahilfer Straße, die durch ihren hohen Kurz&istbedarfsanteil einen Grenzfall darstellt, könnte durch einen Großbetrieb des Einzelhandels (zumindest abschnittsweise) einen Impuls erhalten und ihren Verbleib in dieser Kategorie rechtfertigen. Die Bezirks(teil)zentren 3. Kategorie haben bis auf den Zentralbereich Hietzing keinen Hauptgeschäftsstraßencharakter mehr. Ihr Absinken zu einer Nebengeschhftsstraße mit Spezialbedarfsangebot, wie die Lerchenfelder Straße und die Praterstraße, oder der inzwischen erreichte Status einer lokalen Geschäßsstraße, wie die Währinger Straße, die Josefstädter Straße, die Wiedner Hauptstraße und die Reinprechtsdorfer Straße, wird nicht mehr zu ändern sein. Für den räumlich beengten Zentralbereich Hietzing wären Maßnahmen zu überlegen, damit er seine Position halten kann. 53 Haupizentren in Stadtentwicklungsprojekten Als Sonderfrage im Rahmen der Bearbeitung der Geschäftsstraßen und sonstigen Hauptgeschäftszentren in Wien war auch die Frage zu behandeln, welche Möglichkeiten hinsichtlich der Entstehung und/oder Schaffung von Hauptgeschäftszentren, also einem Äquivalent zu Hauptgeschäftsstraßen, in großen Stadtentwicklungsgebieten besteht. Konkret waren hiefur die Gebiete Wien 22 Ost und Wien 23 zur Untersuchung vorgegeben. 5. 3. 1 Wien 22 Ost Im Ostteil des 22. Wiener Gemeindebezirks ist oder war zumindest lange Zeit hindurch eine massive Stadterweiterung geplant. Die Pläne gingen bis zu mehr als 30. 000 neu zu errichtenden Wohnungen. Die letzten Aussagen seitens der Stadt Wien lassen das Ausbauziel wesentlich niedriger erscheinen, nichtsdestoweniger könnten im Ostteil des 22. Bezirkes, also östlich des Laaer Astes der Ostbahn und ausgenommen Süßenbrunn, in einer überschaubaren Zukunft an die 70. 000 Menschen leben. Zur Zeit der Volkszählung 1991 lebten im zuvor definierten Teil dieses Bezirks 44. 400 Menschen. Diesen sind, weil siedlungsmäßig mehr oder weniger E~ K~ f &i d it, 6, 75DE t G B-E d Von diesen Einwohnern lebten allerdings, und dies ist fur die konkreten Überlegungen von wesentlicher Bedeutung, zumindest 12. 000 innerhalb von 3 km Straßendistanz zum Donauzentrum und weitere etwa 20. 000 über 3, aber maximal 4 km vom Donauzentrum entfernt. Einer überschlägigen Marktanalyse sollen nun für das gegenständliche Gebiet 70. 000 Einwohner zugrundegelegt werden. Dies entspricht den Einwohnerzahlen, die in einem Gutachten fur die MA 21C fur die beiden Teilgebiete dieses Bezirksteils per 2000 angenommen wurden. Zur Berücksichtigung der nun wesentlich eingeschränkten Stadterweiterung wird jedoch Groß-Enzersdorf -48- nicht gesondert berücksichtigt und die 70. 000 Einwohner für das Gesamtgebiet einschließlich Groß-Enzersdorf angenommen. Die Kaußcraftvolumina zu Preisen 1995 für dieses Gebiet betragen unter Zugrundelegung des durchschnittlichen Wiener Kaufkraßniveaus: Bedarfsgruppe Kurzfristbedarf Bekleidung einschließlich Hausrat Wohnungseinrichtung Sonstiger Auswahlbedarf Schuhe Mio S 1. 950 1. 100 625 800 900 Relevant Rir ein Hauptzentrum ist der Auswahlbedarf richtung, Rr den in diesem Gebiet bei der zukünftigen 2, 6 Mrd S zur Verfügung stehen. ohne WohnungseinEinwohnerzahl somit Der Marktanteil sehr guter Wiener Bezirkszentren (Bezirksgeschäßsstraßen) an der Auswahlgüterkaufkraft ihres Bezirkes liegt in der Größenordnung von 35% (Wien22 35%, Wien10 33%, Wien 11 und Wien12 je 34%, lediglich Wien 6 und Wien 7 36 bzw. 38 %, die Situation um die Mariahilfer Straße ist aber zweifellos nicht repräsentativ). Schwächere bzw. schwache Wiener Bezirksgeschäßsstraßen binden zwischen 10 und 20 % der Auswahlgüterkaufkraft des Bezirks (Taborstraße, nicht zuletzt wegen der innerbezirklichen Konkurrenz 20 %, Reinprechtsdorfer Straße 11 %, Hietzing 9% wohl auch wegen der mangelnden Expansionsmöglichkeiten, Hütteldorfer Straße 13 % von Wien 14, äußere Währinger Straße 19 %). Durch die Lage zum Wiener Donauzentrum mit seinen über 50. 000 m' Verkaufsfläche (bzw. ohne Wohnungseinrichtung, die nicht gleichgewichtig gesehen werden darf, zumindest 40. 000 m' Verkaufsfläche) können günstigsten-49- falls Marktanteile erwartet werden, die schwächeren Wiener Geschäftsstraßen entsprechen. Im gegenständlichen Fall von Wien 22 Ost kommt dazu, daß die zum &ühest denkbaren Zeitpunkt der Entwicklung eines "Bezirkszentnuns" bereits bestehenden und eingeführten Fachmärkte in zumindest zwei Fachmarktzentren (WESU, ERA), allenfalls noch in einem dritten (Waagner Biro), mehr Kaufkraft als in einem Innenbezirk binden werden. Nimmt man nun relativ optimistisch einen Marktanteil von 18% an, so würden an einem gut geeigneten Standort knapp 500 Mio S Auswahlgüterkaufkraft in einem derartigen Hauptzentrum des Gebietes gebunden werden können. Bei einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von S 50. 000, je m' Verkaufsfläche entspricht dies einer Verkaufsßäche Air Auswahlgüter von knapp 10. 000 m'. Selbst wenn man einen Marktanteil erwarten wollte, wie ihn das Donauzentrum im 22. Bezirk erreicht, so wäre die Umsatzerwartung lediglich 900 Mio S, entsprechend 18. 000m' Verkaufsfläche für Auswahlgüter. Da damit aber auch kein annähernder Gleichstand in der Attraktivität der beiden Zentren erreicht werden kann, ist dieser Wert unrealistisch und erscheint nur die erste Annahme (analog zu schwächeren Wiener Bezirkszentren) praxisgerecht. Betrachtet man nun jene Wiener Hauptgeschäftsstraßen, die nur etwa 10. 000 bis maximal 13. 000 m' Verkaufsfläche (zur Berücksichtigung des Kurzfristbedarfs) aufweisen, so zeigt sich, daß diese fast durchwegs eine schlechte Entwicklung haben. Die meisten selbst dieser schwächeren Wiener Geschäftsstraßen liegen dabei aber im natürlichen Zentrum ihres Bezirks, während derartige günstige Verhältnisse für ein neues Zentrum in Wien 22 Ost kaum jemals hergestellt werden können. Trotz aller wünschenswerten In&astrukturqualität wird man daher auf ein Einkaufszentrum in der Qualität einer guten Wiener Hauptgeschäftsstraße m diesem Gebiet unter den bestehenden Voraussetzungen verzichten müssen. Das Donauzentrum bietet aber für weite Teile des Bezirks und för einen beträchtlichen Bevölkerungsanteil einen vollwertigen Ersatz. -50- 5. 3. 2 Wien 23 Im 23. Wiener Gemeindebezirk ergibt sich eine etwas andere Situation als im zuvor behandelten Gebiet. Der gesamte Bezirk weist derzeit zwischen 80. 000 und 85. 000 Einwohner auf. Davon leben etwa 7. 500 östlich der Südautobahn und soHten bei allen weiteren Überlegungen außer Ansatz gelassen werden. Da auch das verbleibende Gebiet keinesfhlls voHständig auf einen Pudelt hin orientiert werden kann, wird vorerst fur einen Bevölkerungszuwachs durch Neubautätigkeit kein weiterer Ansatz vorgenommen und die Kaufkraft für 75. 000 Einwohner gerechnet. Auch hier erscheint es sinnvoH, mit der durchschnittlichen Wiener Kamßcraft zu rechnen, obwohl der 23. Bezirk derzeit 5 Prozentpunkte über dem Wiener Durchschnitt hegt, aber die IQndkraft von Zuzüglern nicht genau abgeschätzt werden kann. Somit ergeben sich folgende Kaußaaftvoiumina: Kurzfüstbedarf Bekleidung einschließlich Schuhe Hausrat Wohnungseinrichtung Sonstiger Auswahlbedarf 2. 100 1. 250 670 850 950 An Kaufkraft fiir Auswahlgüter ohne Wohnungseinrichtung 2, 9 Mrd S zur Verfügung. stehen also etwa Bevor überhaupt mögliche Marktanteile für ein Hauptzentrum abgeschätzt werden, muß die Struktur des Bezirks kritisch beleuchtet werden. Der 23. Wiener Gemeindebezirk hat eine deutlich größere West-Ost-Erstreckuug als NordSüd-Erstreckung, das heißt er liegt sozusagen "quer" zur üblichen Zugrichtung in Wien. nämlich auf das Zentrum zu. Zusätzlich ist mit der Südbahn eine von Nord nach Süd veriaufende, relativ deutliche Trennlinie vorhanden. die auch -51- eine gewisse Trennung in sozioökonomischer Hinsicht sein dürfte. Die Verkehrsnetze bieten im Bezirk selbst keinen zentralen Punkt an. Der aus den Verkehrsnetzen resultierende nächstgelegene zentrale Punkt liegt außerhalb des Bezirkes an der Philadelphiabrücke bzw. an der Meidlinger Hauptstraße und damit bei dem nächstgelegenen gewachsenen Hauptzentrum, auf das der 23. Bezirk traditionell ausgerichtet ist. Ein fur den 23. Wiener Gemeindebezirk besonders prägendes Element der Kaußa~tröme ist auch der Kaufkraftabfluß über die Wiener Stadtgrenze. So werden 40 % der Kaußaaft fiir den Auswahlbedarf außerhalb Wiens wirksam, während dieser Kaufkzaftabfluß im Wiener Durchschnitt nur 16, 8 % beträgt. Seit der Kaußcraflströme-Untersuchung (1990) könnte dieser Kaußaaftabfluß sogar noch etwas gestiegen sein, da einige m ukante Betriebe in Vösendorf hinzugekommen sind gntersport Eybl, Satan, Toys "R"Us, Hennes A Mauritz, Media*Markt etc. ). Alle weseartlichen Gesichtspunkte zusammaqpmommen, nämlich extrem starke Angebotspunkte unmittelbar außerhalb des Bezirks, kein zentralitätsßirdexndes Verkehrsnetz und ungünstige Erstreckung des Bezirks, lassen die Etablierung eines Hauptgeschäftszentrums im 23. Bezirk wenig aussichtsreich erscheinen. Im Falle von größeren zusammenhängenden Wohnhausanlagen sind selbstverständlich lokale Zentren möglich, die jedoch äußerst behutsam dimensioniert werden müssen. Die Schwierigkeit, Einkaufszentren in diesem Bezirk zum Erfolg zu fuhren, wird etwa durch den Kaufpark Alt-Erlaa verdeutlicht, dessen ursprüngliche Kapazität trotz eines optimalen fußläußgen Einzugsbereiches von etwa 10. 000 Menschen (was kaum an einem anderen Ort erreicht werden kann) nicht ausgelastet werden konnte (Aufgabe des oberen Verkaufsgeschosses, fallweise Leerstehungen im unteren Verkaufsgeschoß). 52- 6. MÖGLICHI&;ITKN DER MARKTKONFORMEN STÄRKUNG VON GK%VACHSKNKN ZENTREN Wurde diese Frage bei Güheren einschlägigen Untersuchungen lediglich hinsichtlich der einzelnen Agglomerationen innerhalb Wiens gesehen, so erscheint es heute durchaus sinnvoH, Wien als Einkaufsstadt auch kurz gesamtheit, also als Summe von Angebotsagglomerationen zu betrachten, und erst dann auf die Möglichkeiten bei einzelnen Agglomerationen einzugehen. Wien ist nicht nur, wie auch der Vergleich der Ergebnisse der Kaufkraftströme-Untersuchungen 1970 und 1990 zeigt, wesentlich mehr als küher der Konkuxrenz außerhalb der Stadt ausgesetzt, sondern der Einzelhandel steht übedmupt, bei steigenden Anteil der &ei Kaußaaft, also jener, die nicht zur Beßiedigung lebenswichtiger Bedürfnisse eingesetzt werden muß, b ' K k . I K dhdt d g b' Fernreisen. Selbst das Sparen ist in diesem Sinn als Konkurrenz zu sehen. Da wesentliche Teile des Auswahlgütereinkaufs zunehmend Freizeitgestaltungscharakter bekommen, kann hier nicht mehr mit Bedarf im strengen Sinn argumentiert werden, sondern muß vielmehr auch mit dem Spaß am Einkaufen, mit der Lust am Shopping gerechnet werden. Ein Einkauf daheim, ausgelöst durch ein überzeugendes Angebot am richtigen Ort zur richtigen Zeit, obwohl kein Bedarf im strengen Sinn bestand, kann durchaus an die Stelle eines Einkaufes oder einer sonstigen Konsumation im Zuge eines Auslandsurlaubes treten. Somit ist es absolut falsch, bei Überlegungen zum Einzelhandel, sei es nun zu Kapazitäten, Standorten, Ößhungszeiten u. ä. von vornherein von einem "Nullsummenspiel" zu sprechen. In den Einzelhandel und einzelhandelsähnliche Dienstleistungen fließt knapp die HäEe des privaten Konsums ' der Österreicher. Da nur ein Teil davon ' Der private Konsum entspricht dem Nettoeinkommen abzüglich der Sparquote. -53- durch existeazerhaltende Aufwendungen determiniert ist, ist eine von der Attraktivität der jeweiligen Angebote abhängige Schwankuagsbreite des Einzelhandelsanteils gegeben. Schon bei Annahme eines Prozentpunktes "manövrierbarer" Kaufkraft entspräche dies österreichweit rund 13 Mrd S Einzelhandelsumsatz oder 10. 000 und mehr Arbeitsplätzen, wenn man einen Anteil von Teilzeitbeschäftigungea berücksichtigt. Für Wien allein würden die entsprechenden Zahlen lauten: 3 Mrd S Umsatz und bis zu 2. 500 Arbeitsplätze. Diese Überlegung ist vollkommen unabhängig von der realen Kaufkraftentwicklung, die, über mehrere Jahre betrachtet, positiv war. Die wahrscheinlichste Annahme ist, daß sich die Kaufkraft von kurzßistigen Einbrüchen abgesehen auch in Zukunft positiv entwickeln wird. Betrachtet man also den Einzelhandel immerhin Hießt fast die Hälfte aller privaten Einkommen in den Eiazelhandel solcherart als Lebensbereich, so muß auch zuerst das Gesamtangebot Wiens betrachtet werden. Wonach beurteilt nun der Koasument den Einzelhandel und trißt seine Kaufentscheidungen? Die langjährige Beobachtung erfolgreicher und weniger erfolgreicher Eiazelhandelsoperationen fuhren zu der Erkem~is, daß die Kaufentscheidungen, wie schon kurz erwähnt, im wesentlichen nach drei Gesichtspunkten, den drei "A" getroffen werden, aanlich ~ Angebot, ~ Anfahrbarkeit, ~ Ambiente. Das Angebot kann bei großflächigen Betrieben das dieses Betriebes sein, wird ansonsten aber immer als Gesamtangebot einer Agglomeration gesehen werden und wird vom Konsumenten, meist vollkommen unterschwellig aber nichtsdestoweniger deutlich, nach qualitativem und quantitativem Volumen aber auch nach der Dichte, also etwa (ohne daß sich der Konsument darüber Rechenschaft gibt) den Umsätzea je Laußneter einer Geschäftsstraße empfunden und beurteilt. 54- Die Anfahrbarkeit könnte man in generellerer Form auch als Zugänglichkeit bezeichnen, der Begriff Anfalubarkeit wurde aber gewählt, um deutlich zu machen, daß kaum ein Auswahlgüterangebot ohne ein über den fußläufigen Bereich hinausgehendes, also nur im Fahrverkehr erreichbares, Einzugsgebiet existieren kann. Dabei ist wiederum der Individualverkehr in fast allen Fällen ein wesentliches Element. Selbst in der Wiener City wurde laut Kaußaaftströme-Untersuchung 1990 über ein Viertel der Umsätze mit autobenützenden Kunden erzielt! Niedrigere Umsatzanteile mit autobarützenden Kunden weisen nur Straßen auf, deren Funktion bereits weitgehend auf die Lokalversorgung mit hohen Kurzßistbedarfsanteilen reduziert wurde, die also Rr das Auswahlgüter-Shopping nicht mehr repräsentativ sind und auch keinen Beitrag zur Qualität der Stadt als Shopping-Ziel leisten. Das Ambiente schließlich mag von den drei Hauptkriterien für einen Einkaufsort am ehesten, wird aber sicher nur zum Teil, kompromißßhig sein. Es gewinnt an Bedeutung, wenn die Differenzierung zwischen eher rationaler Bedarfsdeckung emerseits und Shopping als Teil der Freizeitgestaltung andererseits, etwa zwischen peripheren Fachmärkten und innerstädtischen Fachgeschäften, so weitergeht wie bisher. Die für europäische Großstädte ungewöhnliche Aufsplitterung des Einzelhandelsangebotes, wie sie Wien aufweist, die relativ große Zahl von gut ausgestatteten EinkauEsbereichen "bietet jedem etwas", wobei die Wege fur den Einzelnen im Durchschnitt geringer sein mögen als in Städten mit einem Hauptgeschäftsbereich wie etwa München, wo vor Jahren für den Bereich Neuhauser Straße Kaufinger Straße Hauptbahnhof ein Anteil von über 25 % am Münchner Einzelhandelsumsatz berichtet wurde. Allerdings weisen diese starken zentralen Einkaufsbereiche, wie der genannte in München oder etwa auch der Bereich Mönckebergstraße Spitalerstraße in Hamburg, wiederum eine derartige Angebotsvielfalt, verstärkt durch herausragende Einzelbetriebe auf, daß der Vorteil der Kundennähe der Wiener Hauptgeschäftsstraßen im Laufe der Zeit wegfallen könnte bzw, vom Kunden nicht mehr honoriert wird. Die ~yse Konzentration der Kunden auf weniger Einkaufspunkte, wie sie die -55- deutlich gezeigt hat, deutet in diese Richtung. Der Mensch von heute scheint seine Mobilität auch dafur einzusetzen, seine laufend steigenden Ansprüche an die Auswahl am Einkaufsort zu befriedigen. Damit dürfte es fur Wien mittelund längerfristig von größerer Bedeutung sein, möglichst alle Angebotsformen, allem voran potente Hauptgeschäftsstraßen, dann aber auch moderne, von den Konsumenten geschätzten Formen, wie etwa Fachmäßcte, in einer vollständigen Palette zu bieten, als um jeden Preis an allen, auch den schwächeren traditionellen Geschäftsstraßen, festzuhalten. Betrachtet man nun die Möglichkeit der marktkonformen Stärkung einzelner Einzelhandelsagglomerationen, so sind die Maßnahmen anhand der zuvor dargelegten grundsätzlichen Entscheidungskriterien (3 "A") zu beurteilen. Das Angebot kann in der Praoas, da ein schrittweises Wachstum von Geschäftsagglomerationen, so wie in der Zeit ihrer Entstehung, heute nicht mehr stattßndet, nur durch die punktuelle SchafRng neuer Kapazitäten in Form von gut geplanten integrierten Einkaufszentren, Passagen oder ähnlichem verbessert werden. Gute Beispiele dafur sind die Galleria in der Landstraßer Hauptstraße, das Einkaufszentrum Hernals am Elterleinplatz, das Zentrum Simmermg oder das Generali-Center, obwohl die Mariahilfer Straße eine derartige Kapazitätsaufstockung auch seinerzeit, als das Generali-Center entstand (1968), nicht nötig hatte. Werden solche integrierte Einkaufszentren, wie im Fall der Galleria mit Kundenstellplätzen ausgestattet, so wird gleichzeitig ein Beitrag in der Kategorie Erreichbarkeit geleistet. Allerdings zeigt sich bei Tiefgaragen eine relativ geringe Akzeptanz beim Publikum, wie auch in einer diesbezüglichen Untersuchung im Auftrag des Magistrats der Stadt Wien, MA 18, festgestellt werden mußte. Gut geplante Hochgaragen haben deutlich geringere Gestehungsund Betriebskosten und sind bei entsprechender Gestaltung keinesfalls stadtbildstörend. Hinsichtlich der Benützer&eundlichkeit von Parkgaragen ist zu beS6- denken, daß Shopping-Besucher in Hauptgeschäftsstraßen relativ selten und in unregehnäßigen Abständen kommen, das heißt, die jeweilige Garage im Normalfall nicht "gelernt" wird; sie muß daher auch fur einen Alltagsautofahrer leicht befahrbar sein. Ähnliches gilt fur den Standort einer solchen Garage. Dieser muß von jenen Seiten, von denen am ehesten die Kunden einer Geschäßsstraße zu erwarten sind, anfahrbar und auch dorthin wieder abfahrbar sein (ein schlechtes Beispiel hinsichtlich der Abtut ist die Garage in der Windmühlgasse im Bereich Mariahilfer Straße, wo die Abfahrt vorerst durch die Windmühlgasse stadteinwärts erfolgen muß). Hinsichthch der Erreichbarkeit der Geschäftsstraßen mit dem privaten Kraßfhhrzeug, deren Wichtigkeit mit den Ergebnissen der Kaufkraßtströme-Untersuchung 1990 eindeutig belegt wird, noch eine spezieHe Überlegung: Wenn die Mariahilfer Straße, die durch ihre Einbindung in das hochwertige öffentliche Verkehrsnetz von allen Teilen der Stadt über dieses gut erreichbar ist, einen steigenden Umsatzanteil mit ÖV-Kunden aufweist, so gilt dies nicht fur alle Geschäfhstraßen mit U-Bahnanschluß. Dies zeigt sich z. B. im Fall der Favoritenstraße, die in ihrer gesamten Länge zwar durch die U-Bahnlinie erschlossen wird, der Haupteinzugsbereich, die nicht in fußläufiger Entfernung sowie stadtauswärts liegende Teile des 10. Bezirks, aber auch die angrenzenden Teile der Bezirke 11 und 23 umfaßt, aber nicht dadurch angebunden wird. Die Konsumenten aus diesen Gebieten werden in verstärktem Maße das Auto benutzen, wobei die Alternative der SCS mit Gratisparkplätzen eine größere Anziehungskraft haben könnte. Wo also kein hochleistungsfähiges öffentliches Verkehrsmittel die Konsumenten aus dem Einzugsgebiet heranbringen kann, müssen die Möglichkeiten für den autobenützenden Konsumenten verbessert werden, um die Geschäftsstraße konkurrenzfähig zu erhalten. Hinsichtlich einer Verbesserung des Ambientes sind bei Stadtstraßen leider sehr oft Grenzen gesetzt. Selbst in alten Fußgängerzonen (wie etwa der Favo-57- ritenstraße) entspricht das Ambiente z. B. durch nicht konzeptkonforme Zusatzeinrichtungen ("Möblierung") nicht mehr den gestiegenen Ansprüchen der Konsumenten bei Auswahlgüter-Shopping. Um so größer ist das Problem bei ~bdld "S~ ~ t ", I d ~ . I d A ~ biente spielt auch die Angebotsdichte hinein, also die Einzelhandelskapazität j ~ L dhm Shdl ~, d b fhlh d g hab aber sicher im Geschäftsstraßennetz der Brigittenau (WaHensteinstraße, Wallensteinplatz, Klosterneuburger Straße, Jägerstraße) mangelt. Ein beträchtliches Ambientedeßzit hat auch die Simmeringer e, weshalb es besonders wichtig war, durch Erweiterung des integrierten Einkaufszentrums einen Ausgleich zu versuchen. Da die Voraussetzungen vom Straßenraum her ungünstig sind (z. B. ungünstiges Breitenund Höhenverhältnis), wird es nach Abschluß des U-Bahnbaues besonderer Anstrengungen bei der Neugestaltung bedürfen, um ein menschliches Ambiente zu schaffen. -58- 7. HAM)LUNGSBKDARF BEI STADTPLANUNG UND WIRTSCHAFT 7. 1 Allgemeine Voraussetzungeu Wenn man also akzeptiert und die diesbezüglichen Überlegungen sind unserer Meinung nach schlüssig daß Angebotsverbesserungen das wesentlichste Mittel zur Verbesserung und Zulomßssicherung der Wiener Hauptgeschäfhstraßen sind, so muß alles unternommen werden, um private Investoren fai diese schw an sich schwierige Aufgabe zu gewinnen. Seitens beider " ig allerdings seitens der STADT WIEN sollte Auftraggeber, vor allem versucht werden, bürokratische und vedahensmäßige Erschwernisse bei der Sch&mg von Einzelhandelskapazitäten in Hauptgeschäflsbereichen auszu~theta ~b ', räumen. So schiene uns ein spezielles hd ddl Flächenwidmungserfordernis 'h "EZ", also I der überhaupt oder zumindest unter einem bestimmten Prozentsatz des Bestandes verzichtbar. Eventuell könnte dies auch im Rahmen einer neuen Widmungslmtegorie "Kernbereich" geregelt werden. Denn es ist emfhch unnötig und kann einen Investor durchaus abschrecken, wenn fbr ein Geschäftshaus z. B. an der inneren Wiener MariahiXer Straße eine Raumverträglichkeitsprüfung durchgefuhrt werden muß. Des weiteren sollten sich die Auftraggeber obwohl es sich um eine Bundeskompetenz handelt dakir einsetzen, daß Dienstnehmerschutzbestimmungen und ihre Anwendung der Tatsache angepaßt werden, daß eine Stadt nun einmal ein Bereich konzentriert auftretender, vor allem tertiärer Funktionen, ist. Damit wird selbstverständlich nicht einem Ignorieren der echten Schutzbedürfhisse der Beschädigten das Wort geredet. Es ist aber unverständlich, wenn ein Geschäftslokal mit Fenster in die an manchen Stellen weniger als 4 m breite Annagasse selbstverständlich den Vorschriften entspricht, ein Geschäftslokal. das auf eine glasüberdachte Mall einer innerstädtischen Passage ausgerichtet ist jedoch nur nach Ermessen des Arbeitsinspektors geschzten werden darf. Unter diesem Titel sind beispielsweise mindestens 2. 000 m' Ein-59- zelhandelsnutzfläche in dem Teil Corso der Ringstraßen-Galerien verloren gegangen. Damit sinkt nicht nur die Attraktivität eines derartigen Objekts wegen des geringeren Angebots sondern steigen auch die Standortkosten fhr die Mieter der verbleibenden Flächen. Auch die Diskrepanz zwischen dem bedingungslosen Beharren auf natürlichem Licht (so schlecht dies, siehe etwa Annagasse, auch sein mag) bei den Arbeitnehmerschutzbestimmungen und der Bestimmung bzw. Handhabung im Baxvedhhren, "natürliches Licht oder gleichwertiges künstliches Licht", wie sie nach Aussagen von Architekten gegeben ist, ist fur Investoren nicht gerade animierend. Handlungsbedarf fur die auftraggeber könnte auch bei einer Überpn&ng der EKzienz des Wiener City-hhmketings bestehen. Es stimmt bedenklich, daß ( A b ' d Ch hhMSM&, Ch ~ hd UBdbau aufzuholen hatte) sämtliche Wiener Geschßfhstraßen seit 1990 hinter der durchschnittlfchen Entwicklung der 60 wichtigsten österreichischen Emzelhandelsagglomerationen mehr oder weniger stark zurückgeblieben sind (S+M Standort-Index Einzelhandel Österreich 1994). UberprQft werden mußte sowohl die allgemeine Werbung für die Einkaufsstadt Wien als auch die Aktivitäten der einzelnen Straßen, inwieweit dabei überhaupt glaubhaft fur das Produkt "Einkaufsstadt" oder "Geschäftsstraße" geworben wird bzw. ein unverändertes (naturgemäß oft auch deshalb, weil schwer veränderbarer) Produkt neu verpackt und angepriesen wird. Eine Bewerbung und Förderung der Geschäftsstraßen nach dem Gießkannenprinzip erscheint überdies wenig effektiv. Zu erwähnen wäre noch, daß die bestehende Mietrechtssituation vielfältige, zum Teil gegenläufige Einflüsse (einerseits Ausbleiben von Segregation und Verdrängungstendenzen, andererseits mangelnde Flexibilität und Verfugbarkeit von Geschäßslokalen) auf die Entwicklung der Geschäftsstraßen hat und durchaus auch fur plötzliche Einbrüche von Geschäftsstraßen verantwortlich sein könnte. -60- 7. 2 Handlungsbedarf bei einzelnen Bereichen Betrachtet man nun die Wiener Geschäftsstraßen einzeln hinsichtlich eines Handlungsbedarfs bei den Auftraggebern, so muß man feststellen, daß Sr die B~ h -h d $&dha b d fß 3. RUg unbedingt neue Zielvorstellungen erarbeitet werden müssen. Ähnliches gi}t auch fur den eine sehr schlechte Entwicklung aufweisenden Zentralberejch Brigittenau mit seinem weitläußgen Straßennetz. Nach wie vor unbefriedigend ist die Situation am Westrand Wiens. Durch die Lugner City ist sogar ein neuer Angebotspunkt mit etwa der Kapazität der anderen Geschäfhagglomerationen dazugekommen. Da die beiden bisher stärksten Geschäfhstraßen dieses Bereiches, nämlich Thaliastraße und Hüäeldorfer Straße, zuletzt eine eher schwächere Entwicklung aufweisen, tritt am Westrand eine Nivellierung ein, die die Schaffung eines wirklich starken und attraktiven Angebotsbereiches weiter erschwert. Ebenfalls erschwerend ist die Tatsache, daß trotz der Schwierigkeit, geeignete Standorte zu Gaden, nun nach und nach auch attraictive Großflächen am Westrand entstehen. Dies ist wohl fur die Gesamtqualität der Einkaufsstadt von Vorteil, verringert aber die Chancen einer punktuellen Verbesserung einzelner Geschäftsstraßen noch weiter. Nach wie vor schiene der Bereich der Thaliastraße am besten geeignet, ein verstärktes Zentrum am Westrand Wiens zu schaffen, es sollten daher nochmals alle Möglichkeiten hiezu gepridt werden. Besondere Beachtung sollte dem Zentralbereich Favoriten geschenkt werden. Die stark unterdurchschnittliche Entwicklung kann nicht durch einen einzelnen Grund erklärt werden. Die Ursachen sind also aller Voraussicht nach vielschichtig. Eine gezielte Analyse bis zu einem praktischen Entwicklungskonzept, das sowohl die Verbesserung dieser "Uralt"-Fußgängerzone als auch Ansätze für punlictuelle Kapazitätserweiterungen beinhalten müßte, erscheint sinnvoll. -61- Unbeßiedigend ist auch trotz wachsender Bezirksbevölkerung die Situation der Simmeringer Hauptstraße. Maßgebend dafiir ist nicht zuletzt die E~~ ~öi K i d H t (d Itg-ßi reichs!}, aber auch der besonders ambientearme Straßenraum, sodaß hiertrotz Erweiterung des integrierten Einkaußzentrums Simmering noch ein besonderer Handlungsbedarf gegeben scheint. Von den kleineren Gesch5fhagglomerationen zeigt nur Hietzing eine positive Entwicklung. Da dieser Bereich von der City deuthcher abgesetzt ist und zugleich den markanten Kristallisationspunkt des Bezirkes bildet, scheinen hier Verbesserungsmöglicbkeiten vom Käuferverhalten her gegeben, die jedoch an enge Grenzen bei der Bausubstanz stoßen. Auch hier wäre eine kritische PrüRng der Entwicklungsmöglichkeiten (beispielsweise derzeit leerstehendes ehemaliges Bank-Objekt) sinnvoll. -62- 8. SOND ERFRAGEN 8. 1 Mittelund langfristige Effekte der KU-Mitgliedschaft Einzelhandel ist grundsätzlich eine lokal oder regional ausgexichtete Wirtschakstätigkeit. EfFekte durch die EU-Mitgliedschak sind daher am ehesten in mittelbarer Form zu erwarten. Dazu kommt, daß mit Anfang 1995 lediglich der bisher letzte Schritt in einer langjährigen Entwicklung gesetzt wurde. Nichtsdestoweniger ist es im Rahmen der gegenständlichen Untersuchung H d t Chg, IHhlUg tt Il I g dhdig also solche, die nicht bereits Axdhng oder zumindest im Laufe des Jahres 1995 wirksam wurden, zu überlegen. Am nahehegendsten ist wohl die Erwartung, daß Einzelhändler aus anderen EU-Ländern in Österreich tätig werden. Damit würde die AngebotsvieMt nach Firmen, eventuell auch Sortimenten und allenßdls Betriebstypen vergrößert und damit das Einzelhandelsangebot fin den Konsumenten interessanter. Neu in einen regionalen Markt eintretende Einzelhändler mit starker Heimatbasis werden auch fast immer ganz bestimmte Ve~ltensweisen bei der Standortentwicklung erkennen lassen. So werden allenfalls nach einem oder zwei Tests jeweils Sir den Betriebstyp bestgeeignete Standorte, seien es nun innerstädtische fiir Fachgeschäfte oder Fachkaufhäuser oder periphere für autogerechte Fachmärkte gesucht werden. Analog zu innerstädtischen Standorten können dies auch solche in {klassischen) Einkaufszentren sein bzw. für Fachmärkte auch Standorte in Fachmarktagglomerationen oder Fachmarktzentren. Betrachtet man aber die österreichische Einzelhandelsszene grundsätzlich, sowie die Entwicklung der letzten beiden Jahre (der EWR brachte für "Cross Border Retailing" im wesentlichen bereits dieselben Möglichkeiten wie die EU-Mitgliedschaft), so zeigt sich, daß viele große europäische Einzelhandelsunternehmen bereits seit vielen Jahren in Österreich ansässig sind und andererseits in den letzten beiden Jahren abgesehen von Absichtserklärungen und ersten Grundbzw. Qbjektkäufen von deutschen Baumarktketten und einem deutschen Lebensmitteldiskonter keine spektakulären Entwicklungen festzustellen waren. -64- Diese Situation könnte durchaus auch Air die Entwicklung der nächsten Jahre repräsentativ sein. Wie verschiedene Mißerfolge (Schild, Denner, Carrefour u. a. ) sowie schwache Entwicklungen (wie Edeka im Airport-Center Salzburg oder ABM) zeigen, kann Einzelhandel nur dann erfolgreich betrieben werden, wenn ein wohlüberlegtes landesspezi6sches Konzept und eine starke Operabonsbasis im jeweiligen Markt entwickelt wird. Dies ist offenkundig das größere Problem als die Schaßung der rechtlichen Voraussetzungen. Einer der erfolgreichsten Neueintritte in den österreichischen Marl& nämlich jener von Hennes R Mauritz, wurde ebenfalls bereits vor dem EU-Beitritt eingeleitet, im übrigen von der Schweizer HkM-Niederlassung aus. Andererseits zieht sich nun ABM aus Österreich zurück, ein Schweizer Handelskonzern verzichtet also auf ein "Standbein" in der EU. Bei den deutschen Baumärkten, die nun nach Österreich drängen, wie etwa Obi, Hornbach und E'raktiker, handelt es sich bei Obi vorerst nur um eine Franchise-Organisation, die bestehende Märkte in Österreich, nämlich die BauWelt-Märlde und die Imo-Märkte einghedert und nur in zweiter Linie, aber von diesen österreichischen Märkten aus operierend, weitere Standorte realisieren will. Im übrigen düfte es sich bei dieser "Welle" von deutschen Baumärkten in Österreich um einen Effekt handeln, der nur wenig mit der EUMitgliedschak Österreichs zu tun hat. Die genannten deutschen Baumarktgruppen dürßen inzwischen die neuen Bundesländer mit Standorten überzogen haben, und suchen zufällig gerade jetzt nach einem weiteren Expansionsbereich. Im übrigen war auch eine der ältesten Baumarktaktivitäten in Österreich eine deutsche Gründung (Bauhaus). Daß das Interesse des EU-Einzelhandels an Österreich nicht sprunghaß gestiegen ist, könnte man eventuell auch daraus ableiten, daß Rr die Häuser der Gerngross-Gruppe oKensichthch keine ernsthaften ausländischen Interessenten aufgetreten sind. Auch der oftmals zitierte Harrods am Flughafen WienSchwechat scheint trotz zeitlicher Koinzidenz nicht repräsentativ, handelt es sich doch um einen im Vergleich zum Stammhaus lächerlich kleinen Shop, der von einem Lizenznehmer betrieben wird und der unter den besonderen Be-65- dingungen eines internationalen Flughafens tätig ist. Im übrigen sind bisher keine Ergebnisse bekannt geworden. Eine spektakuläre Grfiündungswelle von Rir Österreich neuen Einzelhandels unternehmen sollte man daher eher nicht erwarten. Auk ein verstärkter Einstieg ausländischen Kapitals bei österreichischen Einzelhandelsunternehmen kann nicht logischerweise mit dem EU-Beitritt in Verbindung gebracht werden, und würde darüber hinaus die Einzelhandelsszene huzßistig überhaupt nicht und längerßistig nur in beschränl~m Parnaß (eventuell expansiveres Agieren durch bessere Kapitalausstattung) ändern. Erweiterungen der Sortimente haben nach dem EU-Beitritt vor allem im Lebensmittelbereich stattgefunden, dies war unter anderem eine Folge der Angleichung der Bestimmungen im Agrarbereich und scheint heute bereits weitgehend abgeschlossen. Eine ähnliche Entwicklung, allerdings mittelund langSistig, im Auswahlgüterbereich und im besonderen begründet durch den EUBeitritt ist nicht logisch begründbar und nicht anzunehmen. Im Bereich der Preise hat der EU-Beitritt bereits Folgen gehabt und wird noch weitere Folgen nach sich ziehen, die wiederum SekundärefFekte in der Konsumausgabenstruktur haben könnten. So sind im Jahr 1995 nach Aussagen verschiedener Lebensmittelhandelsgmypierungen, die Lebensmittelpreise spürbar gesunken (eine Pressemitteilung sprach von 7%). Durch die strengere Kartellaufsicht sowie Sicherung der Konhurenz könnten auch noch billigere Importwege erschlossen werden, etwa bei Kraßßhrzeugen, die mehrheitlich in Österreich teurer sind. Solcherart könnten sich Konsumausgaben vom Lebensmittelbereich, aber etwa auch von technischen Gütern zu anderen Auswahlgütern verlagern, sofern diese Ausgaben in Zukunft überhaupt in den Einzelhandel Gießen. Dies ist nicht zuletzt davon abhängig, inwieweit es dem Einzelhandel gelingt, sein Angebot im umfassendsten Sinn weiter zu attraktivieren (ÖfRungszriten, attraktive Angebotsagglomerationen. gut erreichbare Standorte etc. ). -66- 8. 2 Touristen-Shopping Das Touristen-Shopping im weitesten Sinn setzt sich aus zwei grundsätzlich verschiedenen und auch in seinen Auswirkungen auf das Wiener Zentamnetz unterschiedlichen Verhaltensweisen zusammen. Als "klassisches" Shopping der Touristen ist dabei jenes zu sehen, welches im Rahmen einer Reise eifolgt, aber nicht deren Hauptoder alleinigen Zweck darstellt. Dem steht der 'Einkaußtourismus" gegenüber, der sich üblicherweise auch nicht in der Fremdenverkehrsstatistik niederschlägt, weil er nicht mit Aufenthalten im Zielland verbunden ist, und bei den Fahrten in diesem Fall nach Österreich bzw. nach Wien ausschließlich des Einkaufens wegen erfolgen. Für das Wiener Zentrensystem wesentlich wichtiger ist das klassische Touristen-Shopping, welches nachstehend zuerst behandelt wird. Grundlagen fßr die Bearbeitung dieser Fragestellung sind die Gästebe&agung Österreich 1994/95 der Österreichischen Gesellschaft Rr Angewandte FremdenverkeL~ssenschaft (an der WU-Wien), die Fremdenverkehrsstatistik 1994 des Österreichischen Statistischen Zentralamtes, Informationen der Austria Tax Free Shopping GesmbH und unsere langjährigen Beobachtungen. Laut Gästebe&agung 1994/95 geben Touristen in Wien im Durchschnitt Qir dauerhafte Konsumgüter rund S 660, und für Kleineinkäufe (z. B. Zeitungen, Filme, Tabak etc. ) in etwa S 540, pro Kopf und Aufenthalt aus. Dies ergibt bei einer jährlichen Touristenzahl von 2, 6 Mio (laut Fremdenverkehrsstatistik 1994) einen Wert von 3, 1 Mrd S, was rund 5 % des Wiener Einzelhandelsaufkommens in den Hauptgeschäftsbereichen entspricht. Von dieser Summe werden allein rund zwei Drittel in der City ausgegeben und lediglich ein Drittel in den restlichen Bezirken. Die Höhe der Einkäufe je Besucher hängt stark vom Herkunftsland ab. So wurde fiir die inländischen Besucher lediglich der Wert fur Kleineinkäufe gerechnet und dies ergab einen Gesamtwert von 230 Mio S. Für Deutschland und Frankreich ergaben sich sehr geringe Werte (lediglich rund S 700, pro -67- Kopf), die weit unter dem Durchschnitt von S 1. 200, liegen, was bei einem 25 '/o-Anteil am Gesamttourismus stark ins Gewicht fällt. Die sich daraus ergebenden 500 Mio S sind lediglich 15 % des Gesamtumsatzes im TouristenShopping. Immer häußger kommen Touristen aus Spanien und diese geben insgesamt 250 Mio S aus, was im Schnitt über S 2. 000, pro Kopf entspricht. Starke Einbußen erlitt der Handel durch den Rückgang {fast 30 %) der Besuche aus Italien. Die restlichen EU-Länder liegen im Schnitt und weisen einen Gesamtwert von knapp 300 Mio S auf. Die Touristen aus dem asiatischen Raum (großteils Japaner) schaffen es bei einem Anteil von 8 % an den Ankünften, 15 % des gesamten Touristen-Shopping-Umsatzes zu erreichen. Mit S 3. 300, liegen die Pro-Kopf-Einkäufe im Spitzenfeld und es kann weiterhin eine steigende Tendenz festgestellt werden. 11 % der gesamten Touristeneinkäufe werden von Amerikanern getätigt. Die Pro-Kopf-Einkäufe betragen knapp S 1. 700, -. Die Zahl der Ankünße ist jedoch seit 1992 rückläußg. Der Tourismus aus den Oststaaten ist im Steigen begriffen. Obwohl für diese noch keine exakten Daten vedhgbar sind, konen wir aufgrund unserer Beobachtungen eine realistische Schätzung anstellen. Bedingt durch die geringe Kaufkraft, geben die Touristen dieser Staaten derzeit noch sehr geringe Beträge aus. Die russischen Touristen hingegen düdten zu den besten Kunden zählen. Als durchschnittliche Ausgaben je Tourist erscheinen uns, gestützt auf Informationen von der Umsatzsteuer-Rückvergütung, S 3. 300, realistisch. Zusammenfassend gesehen ist der Tourismusin Wien, so wie in ganz Osterreich, ruckläufig. Die Gäste aus den EU-Ländern werden weniger und geben auch immer weniger aus (ausgenommen Spanien). Hingegen besuchen immer mehr Menschen aus dem asiatischen Raum (insbesondere Japan) die Bundeshauptstadt und geben fur Einkäufe sehr hohe Beträge aus. Weiters steigt die ZahI der Touristen aus dem Osten Europas. Insgesamt beträ gt das Volumen des Touristen-Shoppings in Wien zwischen 3 und 3, 5 Mrd S, was 5% des zentrenre1evanten Wiener Einze1handelsumsatzes entspri cht. -68- Der Einkaufstourismus im engeren Sinn, also Halbtagesoder Tagesfahrten aus dem nahegelegenen Ausland mit dem ausschließlichen Zweck, in Wien einzukaufen, ist einerseits ständig wechselnden Einflüssen von Preisen, Wechselkursen, Angebot im eigenen Land u. ä. ausgesetzt, und darüber hinaus Rr die Wiener Zentrenstruktur von untergeordnetem Einfluß, da nur einige wenige Ziele, wie etwa das Huma Einkaufszentrum aber auch die SCS, bevorzugt angefahren werden, und dort der Umsatzanteil nicht entscheidend sein darfte. Diese Einkäufe sind nach einem Hoch bald nach GrenzöfRung bereits wieder deutlich abgelten. Bei Huma in Kaiserebersdorf ist eine Hochschätzung der Ausländereinkäufe aufgrund der ausgestellten Mehrwertsteuerrückvergütungsformulare möglich. So dürfte der Umsatzanteil mit Ausländern zeitweise deutlich über 10 % betragen haben, ist aber nun auf 4 bis 5 % zurückgegangen. Von der SCS stehen Informationen aus verschiedenen Parkplatzzählungen mit Kennzeichenunterscheidung zur Verßigung. Bei mehreren Zählungen im September und November 1995 ergab sich beispielsweise ein durchschnittlicher Anteil der Pkw mit ungarischen Kennzeichen von 2 %, ein solcher mit slowakischen Kennzeichen von 1, 6 %, während tschechische, slowenische und polnische Kennzeichen jeweils nur im Ausmaß von 0, 1% festgestellt werden konnten. Zählungen nur eines Parkplatzsektors der SCS (also eventuell weniger repräsentativ) am l. und am 3. Februar 1996 ergaben im Durchschnitt 2, 8 % ungarische, 3, 0 % (!) slowakische und wiederum 0, 1 % tschechische Kennzeichen. Bei einer einheitlichen Besucherherkunft müßte man annehmen, daß mit weiterem Weg zum Einkaufsort der durchschnittliche Einkauf je Besuch steigt. Wegen der wesentlich geringeren Kaufkraft in den östlichen Nachbarländern ist eine solche Annahme allerdings nicht von vornherein gerechtfertigt. Andererseits ist es sehr wahrscheinlich und läßt sich auch auf den jeweiligen Parkplätzen beobachten, daß die Autos solcher Shopping-Touristen besser besetzt smd als jene der Inländer, das heißt, daß im Durchschnitt eine größere Zahl von Kunden je Auto auftritt. ~sichtlich des Umsatzes könnte also doch eine leichte Aufwertung des Prozentsatzes der festgestellten Pkw gerechtfertigt -69- sein, sodaß in der SCS eva 5 % Umsatzanteil mit "Einkaufstouristen" aus den östlichen Nachbarländern vermutet werden können. STA243ORT + MARKT Beratungsgesellschaft m. b. H. -70- ANEGQ4G I ABGRENZUNG DER %'IENER GESCHÄFTSSTRASSEN Bez. Straß eIZentrum Abgrenzung (enthaltene Straßenzüge oder von bis) CITY: Hauptgeschäftsbereich l: Kärntner Straße von Kärntner Ring bis Stock-im-Eisen-Platz (inklusive Opernpassage) Graben Kohlmarkt + alle Straßen dazwischen Hauptgeschäftsbereich 2: Tuchlauben Stephansplatz Hoher Muht + alle Straßen dazwischen (nördlich des Grabens) Hauptgeschäftsbereich 3: Alle Straßen östlich der Kärntner Straße, südlich der Wollzeile und westlich der Seilerstätte Hauptgeschäftsbereich 4: Rotenturmstraße + Lugeck Wollzeile Schwedenplatz + alle Straßen zwischen Marc-Aurel-Straße Wollzeile Postgasse Kai und Hauptgeschäftsbereich Wipplingerstraße Schottengasse Freyung + Heidenschuß Herren gasse Naglergasse 5a: (inklusive Ferstl-Passage und Palais Harrach) Bognergasse Wallnerstraße Schottenring zwischen Wipplingerstraße Schottenpassage) und Löwelstraße (inklusive Hauptgeschäftsbereich Sb: Opernring Kärntner Straße+ Operngasse (zwischen Ring und Karlsplatz) Kärntner Ring (inklusive Ringstraßen-Galerien) Schubertring Padmng {mklusive Marriott-Passage) Textilviertel zwischen Franz-Josefs-Kai Marc-Aurel-Straße WipplingerstraßeSchottenring Taborstraße Obere bzw. Untere Donaustr. Am Tabor + Gredlerstraße + Glockengasse (bis Blumauergasse) Praterstraße Untere Donaustraße Praterstetn + Bahnhof Praterstern Landstraßer Hauptstraße Vordere Zollamtsstraße Juchgasse/Baumgasse (einschließlich Bahnhof Wien-Mitte und Hiltonpassage) (ohne Markthalle) einschließlich Galleria Wiedner Hauptstraße Treitlstraße/Resselpark Blechturmgasse Reinprechtsdorfer Straße Schönbrunner Straße Wiedner Hauptstraße Innere Mariahilfer Straße Getreidemarkt (inklusive Passage) MariahilferfNeubaugürtel inklusive Generali-Center 7 Neubaugasse Mariahilfer Straße Siebensterngasse 7/8 Lerchenfelder Straße Museumstraße Lerchenfelder Gürtel 8 Sosefstädter Straße Auerspergstraße Lerchenfelder Gürtel 8/9 Alser Straße Nußdorfer Straße/ Alserbachstraße Spitalgasse/Lange Gasse Hebragasse + Kinderspitalgasse (zwischen Hebragasse Alser Straße) + Lange Gasse (bis Laudongasse) Währinger Straße Alserbachstraße Nußdorfer Straße Spittelauer Lände + Julius-Tandler-Platz + Franz Josefs Bahnhof 10 Zentralbereich Favoriten FZ Favoritenstraße Columbusplatz Reumannplatz Ergänzung: Favoritenstraße Columbusplatz Wiedner Gürtel Reumannplatz Laxenburger Straße Quellenplatz Wiedner Gürtel Quellenstraße Quellenplatz Favoritenstraße Alle Straßen und Plätze zwischen Favoritenstraße Laxenburger Straße Quellenstraße + Erlachgasse Simmeringer Hauptstraße Pachmanngasse Ostbahntrasse inklusive Zentrum Simmering Meidlinger Hauptstraße ErgBIURUlg Schönbrunner Straße Philadelphiabrücke Niederhofstr. bis Meidlinger Markt (exkl. ) inklusive Interspar Zentrum + Passage Reschgasse + Passage Schönbrunner Straße zwischen Meidlinger Hauptstraße und Schloßstraße 13 Zentrum Hietzing Hietzinger Hauptstraße Hietzinger Kai Lainzer Str. inkl. Ekazent Altgasse, Maxingstraße bis Altgasse Hietzinger Platz 15 Hütteldorfer Straße Schweglerstraße Kendlerstraße + Einkaufszentrum Meiselmarkt 15 Äußere Mariahilfer Straße Mariahilfer Gürtel Rustengasse 16 Thaliastraße Lerchenfelder Gürtel Wurlitzergasse Ergänzung: Brunnengasse (ohne Marktstände) Hernalser Hauptstraße Hernalser Gürtel Rosensteingasse + Elterleinplatz inklusive Zentrum Hernals + Kalvarienberggasse (bis Blumengasse) + Jörgerstraße 1& Äußere Währinger Straße Währinger Gürtel inklusive Aunmnplatz 20 Zentrum Brigittenau Wallensteinstrdhe Brigittenauer Lände Dammstraße/ Raus cherstraße Klosterneuburger Jägerstraße + Wallensteinplatz Straße Wallensteinstraße Gerhardusgasse Wallensteinplatz Stromstraße 21 Zentrum Floridsdorf Floridsdorfer Hauptstraße Jedleseer Straße Am Spitz Am Spitz Brünner Straße Am Spitz Werndlgasse inklusive Einkaufsspitz Prager Straße Schloßhofer Straße Am Spitz Autobahn Am Spitz Franz-Jonas-Platz Franz-Jonas-Platz 22 Zentrum Donaustadt Donauzentrum Wagramer Straße Donauzentrum Donaufelder Straße/ Kagraner Platz Huma Einkaufszentrum 15 Lugner City 21 Lutz Center 21 Shopping Center Nord NÖ Bereich Shopping City Süd NÖ Agglomeration Vösendorf NÖ Agglomeration Langenzersdorf -A4- RICHTLINIEN FÜR DIE AUFNAHME m' Einzelhandelsverkaufsflächen: Einsehbarer Kundenraum inklusive Schaufenster, Passagen Obergeschoß und Untergeschoß Dienstleistungsbetriebe, wie Friseur, Kosmetik, Wäscherei, Putzerei, Banken und gastronomische Betriebe ohne Fläche vermerken; bei gastronomischen Betrieben mit Gassenverkauf, wie z. B. Cafe/Konditorei EH-Anteil herausschätzen. Leerlokale (= LL), soweit möglich mit Fläche vermerken Trafiken vermerken, Fläche nur bei größerem Zusatzsortiment Quergassen anführen: anschließende Geschäfte (ununterbrochene Geschäfts&ont) in Quergassen ebenfalls au&ehmen (gesondert summieren) Marktstände nicht aufhehmen ANHANG II SPKZIFISCHK AUSWERTUNG DES S+M STANDORT-INDEX KINZKI. HANDKI FÜR DEN RAUM WIEN Für die Standortqualität einer Geschäftsstraße bzw. eines Einkaufszentnuns sind abgesehen von ausreichender Kaufkraft im Einzugsgebiet die Faktoren ~ Auswahl, ~ Anfahrbarkeit (Erreichbarkeit) und ~ Ambiente (Einkaufsatmosphäre) ausschhggebend. Mobilität und Ansprüche des modernen Konsumenten bedingen eine unterschiedliche Entwicklung der Standortqualität der Wiener Geschäftsstraßen und Einkaufszentren. Die TabeHe auf der folgenden Seite gibt einen Überblick über die Entwicklung der Standortqualität der 19 wichtigsten Wiener Geschäftsstraßen und Einkaufszentren, wie sie auf Basis des neuen S+M INDEX, der auf der Entwicklung bestehender Filialbetxiebe basiert, ermittelt werden konnte. Während sich im Zeitraum 1985 bis 1990 und 1990 bis 1992 noch 11 bzw. & von den 19 darstellbaren Wiener Geschäftsstraßen positiv, das heißt, besser als der Durchschnitt der 60 wichtigsten Einkaufsorte Österreichs, entwickeln konnten, verzeichneten in der letzten Beobachtungsperiode (1992 bis 1994) mit Ausnahme zweier Agglomerationen die verbleibenden erfaßten Geschäftsstraßen entweder eine Stagnation oder relative Rückgänge in der Standortqualität. -A6- ENTWICKLUNG DER STANDORTQUALITÄT Geschäftsbereich S+M STANDORT-INDEX 1985 1990 1992 1994 1985-90 City Taborstnd3e Landstraßer Hauptstraße Reinprechtsdorfer Straße Mariahilfer Straße Josefstädter Straße Alser Straße Nußdorfer/Alserbachstraße Zentrum Favoriten Simmeringer Hauptstraße Meidlinger Hauptstraße Hietzing Hütteldorfer Straße Thaliastraße Hernalser Hauptstraße Währinger Straße Wallensteinstraße Zentralbereich Floridsdorf Donauzetttrum 91, 8 (94, 5} 94, 8 (96, 0) 118, 2 (86, 6) 100, 8 (97, 1) 100, 0 100, 1 91, 5 (96, 5) n. v. (95, 2) n. v. (93, 8) 100, 8 106, 8 88, 3 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 105, 6 100, 7 97, 1 94, 7 98, 1 96, 5 (102, 0) 86, 1 99, 8 109, 9 (105, 2) n. v. 100, 5 97, 9 95, 1 91, 5 97, 6 92, 8 98, 3 94, 6 103, 1 103, 0 (103, 1) (103, 5) (99, 4) 94, 5 92, 2 87, 3 (109, 3) 109, 0 (100, 6) 99, 7 103, 1 94, 2 95, 6 89, 2 110, 9 124, 7 (+) (+) (+) (+) (+) (+) (+) (+) (+) (-) (+) (-) außerhalb Wiens: SCS Schwechat Mödling Baden Wiener Neustadt 94, 8 100 108, 7 113, 3 n. v. 100 (101, 8) (101, 6) (94, 0) 100 103, 9 99, 6 98, 5 100 99, 0 99, 6 98, 2 100 100, 0 98, 1 (+) gleichbleibend (Veränderungen unter 1 Prozentpunkt nicht berücksichtigt) () Werte und Symbole in Klammern sind weniger gut abgesichert (geringere zahl), jedoch hinsichtlich der Tendenz verläßlich. Meldungs- Die schlechteste Entwicklung wurde Qir die Reinprechtsdorfer Straße festgestellt, deren Index von 1990 bis 1994 um 14 % gesunken ist. Weitere starke Rückgänge verzeichneten nicht nur kapazitätsschwächere Geschäftsstraßen, wie z. B. die Wallensteinstraße, sondern auch gewichtige Agglomerationen, wie die Zentralbereiche Floridsdorf und Favoriten. Weiters schlug die seit 1985 deutlich positive Entwicklungsrichtung der Wiener City um: der Index der Wiener City sank in den letzten 2 Jahren um 5 Prozentpunkte. Die in einem Subindex ausgewiesene Kärntner Straße verlor vergleichsweise weniger stark an Standortwertigkeit (2, 7 % gegenüber dem Index 1992). Die Meidlinger Hauptstraße, die Hernalser Hauptstraße, die Währinger Straße und mit Vorbehalten (Wert in Klammer: basiert auf geringer Meldungszahl, aber zumindest der Tendenz nach aussagekräftig} der Zentrumsbereich Hietzing konnten ihre Stellung behaupten. Die Mariahilfer Straße konnte sich nach einigen 'Problemjahren" durch den U-Bahnbau wieder erholen und als einzige Wiener Geschäftsstraße ihre Standortwertigkeit deutlich verbessern, hat aber erst etwa die FMfte des Verlustes von 1985 bis 1990 wettgemacht. Die eindeutigen "Gewinner" sind wie bereits in der vorigen Periode die Einkaufszentren. Während das Donauzentrum seine Stellung noch einmal deutlich ausbauen konnte, waren die Zuwächse der SCS im letzten Beobachtungszeitraum etwas geringer als in der Vorperiode. Ebenso überdurchschnittlich positive Entwicklungsrichtungen lassen die SCN und die Lugner City erkennen, auch wenn für diese (jungen) Einkaufszentren aufgrund der fehlenden Daten für das Basisjahr 1990 noch kein absoluter Indexwert ausgewiesen werden konnte. Diese Trends sind nicht auf Wien beschränkt. sondern setzen sich in den Bundesländern fort: So konnten unter anderem auch die PlusCity in Pasching bei ge~en. Linz und der Messepark in Dornbirn stark an Standortqualität -AS- Von den außerhalb Wiens liegenden Standorten konnte nur, wie bereits oben erwähnt, die SCS eine positive Tendenz aufweisen, die Standortqualität von Baden und mit Vorbehalten auch Schwechat blieb unverändert, nach einem steten Aufwärtstrend mußte Mödling erstmals einen deutlichen Entwicklungseinbruch hinnehmen. Leicht negativ war auch wohl hauptsächlich aufgrund des hohen Konkurrenzdrucks die Entwicklung in Wiener Neustadt. Die zahlreichen Änderungen in der Entwicklungsrichtung im letzten Beobachtungszeitraum lassen fur einen nicht unwesentlichen Teil der dokumentierbaren Standorte einen Wechsel in der Entwicklungsrichtung der Standortwertigkeit vermuten. Von diesem Wechsel sind nicht nur kapazitätsschwache Geschäftsstraßen betroffen, sondern auch der gewichtigste Wiener Geschäftsbereich, die City. Obwohl nur bei einigen wenigen Standorten ein weiterhin deutliches "Absacken" befurchtet werden muß, düfte dennoch auch zuküßbg eine überdurchschnittlich positive Entwicklung einiger weniger "Primastandorte" vor allem von einer Vielzahl weniger ausgeprägter negativer Standortentwicklungen getragen werden. SPEZIFISCHE AUSWERTUNG DER S+M DOKUMENTATION KINKAUFSZKN'A&N FÜR DEN WIENER RAUM 1. Status der Einkaufszentren im Wiener Raum Die S+M Dokumentation Einkamßzentren Österreich 1994/95 wird vereinbarungsgemäß der Studie beigegeben und wurde bereits geliefert. Unter "Einkaufszentren" verstehen wir allerdings nicht die raumordnungsrechtliche, sondern eine marketingorientierte, funktionelle Deßnition. Somit ist ein Kinkaufszentrum ein einheiNch geplantes und geführtes, von einer größeren Zahl selbständiger Einzelhandels-, Dienstleistungsund Gastronomiebetriebe besetztes Objekt. Die Mindestgröße wurde von uns allerdings nicht streng bei ca. 5. 000 m' vermietbarer Fläche sowie mindestens 20 Betrieben oder 10 Betrieben bei mindestens zwei Magneten unterschiedlicher Branchen angesetzt. Die Wiener und niederösterreichischen Einkaufszentren im Großraum Wien sind nachfolgend einzeln aufgelistet. Mit Fertigstellung der nächsten Dokumentation wird das Zentrum Meiselmarkt in der Hütteldorfer Straße dazukommen. Des weiteren haben 1995 noch das Ekazent B 7 an der Brünner Straße und das Einkaufszentrum Auhof eröffnet. Beide lokalen "Zentren" fallen größenordnungsmäßig und auch in bezug auf den Branchen-Mix nicht unter unsere Definition. Das Zentrum Schwechat wurde der Vollständigkeit halber aufgrund der Nähe zu Wien angeßihrt, ist aber ein lokales Zentrum, dessen Einzugsgebiet auf Wiener Stadtgebiet (kleiner angrenzender Teil von Simmering) von vernachlässigbarer Größe ist. Eine Übersicht über die Wiener Zentren sowie die niederösterreichischen Zentren im Großraum Wien ergibt, nach Bundesländern und vermietbarer Fläche geordnet, folgendes Bild: A10- EINE. UFS IM GROSSRAUM WIEN (Stand 1994/9S) Vermietb. Häche m. " VerkaufsQäche m Zahl der Betriebe 1994/95 Umsatz ' integriert 1994 mHauptMio S gesch. her. Donauzentrum Huma Einkaufszentrum Lutz Center Zentrum Simmering Lugner City Shopping Center Nord Galleria Hanssonzentrum Ringstraßen-Galerien ES-Einkaufsspitz Interspar EKZ Meidling Großfeldzentrum K M a e u is f e p l a m rk ark A t lt-E ' rlaa Zentrum Hernals Generali-Center Shopping Park Vienna 74. 000 51. 1SO 35. 000 18. 700 17. 760 16. 500 15. 500 12. 400 12. 000 9. 600 8. 500 8. 400 7. 000 6. 500 4. 850 4. 600 4. 300 52. 600 36. 440 30. 000 14. 600 13. 000 12. 500 14. 000 10. 000 11. 000 8. 000 6. 100 7. 200 5. 060 5. 400 4. 700 4. 400 4. 000 130 40 13 70 68 44 50 43 70 38 19 40 44 27 27 30 19 2. 992 2. 096 560 450' 770 760 825 420 500' 400 330 220 240 250 i 236 250 125 ' Summen gerundet 306. 760 239. 000 772 11. 424 Shopping City Süd SCS Multiplex Zentrum Schwechat 13S. 700 110. 000 27. 000 16. 000 7. 800 7.000 213 44 26 5. 000 800 ' 177 EröfKnung 1995 bzw. Rumpfjahr oder Umbau/Ausbau, Umsätze wurden zwecks besserer " Vergleichbarkeit der Daten für ein ganzes Geschäftsjahr hochgerechnet bzw. geschätzt Verkaußßäche inklusive Dienstleistungsund Gastronomießächen, mußte meist geschätzt werden ' Umsätze teilweise geschätzt 3 ' ) Die Angaben der Betreiber dißerieren von unseren Schätzungen ' Ohne Marktstände im UG Die Hälfte der Wiener "geplanten" Zentren sind in Geschäftsstraßen integriert. sie erwirtschaften auf etwas über 59% der Gesamtßäche knapp 55% des Umsatzes. Die integrierten Zentren sind somit die etwas erfolgreicheren, es ist sehr wahrscheinhch, daß es zu Synergien zwischen Einkaufszentrum und Geschäftsstraße kommt. 2. Entwicklung der Kinkaufszentren Anschließend folgt ein Vergleich der Entwicklung der Wiener Einkaufszentren aufjpund der in unseren Dokumentationen erhobenen Daten 1990/91 und 1994l95: ENTWICKLUNG DER "GEPLANTEN" EIMMUFS 1990 BIS 1994 VerändeZahl der Betriebe Uamätze:2) Mio S rung% 1990I91 1994/95 1990 1990 94 Donauzentrutn Huma Einkaufszentrum Lutz Center Zentnnn Simmering Lugner City Shopping Center Nord Galleria Hanssonzentrum Ringstraßen-Galerien ES-Einkaußspitz Interspar EKZ Meidling Großfeldzentrum M eis elmarkt Kaufpark Alt-Erlaa Zentrum Hernals Generali-Center Shopping Park Vienna Summe Shopping City Süd SCS Multiplex Zentrum Schwechat 122 130 2. 470 2. 992 +21 34 40 1. 100 2. 096 +91 13 13 600 560 -7 27 70 288 450" +56 67 6$ 700" 770 +10 44 44 362 760 + 110 51 50 550" $25 +50 43 43 350 420 +20 70 500" 3& 38 350 400 + 14 26 19 300 330 +10 37 40 260 220 -15 27 250'& 41 200 240 +20 28 27 214 236 +10 32 30 220" 250 + 14 19 125" 603 772 7. 964 11. 424 209 213 4. 400 5. 000 + 14 800 ~ 28 26 162 177 Für das erste volle Bctriebsjahr (1991) geplanter Umsatz, wurde in der Lugner City aber sicher nicht erreicht 2) Umsatze teilweise geschätzt Rumpfjahr oder Umbau/Ausbau, Rumpfumsätzc irden zwecks besserer Vergleichbarkeit der Daten für ein ganzes Gcschäftsjahr hochgerechnet Die Gründe fiir die unterschiedliche Entwicklung der Einkaufszentren in Wien sind vieMtig. Sicher ist jedoch, daß unter anderem Größe, Attraktivität (z. B. Donauzentrum), Ausbau/attraktiverer Branchen-Mix oder verbessertes Management (z. B. Huma, Shopping Center Nord) zu einer überdurchschnittlichen Entwicklung geßihrt haben. Mit Ausnalune des Hanssonzentrums haben sich die klemeren, isoliert liegenden Zentren schlechter entwickelt als in Geschäftsbereichen integrierte. In der Folge werden die Zentren standorlxnäßig und hierarchisch Rnktionell bewertet, um fiir alle weiteren Überlegungen entweder als Teil eines Hauptgeschädtsbereiches, als weiterer eigenständiger Hauptgeschäftsbereich oder auch als Nebengeschäftslage bzw. lokales Zentrum kategorisiert werden zu können. 2. 1 Donauzen . D hk d g 1220 Wien h g kl ~ ' h EEk ggdt d g schlossenen Mall-Zentren und weist zusätzlich ein Hotel und ein Freizeitzentrum auf. Geplant ist ein das Zentrum erweiternder weiterer Bauteil (6), der vornehmlich Fachmärkten Platz geben soll sowie ein Kinocenter. Das Zentrum ist als größtes von Wien regional wirksam, erfiillt gleichzeüig die Funktion eines Bezirkszentnuns fiir Wien 22 und ist in einen Hauptgeschäftsbereich integriert, dessen Hauptbestandteil es allerdings bildet. Aufgrund der Lage, der Bekanntheit und der Größe sollte das DZ seine Stellung im Zentrengefiige des Großraums Wien auch nach Realisierung von Projekten in Donaustadt oder in Floridsdorf ohne Probleme halten. Die meisten dieser Projekte sind außerdem nicht als klassische Einkaufssondern als Fachmarktzentren konzipiert. -A13- 2. 2 Huma Zentrum 1110 Wien Hiebei handelt es sich um ein eingeschossiges, geschlossenes Fachmarktzentrum in peripherer Lage im Osten von Wien. Obwohl weder Bezirkszentrum noch integriert, ist das Zentrum als eigenständiger Hauptgeschäßsbereich (Eindlh~h h. kaufsdestination) zu klassißzieren, der aufgrund seines mehrheitlich großfläig B M hg h Wi d Niederösterreichern, auch Ungarn, Tschechen und Slowaken anzieht. 2. 3 Lutz Center und Sh in Center Nord 1210 Wien Wegen seiner atypischen Branchenstruktur (Einrichtungshaus mit weiteren, vornehmlich fachmarktartigen Betrieben) kann das Lutz Center mit seinem halbperipheren Standort im Gewerbegebiet an der Brünner Straße nicht unter die klassischen Einkaufszentren gereiht werden. Da es aber die diesbezüglichen Kriterien erMlt, wurde es als Grm@1 in die Einkaufszentren-Dokumentation aufgenommen. Auch das geschlossene, zweigeschossige MaH-Zentrum Shopping Center Nord in der Nähe der Brünner Straße liegt halbperipher, in der Nähe zu anderen Fachmärkten sowie dem Lutz Center unmittelbar benachbart und nicht in eine Geschäftsstraße integriert. Anfängliche Schwierigkeiten, die auf einen nicht optimalen Standort und einen ungünstigen Branchen-Mix zurückzuführen waren, sind teilweise überwunden, sodaß dieses Zentrum gemeinsam mit dem Lutz Zentrum und der BauWelt Sochor-Niederlassung zu einem funktionierenden und relativ starken zweiten "Geschäßsbereich" von Floridsdorf geworden ist. Mit dem in Umbau begrabenen ehemaligen KGM-Areal in der Trillergasse in ein Fachmarktzentrum und benachbarten weiteren Fachmärkten wird dieser lose verbundene Bereich weiter an Bedeutung gewinnen. 2. 4 Zentrum Simmerin 1110 Wien Dieses Zentrum zählt zu den in eine Geschäftsstraße, in diesem Fall die Simdl. E~. S~ I g H Wt ~ kl h th und das zweigeschossige, geschlossene Zentrum bilden den Hauptgeschaftsbereich von Simmering, das Zentrum wurde 1994 erweitert und auch der Branchen-Mix weitgehend diversifiziert. Bis jetzt ist es allerdings bezüglich der Umsatzentwicklung etwas hinter den Erwartungen zurückgeblieben. Seit dem Erhebungszeitpunkt Ende 1994/Anßu&g 1995 wurde aus den KGM-Flächen eine Magnet-Niederlassung. 2. Lu er Ci 1150 Wien Die Lugner City liegt ohne Anschluß an einen Hauptgeschäftsbereich oder eine Geschäftsstraße in Gürtelnähe. Das dreigeschossige, geschlossene MaHZentrum ist auch aufgrund massiver Bewerbung zu einem bekannten eigenständigen Zentrum Rr die Bevölkerung im Einzugsgebiet geworden. Seit der Beendigung der Bauarbeiten in der Inneren Mariahilfer Straße dürfte die Konkurrenz dieses starken Hauptgeschäftsbereiches fur die Lugner City allerdings verstärkt wirksam werden. Es bestehen Pläne, die Lugner City weiter Richtung Gürtel auszubauen (wahrscheinlich 8. 000m' an zusätzlicher vermietbarer Einzelhandelsßäche). Ebenso gibt es Absichtserklärungen, eine "Spange" über der U 6-Station Burggasse Stadthalle zu errichten, in der ein Kinocenter, eine Art Freizeitzentrum, Gastronomieund möglicherweise einige Einzelhandelsßächen untergebracht werden könnten. 2. 6 Galleria 1030 Wien Das geschlossene, dreigeschossige Mall-Zentrum zählt zu den innerstädtischen Zentren und ist in den Hauptgeschäftsbereich des 3. Bezirks, die Landstraßer Hauptstraße, integriert. Seit der Eröffnung der Galleria hat sich auch die Landstraßer Hauptstraße positiv entwickeln können. 2. 7 Hanssonzentrum 1100 Wien Das eingeschossige, oßene Zentrum im Süden von Wien kann trotz der Lage an der Favoritenstraße als lokales Zentrum fur die Per-Albin-Hansson-Siedlung und Rothneusiedl bewertet werden. Das halbperiphere Bezirksteilzentrum ist in das Wohngebiet der Per-Albin-Hansson-Siedlung integriert und weist fur die Bevölkerung des Einzugsgebiets "nahversorgende" Funktion auf. 2. 8 Rin en-G erien 1010 Wien Die Ringstraßen-Galerien, ein geschlossenes Mall-Zentrum mit drei Geschossen in zwei Baublöcken in multifunktional genutzten Objekten, zählt zur überregional wirksamen Wiener Innenstadt, obwohl die Anbindung der Galerien (über die Mahlerstraße) nicht unmittelbar an die Fußgängerzone/Kärntner Straße anschließt. Der Branchen-Mix ist hochwertig, wobei sich das Zentrum nach anßnghchen Schwierigkeiten (hauptsächlich Belegungen im 2. Bauteil/ Obergeschoß) zufriedenstellend entwickeln dürfte. 2. 9 Einkaufss itz 1210 Wien Der Einkaufsspitz ist in den Hauptgeschäftsbereich von Floridsdorf integriert, das zweigeschossige Mall-Zentrum ist somit ein wesentlicher Bestandteil des Hauptgeschäftsbereiches dieses bevölkerungsstarken Bezirks. Einer der bisherigen Leitbetriebe (ABM) wird einen neuen Betreiber (HkM) erhalten, was die Marktgeltung erhöhen dürfte. 2. 10 Inters ar EKZ Meidlin 1120 Wien Dieses zweigeschossige Zentrum in einem multifinktionell genutzten Gebäude beQndet sich an einem "Ende" des Bereichs Meidlinger Hauptstraße und ist somit Teil des Hauptgeschäftsbereichs des Bezirks. A16- 2. 11 Großfeldzentrum. 1210 Wien Hier handelt es sich ebenfalls um ein offenes, lokales Zentrum Rr einen Bezirksteil, in diesem Fall von Floridsdorf. Das in die gleichnamige Wohnsiedlung integrierte Zentrum erkllt eine "nahversorgende" Funktion ßir die Bewohner von Großfeldsiedlung, Nordrandsiedlung und von Leopoldau. 2. 12 Ka ark Alt-Erl 1230 Wien Nach Umbauten und Umstrukturierungen präsentiert sich der Kau@ark als eingeschossiges Zentrum über dem mit dem Wohnpark Alt-Erlaa gemeinsamen Garagensockel. Das in die Wohnhausanlage integrierte Zentrum hatte '~und hat zum Teil noch mit Umstellungsschwierigkeiten/Leerständen zu k, fen, erSllt aber als lokales Zentrum. fiir die Bewohner des Wohnparks und der engsten Umgebung eine ähnliche Funktion wie das Großfeldzentrum Rr den dortigen Stadtteil. 2. 13 Meise 1140 Wien Das im November 1995 fertiggestellte Zentrum mit integriertem traditioneHem Lebensmittelmarkt (Stände) im Untergeschoß ist ebenfalls Teil eines HauptgescMtsbereiches eines Bezirks, der Hütteldorfer Straße. Durch die zusätz1iche Attraktivität des Zentrums zeigt die Entwicklung dieser Straße eine positive Tendenz. 2. 14 Zentrum Hernals 1170 Wien Das Zentrum Hernals, eine Geschäftspassage durch einen Häuserblock, ist Teil des Zentralbereichs Hernals und fungiert mit diesem als Bezirkszentrum. Das gegenständliche und die folgenden Wiener Zentren wurden aufgrund ihrer Funktion und ihres Branchen-Mix in die Einkaufszentren Dokumentation aufgenommen, obwohl ihre vermietbare Fläche knapp unter der von uns vorgesehenen, allerdings nicht scharf gezogenen Grenze von 5. 000 m= liegt. 2. 15 Generali-Center 1070 Wien Mitten im zweitstärlcsten Geschäftsbereich Wiens, der Mariahilfer Straße, gelegen, handelt es sich bei dieser zweieinhalbgeschossigen Geschäftsgalerie um einen integralen Bestandteil des überregional wirksamen Hauptgeschäftsbereiches. 2. 16 Sho in Park Vie 1110 Wien Der Shopping Park befindet sich am Rand des dicht verbauten Gebiets und weist schon aufgrund seiner Größe lediglich nahversorgende Funktion für die Arbeitsund Wohnbevölkerung des Umfeldes auf. Dieses nur lokal wirksame Zentrum ist eingeschossig und befindet sich im Sockel eines großen Bürokomplexes. 2. 17 SCS und SCS Multi lex Vösendorf Die SCS, eines der größten Einkaufszentren Europas, weist einen "Grüne Wiese-Standort" auf, obwohl das Gebiet im Süden von Wien durch die Ansiedlung von Gewerbeund Einzelhandelsbetrieben sowie einigen Wohnprojekten zunehmends verstädtert. Im Umfeld befinden sich abgesehen vom "alten Vösendorf' zahlreiche Fachmärkte unterschiedlichster Branchen, dazu kommt in Zukunft noch die geplante "Motorcity" (Pkw-Zentrum) im Norden des Einkaufsbereichs. Während die SCS ein zweigeschossiges Mall-Zentrum ist, wurde das südlich angrenzende SCS Multiplex eingeschossig mit u-förmiger Mall konzipiert. SCS und SCS Multiplex sind als überregional wirksame eigenständige Hauptgeschäftsbereiche einzustufen, wobei der Erfolg und die endgültige Marktposition des Multiplex noch nicht ganz klar ist. Rund um die SCS gibt es noch weitere Fachmarktzentrenprojekte unterschiedlicher Realisierungswahrscheinlichkeit. -A18- 2. 18 Zentrum Schwechat Schwechat Dieses offene, teilweise intern angebundene Obergeschosse aufweisende lokale Zentrum ist in die Stadt integriert und unterstützt den Hauptgeschäftsbereich/die City von Schwechat mit vernachlässigbaren Auswirkungen auf das Wiener Stadtgebiet. 3. Aktualisierung von Kinkaufszentrenprojekten im Raum Wien Bei den Einkaufszentrenprojekten werden solche ab ca. 5. 000 m' vermietbarer Fläche diskutiert (siehe Definition Seite A10). Sie wurden um weitere, vom Auftraggeber angegebene EKZ-Projekte, soweit sie die gegenständliche FragesteHung betreffen, ergänzt: Im 2. Bezirk ist im Bereich des Nordbahnhofs/Lassallestraße ein Zentrumwahrscheinlich im Bauteil 4 vorgesehen, das Bezirksteilfunktion fur die zukünftige Wohn(20. 000 Einwohner) und Arbeitsbevölkerung (20. 000 Arbeitsplätze) haben soll. Größe: 5. 400 m', Realisierungszeitraum: langfristig. Im 3. Bezirk ist nach wie vor die Überbauung Busbahnhof Landstraße sowie das ZAS Zentrum am Stadtpark + Umbau AEZ vorgesehen: Bei diesem Vorhaben, deren Detailplanung im Gange ist bzw. vorliegt (AEZ-ZAS), ist insgesamt eine Einzelhandelsnutzßäche von über 20. 000 m' möglich. Funktion: integrierte Zentren im Hauptgeschäftsstraßenbereich, Realisierungszeitraum: mittelfristig, AEZ+ ZAS möglicherweise küher. Ein Zentrum im Wohnpark Erdberg kann, soweit es überhaupt realisiert wird, nur Nahversorgungsfunktion haben. Im 7. /15. Bezirk könnte es zu einem Ausbau der Lugner City Richtung Gürtel sowie zur Errichtung eines Freizeitzentrums mit Kinocenter über der U 6-Station Burggasse Stadthaile ko~en. Realisierungszeitraum: unbekannt. Das im Zuge der Verbauung "Leberberg", Wien 11, geplante Einkaufszentrum im Ausmaß von maximal 6. 000 mwird voraussichtlich die Funktion eines Bezirksteilzentnnns erfüllen. Die Realisierung eines Einkaufszentrums Simmeringer Hof von 8. 000 bis 10. 000 m' ist eher weniger wahrscheinlich; nach letztem lnformationsstand ist vom Projektanten an diesem Standort ein Dienstleistungszentrum geplant. Im Bereich der Meidlinger Hauptstraße, Wien 1Z, soll ein Büround Geschäftszentrum entstehen, wobei für Einzelhandel eine Bruttogeschoßfläche im Ausmaß von 8. 500 m' vorgesehen ist. Funktion: integriert in Hauptgesch5ftsbereich. Realisierungszeitraum: derzeit im Planungsstadium, Baubeginn möglicherweise 1997. Im 14. Bezirk ist in Auhof ein Fachmarktzentrum im Ausmaß von rund 18. 000m', vorwiegend für Baustoffe, Möbel und Autobedarf, seit Jahren geplant. Funktion: verkehrsorientiertes Fachmarklzentnnn; Realisierungszeitraum: unbekannt, wird allerdings immer unwahrscheinhcher. Zwischen Hütteldorfer Straße und Heinrich-Collin-Straße sind 6. 000 m' für ein EKZ-Projekt gewidmet. Dieses wird voraussichtlich BezirksteilzentrumsGmktion haben. Es könnte möglicherweise auch eine Ausweitung des Hauptgeschäftsbereiches der Hütteldorfer Straße mit sich bringen. Im 19. Bezirk (Muthgasse) sollen im Rahmen eines multißudctionalen Objekts einige Einzelhändler angesiedelt werden (z. B. Verbraucher-, Baumarkt). Aufgrund der Standortqualität, Gebäudestruktur und der vorhandenen Flächen hat dieses Vorhaben keinen Einfluß auf die Zentrenstruktur von Wien. Im 20. Bezirk ist das "Euro Of5ce Center" mit der "Brigitta-Passage" an der Dresdner StraßelHöchstädtplatz fast fertiggestellt, wobei bei den Einzelhandelsflächen mit einer VerkaufsQäche unter 4. 000 mnoch Leerstände vorhanden sind. Ebenfalls am Höchstädtplatz, auf dem MIAG-Areal, könnte ein weiA20- teres lokales Zentrum entstehen. Realisierungszeitraum: unbekannt. Entlang des Handelskais bestehen einige Einkaufszentren-Widmungen, eme davon schon im 2. Bezirk. Bei der zukunßtigen U 6-Haltestelle sind EinzelhandelsQächen von 8. 000 bis 10. 000 m' (Donau Plaza) geplant. Funktion: erweitertes Nahversorgungszentrum, eventuell mit Fachmarktzentrum; Realisierungszeitraum: mittel&istig. In Wien 21 wird der ehemalige KGM Nord Trillergasse zu einem Fachlrt ( hß h Elf p SBW h ) baren Flache von rund 15. 000 m' umgebaut. Funktion: integriert in verkehrsorientierte Fachmarktagglomeration und in Wohngebiet mit Nahversorgungs6mktion; voraussichtliche Fertigstellung: Ende 1997. Im 22. Bezirk gibt es im Zentrum Stadlau seit Jahren ein Fachmarktzentrumsprojekt auf dem Areal von Waagner Biro mit ca. 20. 000 m' BruttogeschoßQäche. Funktion: Nicht optimal verkehrsund wohnbevölkerungsorientierter Standort; Realisierungszeitraum: unbekannt. Nach letzten Meldungen soll sich Baumarkt Hornbacher fur diese Flächen interessieren. Dazu kommt die geplante DZ-Erweiterung um etwa 20. 000 m' Bruttogeschoßfläche (Bauteil 6). Funktion: Erweiterung eines integrierten Zentrums; Realisierungszeitraum: mittel&istig möglich. Entlang der B 302 sind zwei Fachmarktzentren geplant bzw. in Realisierung: Gewerbepark Stadlau und Hirschstetten (insgesamt bis zu 70. 000 m' Bruttogeschoßßäche möglich): Funktion: verkehrsorientierte Fachmarktstandorte; Realisierungszeitraum: kurzbis mittel&istig möglich. Im Gewerbepark Stadlau entstehen schon die ersten Rohbauten, Pro-Markt (bisher schon in Wien 23) wird sich z. B. dort niederlassen. Sollten noch Wohnbauvorhaben der Stadt Wien in größerem Ausmaß realisiert werden, ist außerdem damit zu rechnen, daß um das Gebiet des Flugfelds Aspern ein lokales, nahversorgungsorientiertes Zentrum entstehen wird. -A21- Im 23. Bezirk im Bereich Wiener Flur/In den Wiesen könnten im Rahmen einer großangelegten Verbauung im Süden des Bezirkes auch EinzelhandelsQächen vorgesehen werden. Funktion: erweitertes Nahversorgungszentrum; Ausmaß und Realisierungszeitraum: ungewiß. Eine Neuverbauung des ehemaligen Dogro {Familia}-Marktes an der Altmlumsdorfer Straße mit einem Verbrauchennarkt und eventuell ein bis zwei Fachmärkten (eventuell Baumarkt) erscheint realistisch. -A22- FLÄCHEN UND UMSÄTZK 1 Code Agglomeration 30 CITY BEREICH 1+ Seiten assen 30. 3 CITY BEREICH 3 31. 1 CITY BEREICH 2 31. 2 CITY BEREICH 4 33 CITY BEREICH sa CITY BEREICH 5b 32 CITY TEXTILVIERTEL Summe C TABOR STRASSE 41 PRATERSTRASSE 42 IANDSTRASSER HAUPTSTRASSE WIEDNER HAUPTSTRASSE 45 REINPRECHTSDORFER STRASSE "INNERE MARIAHILFER STRASSE" 47 50 51 52 63 62 65 66 67 69 72 53/54 60 61 8O 81 83 90 92 LERCHENFELDER STRASSE JOSEFSTÄDTER STRASSE ALSER STRASSE NUSSDORFER STRASSE FAVORITEN-ZENTRALBEREICH SIMMERINGER HAUPTSTRASSE MEIDLIN-ZZENTRALBEREIC HIETZING-ZENTRALBEREICH HÜTTELDORFER STRASSE ÄUSSERE MARIAHILFER STRASSE THALIASTRASSE HERNALS-ZENTRALBEREICH ÄUSSERE WÄHRINGER STRASSE BRIGITTENAU-ZENTRALBEREICH FLORIDS DORF-ZENTRALBEREICH DONA UZENTRUM/KAGRAN HUMA-EKZ LUGNER CITY LUTZ CENTER SHOPPING CENTER NORD BEREICH SCS davon SCS Mall) A . SCS Fachmarlrte) Multi iex AGGL. VÖSENDORF-NORD AGGL. LANGENZERSDORF Gesamtsummen I n s g e s amt Verk. fl. m' Verk. fl. . m* Umsatz Umsatz inkl. Leerst. exkL Leerst Mlo S Tsd S/m' 53. 400 53. 100 15. 100 22. 8 so 7. 300 13. 100 8. 000 136ASO 17. 867 9. 889 42. 087 9. 259 7.916 136. 472 125. 972 10. 500 10. 090 8. 871 10. 432 12290 58. 658 32. 790 44. 617 9. 008 20250 12. 185 25. 615 22. 410 9. 265 17. 963 47. 510 56. 035 33. 150 12. 465 29. 700 10. 945 153. 515 94. 745 48. 150 10. 820 60. 440 33. 400 16AOO 14. 100 22. 600 7. 300 LOOO 133. 600 17441 8. S80 41~1 0. 000 7. 416 134. 027 124 $27 1OAOO 8A71 1OA17 12. 135 58. 001 0. 008 20. 200 11. 065 25. 550 21. 215 8. 765 17. 713 46. 210 55. 910 33. 110 12. 465 29. 700 10. 565 153. 335 94. 745 48. 150 10. 440 58. 840 33. 400 1. 091. 522 1. 076. 316 3. 786 1. 140 1. 032 1. 788 672 708 450 9. 666 075 54$ 2. 302 500 428 5. 703 &149 $54 415 4S6 621 642 3. 163 1. 532 2. 283 552 1. 055 652 1. 388 1. 128 527 1. 066 2. S06 3. 039 1. 871 764 557 707 7. 078 5. 004 2. 331 643 'I. 916 787 55. 945 71, 3 69, 5 73, 2 79, 1 92, 1 66 o 58, 3 72, 4 SS, e 61, 1 58, 0 55, 6 57, 7 42;3 41, 3 53, 2 44, 7 58, 5 59, 6 52, 9 54, 4 48,8 51, 2 61, 3 52, 2 54, 5 54, 3 53, 2 60, 1 60, 2 56, 2 54, 3 56, 5 61, 3 18, 8 66, 9 52, 0 52, 8 48, 4 61. 5 32, 6 23, 6 52, 0 FLÄCHEN UND UMSÄTZE 2 Agglomeration 30 30. 3 31. 1 312 33 32 CITY BEREICH 1+ Seiten CITY BEREICH 3 CITY BEREICH 2 CITY BEREICH 4 CITY BEREICH 5a CITY BEREICH 5b CITY TEXTILVIERTEL Summe TABORSTRASSE assen LANDSTRASSER HAUPTSTRASSE WIEDNER HAUPTSTRASSE 45 REINPRECHTSDORFER STRASSE "INNERE MARIAHILFER STRASSE" 49 LERCHENFELDER STRASSE 50 JOSEFSTÄDTER STRASSE ALSER STRASSE 52 NUSSDORFER STRASSE 83 FAVORITEN-ZENTRALBEREICH SIMMERINGER HAUPTSTRASSE MEIDUNG-ZENTRALBEREICH 65 HIETZING-ZENTRALBEREICH HÜTTELDORFER STRASSE 67 ÄUSSERE MARIAHILFER STRASSE 69 THALIASTRASSE HERNALS-ZENTRALBEREICH 72 ÄUSSERE WÄHRINGER STRASSE BRIGITTENAU-ZENTRALBEREICH 60 FLORIDSDORF-ZENTRALBEREICH 61 DONAUZENTRUM/KAGRAN 80 HUMA-EKZ 81 LUGNER CITY LUTZ CENTER 83 SHOPPING CENTER NORD 90 BEREICH SCS davon SCS Mall) A I. SCS Fachmärkte) Multi lex 91 AGGL. VÖSENDORF-NORD 92 AGGL. LANGENZERSDORF Gesamtsummert Kurzfristbedarf Verk. fl. Mio S 1. 950 950 3. 200 1. 200 192 5, 1 8, 4 84 8, 1 288 16, 1 120 11. 100 12, 0 10, 2 2. 760 8. 750 191 520 5. 580 4. 830 1. 330 2. 850 1. 805 8. 090 2. 307 4. 110 6. 105 5. 930 2. 035 2. 593 6. 520 13. 155 5. 540 2. 855 2. 030 6. 055 5. 475 580 4. 500 75 67 125 181 119 359 398 174 280 405 339 153 159 732 307 237 182 357 326 32 300 131. 621 8. 648 34, 9 21, 7 26, 9 17, 6 6, 1 5, 5 12, 2 30, 0 38, 4 191 24, 2 11, 3 29, 7 17, 5 31, 5 39, 6 29, 2 30, 1 29, 0 14. 9 18, 1 24, 1 16, 4 31, 0 0, 0 25, 7 4, 5 6, 5 0, 0 4, 9 15, 7 0. 0 A24- FLÄCHEN UND UMSÄTZE 3 Agglomeration 30 30. 3 31. 1 31. 2 33 32 40 41 42 45 50 51 52 85 69 71 72 53/54 60 61 80 90 CITY BEREICH 1+ Seiten assen CITY BEREICH 3 CITY BEREICH 2 CITY BEREICH 4 CITY BEREICH 5a CITY BEREICH Sb CITY TEXTILVIERTEL Summe C TABORSTRAS SE PRATERSTRASSE LANDSTRASSER HAUPTSTRASSE WIEDNER HAUPTSTRASSE REINPRECHTSDORFER STRASSE "INNERE MARIAHILFER STRASSE" davon MariahiNer Straße Neubau sse LERCHENFELDER STRASSE JOSEFSTÄDTER STRASSE ALSER STRASSE NUSSDORFER STRASSE FAVORITEN-ZENTRALBEREICH SIMMERINGER HAUPTSTRASSE MEIDLING-ZENTRALBEREICH HIETZING-ZENTRALBEREICH HÜTTELDORFER STRASSE ÄUSSERE MARIAHILFER STRASSE THALIASTRASSE HERNALS-ZENTRALBEREICH ÄUSSERE WÄHRINGER STRASSE BRIGITTENAU-ZENTRALBEREICH FLORIDSDORF-ZENTRALBEREICH DONAUZENTRUM/KAGRAN HUMA-EKZ LUGNER CITY LUTZ CENTER SHOPPING CENTER NORD BEREICH SCS davon SCS Mall A I. SCS Eachmärla'ei MuN /ex AGGL. VÖSENDORF-NORD AGGL. LANGENZERSDORF Gesamtsummen Bekleidung, Schuhe Mio S %v. Umsatz 25. 100 6. 100 7. 150 8. 900 4. 150 4. 500 57. 800 1. 519 19. 426 2. 150 3. 765 56. 525 4. 135 1. 805 1. 995 2. 195 4. 710 34. 109 10. 430 18. 687 3298 8. 500 2. 890 11. 610 5. 370 2. 900 7. 458 19. 195 17. 075 6. 190 4. 745 4. 600 2. 310 37. 115 37. 115 1. 638 492 756 180 300 276 1. 121 119 191 2. 625 2. 405 220 67 112 129 237 1. 936 462 980 177 400 129 601 310 175 393 987 1. 058 250 145 2. 243 2. 243 1. 720 2. 280 105 35?. 819 20. 058 43, 3 43, 2 58, 7 42, 3 26, 8 37, 6 61, 3 28, 1 15, 4 46, 8 23, 8 48, 0 46, 7 39, T 16, 2 22, 6 20, 8 36, 9 61, 2 30, 2 42, 9 32 0 37, 9 19, 9 43, 3 27 5 33, 1 36, 8 38, 0 34, 8 13, 4 29, 9 34, 8 20, 5 28, 1 44, 8 0, 0 0, 0 4, 1 35, 9 FLÄCHEN UND UMSÄTZE 4 i Ag g I om e rat o n 30 CITY BEREICH 1+ Seiten assen 30. 3 CITY BEREICH 3 31. 1 CITY BEREICH 2 31. 2 CITY BEREICH 4 33 CITY BEREICH Sa 34 CITY BEREICH Sb 32 CITY TEXTILVIERTEL Summe C 40 TABORSTRASSE PRATERSTRASSE LANDSTRASSER HAUPTSTRASSE WIEDNER HAUPTSTRASSE REINPRECHTSDORFER STRASSE "INNERE MARIAHILFER STRASSE" 49 LERCHENFELDER STRASSE 50 JOSEFSTÄDTER STRASSE ALSER STRASSE 52 NUSSDORFER STRASSE 63 FAVORITEN-ZENTR ALS EREICH SIMMERINQER HAUPTSTRASSE MEIDUNQ-ZENTRALBEREICH 65 HIETZING-ZENTRALBEREICH HUTTELDORFER STRASSE ÄUSSERE MARIAHILFER STRASSE 69 THALIASTRASSE 71 HERNALS-ZENTRALBEREICH 72 ÄUSSERE WÄHRINGER STRASSE 8RIGITTENAU-ZENTRALBEREICH 60 FLORIDSDORF-ZENTRALBEREICH 61 DONAUZENTRUM/KAGRAN 80 HUMA-EKZ 81 LUGNER CITY 82 LUTZ CENTER 83 SHOPPING CENTER NORD 90 BEREICH SCS davon SCS Mall) A . SCS Fachmßrkte MuN lex AGGL. VOSENDORF-NORD 92 AGGL. LANGENZERSDORF Gesamtsummen Hausrat, Elektro Veb. Mlo S %v. m Umsatz 4. 650 330 8, 7 250 1, 7 102 5, 7 3. 445 $24 174 107 179 11. 570 10. 945 42 S70 1. S15 5. 475 5. 320 1. 021 2. 300 2. 175 475 2. 647 3. 850 5. 505 6. 540 1. 100 2. 210 19. 385 8. 805 6. 100 4. 480 2. 400 32 94 247 292 130 132 117 162 411 802 172 171 2. 009 512 1. 050 110 104. 282 7. 184 6, 0 2, 7 17, 8 19, 5 7, 5 12, 7 7, 9 8, 8 8, 9 T, 5 4, 5 6, 4 154 10, 8 7, 8 9, 7 12, 8 12, 3 20, 2 6, 0 10, 3 5. 4 15, 2 7, 2 13, 5 42, 8 22, 5 8, 1 24, 2 25, 2 10. 2 45, 0 69, 6 5, 7 Q, Q 12, 8 FLÄCHEN UND UMSÄTZE 5 Agglomeration CITY BEREICH 1+ Seiten assen 30. 3 CITY BEREICH 3 31. 1 CITY BEREICH 2 31Z CITY BEREICH 4 33 CITY BEREICH 5a CITY BEREICH Sb 32 CITY TEXTILVIERTEL Summe C 40 TABORSTRASSE 41 PRATERSTRASSE LANDSTRASSER HAUPTSTRASSE WIEDNER HAUPTSTRASSE REINPRECHTSDORFER STRASSE "INNERE MARIAHILFER STRASSE" LERCHENFELDER STRASSE JOSEFSTÄDTER STRASSE 51 ALSER STRASSE NUSSDORFER STRASSE FAVORITEN-ZENTRALBEREICH SIMMERINGER HAUPTSTRASSE MEIDUNG-ZENTRALBEREICH HIETZING-ZENTRALBEREICH HÜTTELDORFER STRASSE 67 ÄUSSERE MARIAHILFER STRASSE THALIASTRASSE 71 HERNALS-ZENTRALBEREICH 72 ÄUSSERE WÄHRINGER STRASSE BRIGITTENAU-ZENTRALBEREICH 60 FLORIDSDORF-ZENTRALBEREICH DONAUZENTRUM/KAGRAN 80 HUMA-EKZ 81 LUGNER CITY 82 LUTZ CENTER 83 SHOPPING CENTER NORD 90 BEREICH SCS davon SCS Nell A l. SCS Fachmßrkte) Multi ex 91 AGGL. YÖSENDORF-NORD 92 AGGL. LANGENZERSDORF Gesamtsummen Wohnungseinrichtung Mio S 6. 500 3. 300 2. 300 1. 000 1. 050 974 2. 780 870 27. 940 2. 995 5. 115 3. 385 5. 135 415 2. 820 2. 970 1. 100 1. 487 5. 705 9. 940 6. 580 24. 000 44. 830 24. 320 15. 850 4. eöo 31. 560 17. 400 223. 544 282 24 37 75 50 600 77 55 37 124 79 115 35 67 87 35 439 355 123 318 1. 282 805 131 707 290 5. 887 7, 4 12, 6 14, 0 5, 4 7, 1 5, 3 3, 8 3, 3 3, 1 9, 9 3, 8 10, 5 10, 2 13, 9 19, 4 11, 2 5, 9 3, 5 3, 9 5, 2 50 18 3, 3 1, 7 4, 8 7, 7 6, 6 4, 5 16, 9 11, 7 6, 6 0, 0 57, 1 0, 0 16, 1 1ö. 1 14, 8 20, 3 36. 9 36, 8 10, 8 -A27- FLÄCHEN UND UMSÄTZK 6 Code Agglomeration 30 CITY BEREICH 1+ Seiten assen 30. 3 CITY BEREICH 3 31. 1 CITY BEREICH 2 31. 2 CITY BEREICH 4 33 CITY BEREICH Sa 34 CITY BEREICH Sb 32 CITY TEXTILVIERTEL Summe C 40 TABOR STRASSE 41 PRATER STRASSE 42 LANDSTRASSER HAUPTSTRASSE 44 WIEDNER HAUPTSTRASSE 45 REINPRECHTSDORFER STRASSE "INNERE MARIAHILFER STRASSE" 47 49 50 51 52 63 62 84 65 68 67 69 71 72 53/54 60 61 80 81 82 83 90 91 92 LERCHENFELDER STRASSE JOSEFSTÄDTER STRASSE ALSER STRASSE NUSSDORFER STRASSE FAVORITEN-ZENTRALBEREICH SIMNIERINGER HAUPTSTRASSE MEIDLING-ZENTRALBEREICH HIETZING-ZENTRALBEREICH HÜTTELDORFER STRASSE ÄÜSSERE MARIAHILFER STRASSE THALIASTRASSE HERNALS-ZENTRALBEREICH ÄUSSERE WAHRINGER STRASSE BRIGITTENAU-ZENTRALBEREICH FLORIDSDORF-ZENTRALBEREICH DONAUZENTRUM/KAGRAN HUMA-EKZ LUGNER CITY LUTZ CENTER SHOPPING CENTER NORD BEREICH SCS davon SCS Mall) A l. SCS Fachrnärlde) MuN lax AGGL. VOSENDORF-NORD AGGL. LANGENZERSDORF Gesamtsummen Sonstiger Auswahlbedarf Veb. fi. INio S %v. m Umsatz 14. 900 5. 100 7. 000 2. 800 3L800 3. 732 2. 125 7. 315 1. 495 33. 312 30. 872 2. 855 1. 821 4. 072 3. D1D 8. 172 ?. 780 2. 158 2205 3. 595 4. ?70 2255 3. 548 10. 940 7. 235 3. 760 1. 825 2. 215 31. 650 15. 930 15. 200 520 11. 110 3. 420 1. 344 180 3. O30 112 1. 829 1. 481 124 242 158 497 886 497 149 210 121 276 136 515 215 127 160 1. 738 1. 030 675 34 130 35, 5 31, 1 17, 4 32, 3 18, 7 31. 3 26, 0 27, 0 20, 8 28, 7 26, 1 28, 6 28, 8 28, 8 30, 0 21, 4 39, 0 24, 5 15, 7 21, 8 19, 9 18, 6 16, 7 24, 5 25, 8 28, 6 19, 9 13, 9 11, 5 16, 6 0, 0 22, 6 21, 8 20, 6 29, 0 28, 4 21?. 600 13. 095 FLÄCHEN UND UMSÄTZE 7 Code Agglomeration 30 30. 3 31. 1 33 32 41 CITY BEREICH 1+ Seiten assen CITY BEREICH 3 CITY BEREICH 2 CITY BEREICH 4 CITY BEREICH 5a CITY BEREICH 51 CITY TEXTILVIERTEL Summe C TABOR STRASSE PRATERSTR ASSE LANDSTRASSER HAUPTSTRASSE VNEDNER HAUPTSTRASSE REINPRECHTSDORFER STRASSE "INNERE MARIAHILFER STRASSE" LERCHENFELDER STRASSE JOSEFSTÄDTER STRASSE ALSER STRASSE 52 NUSSDORFER STRASSE 63 FAVORITEN-ZENTRALBEREICH SIMMERINGER HAUPTSTRASSE MEIDLING-ZENTRALBEREICH HIETZING-ZENTRALBEREICH HQTTELDORFER STRASSE 67 USSERE MARIAHILFER STRASSE THALIASTRASSE 71 HERNALS-ZENTRALBEREICH 72 ÄUSSERE WÄHRINGER STRASSE BRIGITTENAU-ZENTRALBEREICH 60 FLORIDS DORF-ZENTRALBEREICH 61 DONAUZENTRUM/KAGRAN 80 HUMA-EKZ LUGNER CITY LUTZ CENTER 83 SHOPPING CENTER NORD BEREICH SCS davon SCS Afall A . SCS Eachmärfde Na@ x 91 AGGL. VC)SENDORF-NORD 92 AGGL. LANGENZERSDORF Gesamtsummen ß. B:a Verk. u. märkte Ill 0, 0 0, 0 0 00 0, 0 0, 0 0 00 0 00 3. 000 4. 500 14. 300 3. 100 1 1. 200 7. 550 10. 300 41. 450 0 0 0 175 50 350 90 262 1. 074 0, 0 00 0, 0 0, 0 0, 0 0, 0 0, 0 0, 0 0, 0 00 0, 0 0, 0 0, 0 0, 0 0, 0 0, 0 00 0, 0 0, 0 0, 0 0, 0 0, 0 0, 0 2, 0 9, 4 0, 0 0, 0 7, 1 4, 4 1, 8 11, 2 0, 0 9, 2 33. 3 LKKRSTÄNBE Agglomeration Leerstände 30 CITY BEREICH 1+ Seiten assen 30. 3 CITY BEREICH 3 31. 1 CITY BEREICH 2 31. 2 CITY BEREICH 4 33 CITY BEREICH 5a CITY BEREICH 5b 32 CITY TEXTILVIERTEL SctrrNpe C 40 TABORSTRASSE 41 PRATERSTRAS SE 42 LANDSTRASSER HAUPTSTRASSE WIEDNER HAUPTSTRASSE REINPRECHTSDORFER STRASSE "INNERE MARIAHILFER STRASSE" 48 davon MariahiNer SWße 47 Neutra sse 49 LERCHENFELDER STRASSE 50 JOSEFSTÄDTER STRASSE 51 ALSER STRASSE 52 NUSSDORFER STRASSE 63 FAVORITEN-ZENTRALBEREICH 62 SIMMERINGER HAUPTSTRASSE MEIDLING-ZENTRALBEREICH HIETZING-ZENPVLLBEREICH HQTTELDORFER STRASSE 67 ÄUSSERE MARIAHILFER STRASSE THALIASTRASSE 71 HERNALS-ZENTRALBEREICH 72 ÄUSSERE WÄHRINGER STRASSE 53/54 BRIGITTENAU-ZENTRALBEREICH 60 FLORIDSDORF-ZENTRALBEREICH 61 DONAUZENTRUhNKAGRAN 80 HUMA-EKZ 81 LUGNER CITY 82 LUTZ CENTER 83 SHOPPING CENTER NORD 90 BEREICH SCS davon SCS Ma/I) . A SCS (Eachmär1rle) Multi lex 91 AGGL. VÖSENDORF-NORD 92 AGGL. LANGENZERSDORF 300 500 1. 000 50 1. 000 2. $50 1. 545 15 155 65 60 65 1. 195 25Q 1. 300 380 180 180 1. 600 0 0, 6 3, 0 0, 2 0, 0 7, 6 0, 0 1, 8 9, 1 2, 1 2, 8 6, 3 1, 0 8, 1 4, 5 0, 1 13 1, 0 Qg 01 0, 0 0, 2 1, 6 Q, 3 5, 3 5, 4 1, 4 2, 7 0, 2 0, 1 0, 0 0, 0 3, 5 0, 1 0, 0 0, 0 1, 7 2, 6 0, 0 Gesamtsummen 15. 206 1) sowett erhßbar 2) erfaßbare Hächen der Leerstände in % der gesamten Verkaufsßäche ACHTUNG: Flachen der Leerstande nur sehr beschränkt aussageßihig, da nur tetlweise und in unterschiedlichem Ausmaß erfaßbar! LEERSTÄNDE 30-34 TABOR STRASSE PRATERSTRASSE LANDSTRASSER HAUPTSTRASSE WIEDNER HAUPTSTRASSE 45 REINPRECHTSDORFER STRASSE "INNERE MARIAHILFER STRASSE" davon Mmia Nhr Siraße 47 Neaba aae 49 LERCHENFELDER STRASSE 50 JOSEFSTÄDTER STRASSE ALSER STRASSE 52 NUSSDORFER STRASSE FAVORITEN-ZENTRALBEREICH SIMNIERINGER HAUPTSTRASSE MEIDLING-ZENTRALBEREICH 65 HIETZING-ZENTRALBEREICH HÜTTELDORFER STRASSE 67 ÄUSSERE MARIAHILFER STRASSE THALIASTRASSE 71 HERNALS-ZENTRALBEREICH 72 ÄUSSERE WÄHRINGER STRASSE BRIGITTENAU-ZENTRALBEREICH 60 FLORIDSDORF-ZENTRALBEREICH 61 DONAUZENTRUM/KAGRAN 80 HUMA-EKZ 81 LUGNER CITY 82 LUTZ CENTER 83 SHOPPING CENTER NORD 90 BEREICH SCS davon SCS Ma/I A . SCS Fachmärkte MuNi ex 91 AGGL. VÖSENDORF-NORD 92 AGGL. LANGENZERSDORF Summen Anzahl der Betriebe 149 195 142 212 214 475 147 81 10 49 330 255 8. 383 davon Einzelhandel 80 124 142 103 159 219 139 174 30 49 37 261 215 29 14 5. 855 Leerstände Zahl 4, 2 8, 1 5, 1 9, 0 8, 7 4, 9 25 5, 7 24 19, 4 14 9, 9 4, 9 6, 3 7, 3 10 4, 6 15 09 3 2i 7, 5 2, 5 4, 3 8, 1 3, 4 18 6, 0 2, 2 3, 3 0, 0 0, 0 5, 4 0, 4 0, 0 0, 0 3, 4 0, 0 0, 0 5, 2 ST~ORT + MARKT Beratungsgesellschaft m. b. H.